부동산중개업자의 공인거래정보망 발전방안 : 선택행동요인을 중심으로

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Certified Multiple Listing Service that is invested, operated, and used by Real Estate Brokers holds a prominent position. But it couldn’t have been revitalized, and performed its role for last 17 years. As a result, real estate broker’s complaints have increased.
This study is to analyze causality between dissatisfaction factors of the certified multiple listing service, and choice behavior factors to find the improvement of certified multiple listing service so that regains its satisfaction, and credibility.
It surveyed to real estate brokers who have used certified multiple listing service in Seoul, Gyeinggi-do, and other 6 metropolitan cities. From its results, it drew a conclusion verified causality by multi-variate general liner model, and structural equation model.
The outcome of real conditions of certified multiple listing service; first, coefficient of utilization is low. Also, ratio of transaction‘s completion, and weight of promotion, advertising to consumer are low. Second, certified multiple listing services’ profitability, utility, credibility, and convenience are lack. Third, real estate brokers want Tank21, Union pro to be combined.
The survey showed difficulties to make profits by using certified multiple listing service, to keep its efficiency by stolen their information from competitors, to get prompt responded by lack of administration, technical skills, facilities.
The analysis showed that certified multiple listing services’ convenience, profitability, utility are lack, and satisfaction and credibility are low. Based on upon survey, it suggested development ways of certified multiple listing service view on basic directions, business managerial direction, institutional directions.
For the basic directions; first, real estate brokers’ perception needs to be improved. They need to realize the importance of real estate information, and increase its competitiveness. Second, consistent promotions by certified multiple listing service providers is needed. Providers need to set their business’ mid-long term plans so that make it become a continuous and planned business. Third, Government’s support, and promotion for certified multiple listing service is needed. Government grants authorized function to certified multiple listing to differentiate it.
For the business managerial directions; first, a united certified multiple listing services is needed. Korea Association of Realtors needs to take action to unify certified multiple listing services. Second, grievance should be remedied. To improve certified multiple listing service programs, strengthening equipments, counselors, and technical professionals to be able to get helpline, internet real-time services. Third, reinforcement of real estate brokers’ choice behavior factors for the certified multiple listing service is needed. To reinforce its convenience, utility, profitability, so that supports exchanges information between real estate brokers. Forth, management method, and operation method are needed to improve. It needs to reform its promotion, advertisement.
For the institutional directions; first, designation of certified multiple listing service system needs to be improved. Real estate brokers’ act needs to define the Requirements for designation. Real estate transaction reporting system and real estate official approval system need to be set. Second, exclusive agency listing contract system needs to be improved. It should be obligated by civil law. Third, commission guarantee system needs to be adopted.
This study presents the reasons for support by Government to improve and promote certified multiple listing service. Also it is a significant analysis that drew methods to resolve the causes of discontents by finding choice behavior factors and dissatisfaction factors.

국문 초록 (Abstract)

공인거래정보망은 중개업자가 투자하여 운용하고 이용하는 우월적인 지위를 가지고 있는데도 불구하고 17년이 지난 현재까지 활성화되지 못하고, 제 기능과 제 역할을 제대로 수행하지 못하고 있다. 이로 인해 중개업자의 불만과 불신이 증가하고 있는 상황이다. 이러한 문제의 인식하에 본 연구는 공인거래정보망의 서비스 불만족요인과 중개업자의 선택행동요인을 발굴하여 인과관계를 실증분석하여 규명하고, 그 결과를 바탕으로 공인거래정보망의 만족도와 신뢰성을 회복하기 위한 공인거래정보망의 발전방안을 모색하는데 목적이 있다.
이를 위해 본 연구는 서울특별시, 경기도, 6대 광역시 지역의 공인거래정보망을 이용한 경험이 있는 중개업자를 대상으로 설문조사를 실시하여 실태를 분석하여 문제점을 도출하고, 공인거래정보망의 서비스 불만족요인을 파악하기 위해 다변량 일반선형모형 분석과 중개업자의 선택행동요인에 대한 만족도와 신뢰성을 구조방정식모델로 분석하여 인과관계를 검증하였다.
공인거래정보망의 실태를 분석한 결과 첫째, 중개업자의 공인거래정보망 이용률이 낮고, 거래성사율과 소비자에 대한 광고 및 홍보비중이 낮은 것으로 나타났다. 둘째, 공인거래정보망의 수익성, 유용성, 신뢰성, 편리성이 부족한 것으로 나타났다. 셋째, 중개업자는 공인거래정보망으로 운영되고 있는 ‘탱크21’과 ‘유니온프로’에 서비스 차이가 없기 때문에 통합을 원하고 있는 것으로 나타났다. 이는 중개업자가 공인거래정보망을 통해 수익을 올리는 경우가 적으며, 진성매물을 등록할 경우 경쟁중개업자에게 정보를 도용당할 수 있는 문제가 있어 중개업무의 효율성이 떨어지고, 프로그램을 현실에 맞게 업그레이드 하지 않아 사용하기에 불편하고, 사용상 문제가 발생했을 때 관리인원과 기술력, 기술설비가 부족하여 신속하게 대응해 주지 못하고 있는 것 등이 문제점으로 제시되었다.
그리고 공인거래정보망에 대한 중개업자의 선택행동요인을 실증분석 한 결과도 공인거래정보망은 용이성, 수익성, 유용성이 부족했고, 만족도와 신뢰성이 낮은 것으로 평가 받았다.
이러한 조사결과를 바탕으로 다음과 같은 공인거래정보망의 발전방안을 기본방향, 사업운영 측면의 방안, 제도 측면의 방안을 제시하였다.
기본방향으로 첫째, 중개업자의 의식개선이 요구된다. 이를 위해 중개업자는 부동산정보의 중요성을 인식하고 공인거래정보망에 부동산정보를 집중시켜 중개업계의 경쟁력을 높이기 위해 노력하여야 한다.
둘째, 공인거래정보망 사업자의 일관된 사업추진이 요구된다. 이를 위해 공인거래정보망 사업자는 거래정보망사업에 대한 중․장기계획을 수립하여 지속적이고 계획적인 사업이 추진될 수 있도록 노력하여야 한다.
셋째, 정부의 공인거래정보망제도 육성 및 지원이 요구된다. 이를 위해 정부는 부동산거래의 투명성 확보와 정확한 부동산정보 생산 등을 위해 공인거래정보망에 공적인 기능을 부여하고 차별화하여야 한다.
사업운영 측면의 방안으로는 첫째, 공인거래정보망의 통합이 요구된다. 이를 위해 공인중개사협회에서 공인거래정보망을 하나로 통합하여야 한다.
둘째, 공인거래정보망의 서비스 불만을 해소시켜야 한다. 이를 위해 공인거래정보망 프로그램을 개선하고, 전산장비와 상담원 및 기술 인력을 보강하여 현장방문, 전화상담, 인터넷 실시간서비스 등 A/S가 신속하게 이루어지도록 개선하여야 한다.
셋째, 공인거래정보망의 중개업자 선택행동요인을 강화하여야 한다. 이를 위해 공인거래정보망의 용이성, 유용성, 수익성 기능을 강화하여 중개업자 간의 정보교류가 신속하게 이루어질 수 있도록 지원하여야 한다.
넷째, 공인거래정보망의 운영방법 및 관리 개선이 요구된다. 이를 위해 공인거래정보망의 운영방법을 개선하고, 부가서비스 기능과 소비자 광고 및 홍보기능을 강화하여야 한다.
제도 측면의 방안으로는 첫째, 거래정보망 지정제도 개선이 요구된다. 이를 위해 공인거래정보망의 지정요건과 구성요건을 공인중개사법 시행규칙에 구체적으로 규정하여야 한다. 그리고 부동산거래신고제도와 부동산검인제도 및 공인거래정보망제도를 연계하는 법률규정을 공인중개사법에 마련하여야 한다.
둘째, 전속중개계약제도의 개선이 요구된다. 이를 위해 전속중개계약을 의무화하거나 중개의뢰자에 대해 서면으로 중개업자가 중개의뢰를 받을 수 있도록 의무화하여야 한다. 그리고 중개계약의 법적 성질을 명확히 하기 위해 민법에 독자적인 전형계약으로 규정하여야 한다.
셋째, 보수 보장제도의 도입이 요구된다. 이를 위해 공인거래정보망에 최초 등록한 중개업자에게 보수를 보장하는 제도를 마련하여야 한다.
본 연구는 공인거래정보망을 육성․발전시키기 위한 정부지원에 대한 논거를 제시하고, 공인거래정보망에 대한 서비스 불만족요인과 중개업자 선택행동 요인을 발굴하여 설문조사를 통해 불만족하고 불신하는 원인을 해소할 수 있는 방안을 도출한 실증연구라는 점에서 의의가 있다.

목차 (Table of Contents)

• Ⅰ. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 3
• 2. 연구의 방법 및 범위 4
• 1) 연구의 방법 4
• 2) 연구의 범위 5
• 3. 선행연구 고찰 7
• 1) 선행연구 7
• 2) 선행연구와 차별성 10
• Ⅱ. 이론 고찰 11
• 1. 공인거래정보망의 이론 토대 11
• 1) 파레토법칙 13
• 2) 칼도어-힉스 보상원칙 15
• 3) 정보기술수용모델이론 17
• 2. 중개업자 선택행동요인과 만족도 및 신뢰성 20
• 1) 중개업자 선택행동요인 20
• 2) 만족도 23
• 3) 신뢰성 26
• 3. 연구모형 28
• Ⅲ. 거래정보망의 운영현황 및 이용실태 31
• 1. 거래정보망의 도입 및 기능 31
• 1) 거래정보망의 도입 31
• 2) 거래정보망의 기능 35
• 2. 국내 거래정보망의 운영현황 38
• 1) 공인거래정보망 39
• 2) 사설거래정보망 41
• 3) 부동산포탈사이트 43
• 3. 거래정보망의 이용실태 및 이용 상의 문제점 47
• 1) 거래정보망의 이용실태 47
• 2) 거래정보망 이용 상의 문제점 60
• 4. 외국 거래정보망의 운영현황 62
• 1) 미국 62
• 2) 일본 66
• 3) 시사점 71
• Ⅳ. 공인거래정보망 서비스 불만족요인 분석 73
• 1. 분석설계 73
• 1) 모집단과 표본 73
• 2) 통계량 73
• 3) 측정변수 및 측정방법 74
• 2. 서비스 불만족요인 분석 76
• 1) 신뢰도분석 76
• 2) 요인효과의 다변량 검정결과 77
• 3) 개체간 효과검정 79
• 4) 모수 추정결과 82
• 5) 검정결과 요약 85
• 3. 부동산중개업자의 선택행동요인 분석 87
• 1) 가설의 설정 및 분석모형 87
• 2) 분석모형의 타당성 평가 90
• 3) 분석결과 95
• Ⅴ. 공인거래정보망의 발전방안 100
• 1. 기본방향 100
• 1) 중개업자의 의식 개선 100
• 2) 사업자의 일관된 사업추진 101
• 3) 정부의 공인거래정보망 육성 및 지원 102
• 2. 사업운영 측면 103
• 1) 공인거래정보망 통합 103
• 2) 서비스 불만 해소 104
• 3) 선택행동요인 강화 105
• 4) 운영방법 및 관리 개선 106
• 3. 제도 측면 108
• 1) 거래정보망 지정제도 개선 108
• 2) 전속중개계약 권장 110
• 3) 보수 보장제도 도입 112
• Ⅵ. 결론 113
• 1. 요약 및 시사점 113
• 2. 연구의 한계 및 향후과제 115
• 참고문헌 116
• 부록 122
• ABSTRACT 130