농지 규제 강화가 지가에 미친 효과 분석 : 경기도 지역을 중심으로 한 PSM과 DID 접근

국문 초록 (Abstract)

농지 규제 강화가 지가에 미친 효과 분석 - 경기도 지역을 중심으로 한 PSM과 DID 접근 -
김상목
경희대학교 대학원
스마트도시·부동산학과
지도교수 원재웅

본 연구는 2021년 개정·시행된 「농지법」의 규제 강화가 토지시장, 특히 농지의 실거래 가격에 미친 실질적 영향을 실증적으로 분석하는 데 목적을 둔다. 이를 위해 토지 거래량이 전국에서 가장 많은 경기도를 분석 대상지로 선정하고, 법 개정 전·후 각각 3년씩 총 6년간 (2018년 8월~2024년 8월)의 토지 실거래 데이터를 수집하였다. 지목 기준으로 ‘전’, ‘답’, ‘과수원’을 포함한 농지를 처치집단으로 하고, ‘비농지’, ‘대지’, ‘임야’를 비교집단으로 구분하였으며, 지역 단위에서는 농촌을 처치집단으로, 도시를 비교집단으로 설정하여 네 가지 분석모 델을 구성하였다.
분석 절차는 두 단계로 진행되었다. 먼저, 성향점수매칭(Propensity Score Matching, PS M)을 통해 처치집단과 비교집단 간의 사전 이질성을 통제하고, 공변량의 균형을 확보하였다. 이후 평행추세가 성립하는 두 개의 모델(농지 vs 대지, 농촌 vs 도시)에 대해 이중차분 법(Difference-in-Differences, DID)을 적용하여 농지법 개정 전후의 지가 변화를 추정하였다. 또한 토지의 물리적 속성, 인구·사회경제적 변수, 지역적 요인, 도심 접근성 등 외생변수를 함께 고려하여 정책 효과의 순수한 영향을 정밀하게 식별하였다.
분석 결과, 농지를 처치집단으로 한 모델 2(농지 vs 대지)에서는 2021년 규제 시행 이후 농지의 지가 상승률이 비교집단인 대지에 비해 약 5.6% 낮게 나타났다. 이는 규제 강화가 농지시장의 투기적 상승 압력을 억제하는 효과를 실질적으로 발휘했음을 의미한다. 또한 모 델 4(농촌 vs 도시)에서는 농촌 지역의 지가 상승률이 도시 지역보다 약 1.1% 낮게 추정되어, 규제의 가격 억제 효과가 농촌 지역에서 보다 두드러졌음을 확인하였다. 즉, 농지 규제 강화는 전반적으로 농지의 실거래가격 상승을 억제하였으며, 특히 접근성이 낮거나 농촌 지 역에 위치한 토지일수록 그 영향이 크게 나타났다.
이러한 결과는 농지 규제가 불법적 투기 억제 및 농지 보전이라는 공익적 목적에는 일정 부분 기여할 수 있으나, 동시에 농지의 거래 위축, 투자심리 약화, 귀농·귀촌 수요 감소 등 시장 활력 저하의 부작용을 초래할 수 있음을 시사한다. 특히 지역 수요 여건을 고려하지 않은 획일적 규제는 농촌 공동화와 지방소멸을 가속화할 우려가 있으므로, 향후 정책 설계 시 정교한 지역 맞춤형 접근이 요구된다.
이에 따라 본 연구는 다음과 같은 정책적 제언을 제시한다. 첫째, 전국 단위의 일률적 규 제에서 벗어나 지역별 농지 수급 여건과 개발 압력을 반영한 차등적 규제체계를 구축해야 한다. 둘째, 농지 거래 및 이용 실태를 종합적으로 파악할 수 있는 통합 데이터베이스(DB) 를 마련하여 정책 운용의 정밀성과 효율성을 높일 필요가 있다. 셋째, 정부와 공공기관이 공익적 목적의 농지 확보 및 임대제도를 확대하여 청년·전업농 중심의 지속가능한 농지 이용 기반을 조성해야 한다. 넷째, 유휴농지를 스마트농업이나 친환경 농업단지로 전환하여 농지 활용도를 제고하는 정책적 지원이 필요하다.
본 연구는 강화된 농지 규제가 실제 농지 가격에 미친 정량적 효과를 실증적으로 규명함으로써, 농지정책의 공익성과 시장 효율성 간 균형점을 모색하는 데 기초 자료를 제공하고 자 한다. 다만, 분석 대상이 경기도에 한정되어 있어 전국 단위로 일반화하기에는 한계가 있으며, 지구단위계획 등과 같은 토지의 세부 공간계획 요인을 충분히 반영하지 못한 점도 제 약으로 남는다. 향후 연구에서는 공간정보 기반의 토지 속성 데이터를 통합하여 지역별 정책 효과의 구조적 차이를 규명할 필요가 있다.

핵심용어 : 농지, 농지법, 토지 규제, 지가, 성향점수매칭, 이중차분법

목차 (Table of Contents)

• <국문초록> ⅷ
• 제1장. 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 8
• 제2절 연구문제 제기와 연구가설 설정 9
• 1. 연구문제 9
• 2. 연구가설 10
• 제3절 연구의 범위와 방법 11
• 1. 연구의 범위 11
• 2. 연구의 방법 12
• 3. 연구의 흐름 12
• 제4절 연구의 기대효과 14
• 제2장. 이론적 고찰 16
• 제1절 선행연구 검토 16
• 1. 규제이론 16
• 2. 토지이론 및 관련 연구 19
• 3. 농지를 대상으로 한 연구 27
• 4. 기존 연구의 한계와 차별점 39
• 제2절 우리나라의 농지제도 41
• 1. 농지의 개념 41
• 2. 농지의 법적 정의 44
• 3. 농지에 대한 인식 48
• 4. 우리나라 농지제도의 변천 과정 53
• 5. 세계 주요국의 농지제도 비교 62
• 제3절 농지 이용 현황과 실태 65
• 1. 농지 이용 현황 65
• 2. 농지 거래 현황 70
• 3. 경기도 지역의 농지 이용 현황 73
• 4. 지가의 변화 추이 79
• 제3장. 연구의 방법 81
• 제1절 연구모형의 설계와 연구방법 81
• 1. 연구모형 설계 81
• 2. 성향점수매칭(PSM) 87
• 3. 이중차분법(DID) 94
• 제2절 데이터 및 변수 설명 98
• 1. 변수의 선정과 조작적 정의 98
• 2. 변수 선정의 이유 100
• 3. 분석모델과 투입 변수 108
• 제3절 분석의 방법과 순서 110
• 제4장 연구결과 113
• 제1절 기초통계 및 사전분석 113
• 1. 기초통계 분석 113
• 2. 데이터 탐색과 정규성 확보 117
• 3. 성향점수매칭(PSM) 결과 121
• 4. 이중차분법(DID) 수행을 위한 사전 진단 141
• 제2절 지목별 이중차분법(DID) 분석 결과 155
• 1. MODEL 2(농지와 대지)의 일반 DID 분석 결과 155
• 2. MODEL 2(농지와 대지)의 확장된 DID 분석 결과 158
• 제3절 지역별 이중차분법(DID) 분석 결과 163
• 1. MODEL 4(농촌과 도시)의 일반 DID 분석 결과 163
• 2. MODEL 4(농촌과 도시)의 확장된 DID 분석 결과 165
• 제5장 결론 172
• 제1절 연구의 결과 요약 172
• 제2절 시사점과 제언 174
• 제3절 연구의 한계점과 기대효과 176
• <참고문헌>178
• <!-- Not Allowed Tag Filtered --><ABSTRACT> 186