부동산자산관리방식의 결정요인에 관한 연구 : 대전광역시 중소형 상업용빌딩을 중심으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 중소형빌딩의 소유주가 부동산자산관리방식을 자가관리 또는 위탁관리할 것인지 판단할 때 어떠한 요인으로 인하여 결정되는지에 대한 실증연구이다.
향후 자산시장을 둘러싼 중요한 변수는 “저성장ㆍ저금리ㆍ고령화”이다. 또한 KB금융지주경영연구소에서 발표한 ‘2012년 한국 부자 보고서‘에 의하면, 한국 부자의 총자산의 구성을 보면 부동산자산 58.0%, 금융자산 35.2%, 기타자산 6.8%로 구성되어 부동산을 중심으로 자산을 보유하고 있다.
이와 같은 경제, 사회적 환경에서 ‘부동산자산관리’ 시장도 변화에 직면해 있다. 먼저 需要者인 빌딩소유주들은 저성장ㆍ저금리 경제에서는 자본이득(Capital Gain)를 기대하기 어렵게 되었으며, 고성장 경제와는 다르게 보유기간동안의 효율적이고 전문적인 자산운용을 기반으로 하는 운영수익(Operating Income)이 더욱 중요해 졌다. 아울러 투자 부동산의 가치평가도 그 부동산의 운영수익과 현금흐름에 따라 평가하게 되었다.
供給者인 위탁관리회사의 측면에서는 투자 부동산의 운영수익을 높이는데 있어서 전문 부동산자산관리회사의 역할이 확대되고 있다. 부동산 소유자의 자산관리에 대한 수요가 늘어나면서 그에 대한 시장도 성장하고 있다. 그 배경에는 부동산에 대한 투자수익률을 높이기 위해서는, 빌딩의 임대 및 운영소득에 대한 체계적이고 철저하고 투명한 관리가 필요하다는 인식의 확산이 있다.
중소형 상업용빌딩의 소유자들은 기본적인 시설관리를 위탁하거나, 자체 보유한 소수인력을 통한 임대 및 시설관리만을 하고 있을 뿐, 전문적인 부동산자산관리의 중요성과 필요성을 절실하게 깨 닳지 못하고 있는 실정이다. 우리나라에서 대형 오피스빌딩의 관리를 목표로 한 부동산자산관리시장은 IMF를 계기로 외국계 부동산자산관리회사가 국내에 진출하면서 본격적으로 시작되었다. 틈새시장으로서 중소형빌딩에 대한 부동산자산관리시장이 열린 시점은 2004년이다. 중소형빌딩에 대한 시장규모는 자산관리수수료와 신규임대수수료를 합하여 연간 약 3,016억 원에 이르는 것으로 추정된다.
본 연구에서 중소형 상업용빌딩에 대한 소유자를 대상으로 설문조사하여 실증분석한 결과를 종합할 때, 빌딩의 연면적이 클수록 빌딩의 소유주는 자가관리를 하기 어렵기 때문에 위탁관리할 가능성이 높았다. 또한 부동산자산관리에 대한 이해도가 높을수록 위탁관리할 가능성이 높은 것으로 나타났다.
따라서, 중소형 상업용빌딩의 부동산자산관리시장을 활성화하기 위해서는, 공급자인 위탁관리회사가 일정규모 이상의 중소형빌딩의 소유주를 대상으로 부동산자산관리에 대한 개념과 위탁관리의 필요성을 집중적으로 홍보하고, 마켓팅에 활용하는 것이 필요하다고 생각한다. 또한 빌딩소유주의 입장에서는 부동산을 둘러싼 사회, 경제적환경이 ‘저성장·저금리·고령화사회’로 요약된다. 이러한 환경에서 보유하고 있는 부동산으로부터 수익을 확대하기 위해서는 전문적인 부동산자산관리회사를 활용하는 방안에 대하여 적극적으로 고려할 필요가 있다고 생각한다.
끝으로 본 연구에서 설문을 받은 표본의 숫자가 32개로 적은 점과 설문으로 얻은 변수를 단순히 빈도분석에 그친 것은 한계이며, 연구자로서도 아쉬움으로 남는다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 제1장 서론 ····································································· 1
• 제1절 연구의 배경 ······················································ 1
• 제2절 연구의 목적 ······················································ 4
• 제3절 연구의 범위 및 방법 ············································· 4
• 제2장 부동산 자산관리의 이론적 고찰 ···························· 6
• 제1절 부동산 자산관리의 정의 ········································· 6
• 제2절 부동산 자산관리의 구분 ········································· 6
• 1. 시설관리(FM : Facility Management) ···························· 6
• 2. 부동산관리(PM : Property Management) ························· 7
• 3. 부동산자산관리(REAM : Real Estate Asset Management) ······ 7
• 제3절 부동산 자산관리의 유형 ········································· 9
• 1. 자가관리 ··························································· 9
• 2. 위탁관리 ··························································· 9
• 3. 혼합관리(자가+위탁관리 방식) ···································· 9
• 제4절 선행연구의 검토 ················································· 11
• 제3장 부동산 자산관리의 현황 ······································· 15
• 제1절 국내 부동산자산관리시장의 현황 ································ 15
• 1. 부동산자산관리업의 도입 ·········································· 15
• 2. 부동산자산관리업의 발전과 현황 ·································· 16
• 3. 오피스ㆍ매장용빌딩 현황 및 투자수익률 ·························· 18
• 4. 한국 부자 현황 및 자산투자 행태 ································· 22
• 제2절 중소형빌딩 부동산자산관리시장의 현황 ························· 23
• 1. 중소형빌딩 부동산자산관리시장의 확대 ··························· 23
• 2. 중소형빌딩 부동산자산관리시장 규모 및 전망 ···················· 24
• 3. 중소형빌딩 부동산자산관리회사의 현황 ··························· 26
• 4. 중소형빌딩 소유주의 현실고민 ···································· 26
• 제4장 연구모형의 설계 ················································· 28
• 1. 변수의 선정 ······················································· 28
• 2. 연구가설 ························································· 29
• 3. 설문지 구성 ······················································ 30
• 4. 분석대상 및 분석방법 ············································ 30
• 제5장 실증분석 결과 및 가설검증·································· 31
• 1. 연면적에 의한 관리형태 빈도분석 ······························· 31
• 2. 보유기간별 관리형태 빈도분석 ··································· 33
• 3. 부동산자산관리 이해도에 따른 관리형태 빈도분석 ·············· 35
• 4. 위탁관리를 선택한 이유에 대한 빈도분석 ······················· 37
• 5. 자가관리자의 위탁관리 고려이유 빈도분석 ······················ 38
• 6. 가설검증 ·························································· 39
• 제6장 결론 ································································· 42
• 제1절 연구의 요약 ····················································· 42
• 제2절 연구의 한계 및 과제 ············································ 43
• 참고문헌 ··································································· 45
• 부록-설문지 양식 ······················································· 47