서울시 상가 권리금 및 임대료 결정요인의 비교연구 : 서울시 휴대폰 매장을 중심으로 = A comparative study on the determinants of goodwill and rent in Seoul : focusing on mobile phone stores in Seoul

국문 초록 (Abstract)

상가임차인 보호를 강화하기 위해 권리금회수 보장 등의 내용을 담은 「상가건물임대차보호법」 개정하여 시행하고 있다. 그러나 상가권리금은 임대료와 달리 그 구성항목을 특정하기에 어려움이 존재하며, 그간 임차인 사이에 거래된 관행상 영업 상태에 따라 수시로 변화할 가능성이 있으므로 신뢰성 있는 권리금 평가에 어려움이 있다. 이러한 배경에서 본 연구는 상가 임대료 및 권리금 결정요인을 실증분석 하였다.
분석결과는 다음과 같이 요약된다. 첫째, 임차인의 영업특성은 환산임대료와 권리금에 유의한 영향을 주는 것으로 나타났다. 환산임대료의 경우 선행연구와 마찬가지로 상권 및 입지요인 외에, 임대인은 영업력이나 인지도가 높은 임차인을 유치함으로써 운영수익의 극대화 및 건물가치의 상승을 통한 자본이득을 기대할 수 있기 때문에 우수한 임차인 유치를 위한 할인혜택을 제공하는 등 다양한 요인이 작용하는 것으로 판단된다. 다만, 권리금의 경우 배후 상권의 영향도 있겠으나, 주된 형성요인은 상점 내 직접적인 영업이익의 크기에 의하여 결정되는 것으로 판단된다.
둘째, 권리금이 높은 곳은 환산보증금이 높다 할 수 있지만 반대로, 환산보증금(임대료수준)이 높다하여 권리금이 높다고는 할 수 없다. 예컨대, 면적당 권리금이 큰 곳은 환산보증금 변화량 역시 높은 것으로 나타났다. 즉, 임대료와 권리금의 결정시차에 따라 결정요인이 상이할 수 있음을 나타낸다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Government in order to better protect tenants in general has amended the "Commercial Building Lease Protection Act", which includes the guarantee of collecting back the goodwill. However, unlike normal rent, it is very likely that goodwill can vary from time to time depending on different business practices between tenants. Hence it is difficult to specify the constituent factors and to evaluate the value of goodwill in reliable means. This study has analyzed actual proofs of the determinants of rent and goodwill on retail stores.
The results of the analysis are summarized as follow. First, different types of business practices have significant effects on the rent and the goodwill. Commonly surrounding real estate market conditions and physical location are deciding factors to rent rate. The lessors can also seek more maximized operating profits and achieve incremental value increase of their properties by attracting more successful and/or recognized tenants with such strong brand power. Hence, the lessors are keen on providing discount on rent and/or other additional benefits to attract better tenants. The value status of such goodwill is affected by the surrounding real estate market conditions but the main contributing factor is directly derived by the level of operating profit generated by the retail store.
Second, the higher the goodwill, the higher the rent. Conversely, the high rent level does not necessarily reflect on high goodwill. For example, the rent rate can more volatile if the rent area per goodwill is large. In other words, the determinants of rent and goodwill can be also influenced by such time lapse between deciding two different indicators.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 2
• 제2장 이론적 고찰 4
• 제1절 상가 권리금의 결정요인 4
• 1. 권리금의 개념과 종류 4
• 2. 상가권리금에 대한 판례의 입장 7
• 제2절 선행연구 고찰 10
• 1. 권리금 결정요인에 관한 선행연구 10
• 2. 임대료 결정요인에 관한 선행연구 14
• 제3장 상가 환산보증금 및 권리금 분석모형의 설계 17
• 제1절 분석자료와 변수설정 17
• 제2절 실증분석모형의 설계와 가설 20
• 제4장 상가 환산보증금 및 권리금 결정요인 분석 22
• 제1절 기술통계량 22
• 제2절 분석결과 및 해석 23
• 제5장 결 론 28
• 제1절 연구 결과 및 시사점 28
• 제2절 연구 한계 및 향후과제 29
• 참고문헌 30
• ABSTRACT 33