공공지원 민간임대 리츠 정책 활성화 요인에 관한 연구 : 민간 참여를 중심으로 = A Study on the Facilitating Factors of Public-Supported Private Rental Housing REITs Policy : Focusing on Private Participation

국문 초록 (Abstract)

공공지원 민간임대주택은 중산층을 위한 임대주택 정책으로, 2015년 뉴스테이(New Stay)에서 시작하여 2018년 개정을 통해 현재까지 운영되고 있다. 특히 정부는 주택도시기금과 민간사업자가 출자하는 공공지원 민간임대 리츠(REITs)를 통해 임대주택을 공급하는 형태로 정책으로 운영하고 있다. 본 연구의 목적은 이러한 공공지원 민간임대 정책의 활성화를 위해서는 민간의 참여가 필수적인 만큼, 민간 참여의 주요 요인인 민간 출자자의 수익률을 결정하는 변수에 대해 살펴보고자 함에 있다. 이를 위해 민간 출자자의 예상 수익률(IRR)을 종속변수로 하고, 리츠 총사업비 대비 대출 비율, 임대보증금 비율, 공공출자 비율, 총사업비 규모(Ln총사업비), 시공능력순위, 주택공급증가율, 택지공모여부, 자본이득확보율을 독립변수로, 시장금리를 통제변수로 하여 회귀분석에 따른 실증분석을 시도하였다. 분석결과 공공지원 민간임대 리츠 사업의 대출비율, 임대보증금 비율, 공공출자비율이 높을수록, 총사업비 규모가 클수록, 시공능 력순위가 높을수록, 자본이득확보율이 높을수록 민간 출자자의 예상 수익률에 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타났다. 아울러 출자자 수익률 이외의 민간 참여요인에 대한 분석을 위하여, 공공지원 민간임대 리츠 정책 민간 참여자를 대상으로 심층 면접을 시도하였다. 분석결과 출자 수익률 이외에도 용역 수수료, 사업 운영 실적, 자금조달의 안정성, 분양 리스크의 제거 등 여러 요인이 있었으나 주로 수익성과 밀접한 관련이 있는 변수가 도출되었다. 주요어 : 공공지원 민간임대 리츠, 공공지원 민간임대주택, 예상수익률 학번 : 2019-20539

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Publicly supported private rental housing is a rental housing policy for the middle class, which started with “New Stay” policy in 2015 and has been operated until now through revision in 2018. In particular, the government is operating as a policy in the form of supplying rental housing through “Public-supported private rental housing REITs” invested by the National Housing and Urban Fund(NHUF) and private businesses.
The purpose of this study is to examine the variables that determine the rate of return of private investors, a major factor in private participation, as private participation is essential to revitalize such public-supported private rental policies. To this end, the expected rate of return (IRR) of private investors was used as a dependent variable, and the ratio of loans to REITs' total project cost, rental deposit ratio, public investment ratio, total project cost size, construction capacity ranking, housing supply growth rate, housing site public offering, and capital gains were used as independent variables, and market interest rates were used as control variables.
As a result of the analysis, the higher the loan ratio, rental deposit ratio, and public investment ratio of the publicly supported private rental REITs project, the larger the total project cost, the higher the construction capacity ranking, and the higher the capital gain securing rate, the more positive the expected return of private investors.
In addition, in-depth interviews were conducted with private participants in the public-supported private rental housing REITs policy to analyze private participants other than investor returns.
As a result of the analysis, in addition to the return on investment, there were several factors such as management fees, business performance, stability of financing, and the elimination of pre-sale risks, but variables closely related to profitability were derived.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 1
• 제 2 절 연구의 범위 및 방법 4
• 제 2 장 이론적 배경 및 선행연구 6
• 제 1 절 이론적 배경 6
• 1. 리츠(REITs) 6
• 2. 공공지원 민간임대주택 정책 12
• 3. 공공지원 민간임대주택 기금출자업무 15
• 4. 정책수단으로서의 공공지원 민간임대 리츠 19
• 제 2 절 선행연구 20
• 1. 민간임대주택에 관한 선행연구 20
• 2. 임대주택 리츠에 관한 선행연구 21
• 3. 선행연구와의 차별성 23
• 제 3 장 연구설계 및 분석방법 25
• 제 1 절 양적 연구설계 및 분석방법 25
• 1. 분석자료 25
• 2. 변수선정 26
• 3. 연구가설 및 분석방법 29
• 제 2 절 질적 연구 방법 34
• 제 4 장 실증분석 결과 36
• 제 1 절 양적 연구 분석 결과 36
• 1. 기초통계량 및 상관분석 36
• 2. 회귀분석모형 및 실증분석 결과 38
• 제 2 절 질적 연구 분석 결과 43
• 제 5 장 결론 48
• 제 1 절 연구의 결과 및 시사점 48
• 제 2 절 연구의 한계 및 향후 연구과제 51
• 참고문헌 52