해안변 아파트가격 결정요인에 관한 연구 : 헤도닉 모형을 이용한 마산시 사례

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

There is an increasing demand for the improvement of housing quality as the standard of living keeps on going up. In particular, the price of apartment units varies to a greater extent according to the degree of satisfaction of dwelling environment rather than the stylized external shape of the apartment.
This study aims to analyze how the various characteristics of the coastwise apartments affect its price using the Hedonic price model. Data are obtained from the 27 sample complexes of the apartments which are located within 1 kilometer to the Masan coast.
The characteristics of the apartment are classified into three groups: physical, complex, and locational features. The physical feature contains the apartment size sold out, the age of construction, and the floor level of the individual apartment. The complex feature is limited to the number of units, the direction, the accessibility to the street, and the noise. The locational feature consists of the view, the degree of disaster inflicted, and the distance to the coast. All of these characteristics are used as explanatory variables in this study.
The dependent variable is the price of apartment unit measured per square meter. Its data is obtained from the 2008 report on real transaction price by the Ministry of Land, Transport and Maritime Affairs.
Empirical findings are drawn as follows: First, it turns out that the age of construction, the degree of disaster, the distance to the coast, the accessibility to the street are the greatest factors strongly affecting the price of the apartment per square meter. The direction, the view and the number of units only affects to a lesser degree the apartment price. It is noteworthy to say that the price of apartment has a negative relationship with the distance to the coast, that is, the shorter the distance to the coast, the higher the price.
Second, in terms of the size sold out, the large-sized apartment shows the trend of falling price at a greater speed as the age of construction becomes old. In the case of the small-sized apartment, however, the noise and the disaster variables which have a negative impact contributes to the faster decrease of the apartment price. As the distance to the coast becomes farther, the range of price falling is greater in the small-sized apartments rather than in the large, medium-sized ones.
Third, in the simple regression analysis, it turns out that as the age of construction becomes old, the price of the apartment tends to decrease faster in the apartment located within shorter distance to the coast.
Fourth, in the analysis according to the regional district of Masan city, the three variables - the size sold out, the age of construction, and the view - are shown to have a greater impact on the price in the old Masan than in the new Masan.
Finally, in the case of the disaster variable, the old Masan district has a positive effect unlike the new Masan district. The price of apartments in the new Masan becomes higher as they become closer to the coast while the old Masan district shows an opposite trend.
Of course, there are some limitations to this study. For example, there may be variables that are not chosen for this study but probably have more significance in the determination of the apartment price. Even some of the chosen variables may have problems of not clearly defining the possible differences in their real impact.
Despite these limitations, this study contributes to providing the consumers with the information on the apartments that will be built along the coast line in the future. In addition, it offers a guideline to the effective utilization of land as well as to the reasonable location of the apartment complex.

국문 초록 (Abstract)

생활수준이 향상 될수록 주거환경의 질적 향상에 대한 욕구가 커지고 있다. 특히 아파트의 경우 정형화된 외향과는 달리 주거환경의 만족도에 따라 아파트가격은 뚜렷한 차이를 보이고 있다.
이렇게 아파트의 주거만족도에 영향을 주는 내재적 특성이 무엇인지, 그 가치는 얼마나 되는지에 대한 분석과 함께, 최근에는 조망을 중심으로 해안변 및 한강변 아파트에 대한 가격결정요인에 대한 연구가 이루어져 왔다.
이에 본 연구에서는 마산시를 대상으로 지역의 지형적 특성을 감안하여, 해안변에 소재하는 아파트의 가격결정 요인에 대하여 분석하였다.
따라서 본 연구의 목적은 마산시 해안변 1Km이내에 소재하는 아파트를 대상으로 아파트 가격결정에 영향을 주는 내재적 요인을 헤도닉 모형(Hedonic price model)을 이용하여 각 특성별 요인이 아파트가격에 어느 정도의 영향을 미치는지를 검증 분석하고자 하는데 있다.
연구방법은 첫째, 아파트의 가격결정요인으로 물리적 특성, 단지적 특성, 입지적 특성으로 나누어 아파트 특성가격결정모형을 설정 하였고, 물리적 특성으로 분양면적, 건축 경과년도, 개별 층수를, 단지적 특성으로는 세대수, 향, 도로접면, 소음 등으로 한정 하였으며, 입지적 특성으로 조망, 재해도, 해안과의 거리 등을 선정하였다.
둘째, 위 가격결정 요인들은 독립변수로 하고 아파트가격(㎡당)은 종속변수로 하여 해도닉 모형을 이용한 다중회귀분석을 통하여 가격 함수를 설정하고 각 요인들이 아파트 가격결정에 미치는 영향의 정도를 파악하였다. 그리고 그 분석도구는 SPSS windows 14.0 Version을 이용하였다.
표본은 마산시 해안변지역의 아파트를 대상으로 하되, 해안변에서 1Km이내에 소재하는 아파트 중 27개 단지 내의 1,942세대를 추출하였으며, 종속변수인 가격자료는 2008년 국토해양부의 실거래가격을 기준으로 하였다.
분석방법은 다음과 같이 하였다.
각 특성내의 선택된 독립변수들을 다중회귀분석을 통하여 실증 분석하였다. 다만, 유의성이 없는 변수에 대하여는 수정모형을 설정하여 그 변화의 추이를 다시 분석하였다.
분양면적별 분석에서는 소형. 중형. 대형으로 구분하여 수요계층별 특성에 따라 비교 분석하였다. 또한 바다와의 거리별로 건축경과년도에 따른 가격의 변화에 대하여 검토해 보았으며, 마지막으로 도시 형성의 특성이 다른 신마산과 구마산 지역을 구분하여 각 지역별로 회귀분석을 실시하였다.
이에 따른 연구결과는 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 마산시 해안변 1km이내에 위치하는 아파트의 ㎡당 가격 결정에 영향을 미치는 요인으로는 건축경과년도와 재해도, 바다와의 거리, 도로접면의 순으로 나타났다. 향과 조망 및 세대수도 영향이 있었으나 그 영향의 정도는 다소 적었다. 특히 태풍 매미 때의 침수 피해 정도인 재해도는 아파트 가격에 상당한 영향을 미치는 것으로 나타났으며, 해안변에서 거리가 가까울수록 오히려 양(+)의 효과가, 그리고 멀어질수록 부정적인 효과가 있었다. 한편 수정모형을 통한 분석도 기본 모형과 거의 유사한 형태로 나타났다.
둘째, 분양면적별 분석에서는, 대형 아파트일수록 건축경과연도에 따른 가격하락의 폭이 상대적으로 큰 것으로 나타났으며, 소형 아파트의 경우 소음과 재해도 등 부정적 영향이 있는 변수에서는 대형면적 아파트보다 오히려 가격하락폭이 높았다. 해안에서의 거리에 있어서도 해안에서 멀어 질수록 가격의 하락폭이 중, 대형 아파트보다 소형 아파트의 가격하락폭이 더 크게 나타났다.
셋째, 해안거리별 건축경과년도와의 단순회귀분석에서는 해안과의 거리가 가까이 위치한 아파트 일수록 건축년도의 경과에 따른 가격의 하락폭이 큰 것으로 나타났다.
넷째, 지역별 분석에 있어서는 분양면적의 경우 신마산 지역보다 구마산 지역의 영향이 다소 높은 것으로 나타났으며, 건축 경과연도에 따른 가격의 하락폭과 조망도의 영향은 신마산 지역보다 구마산 지역이 다소 높은 것으로 나타났다.
그러나 재해도에 있어서는 신마산 지역과 다르게 구마산 지역은 양(+)의 효과로 나타났고, 해안과의 거리에 있어서는 신마산 지역은 해안에 가까울수록 아파트의 가격이 높았으나, 구마산 지역의 경우는 해안에서 멀어질수록 아파트의 가격이 높은 것으로 나타났다.
다만, 아파트가격에 영향을 미치는 독립 변수의 선정에서 선정되지 않은 중요한 변수가 있을 수 있다는 점과 향, 조망, 소음 등의 변수는 그 기준이 구체적이지 못하다는 점, 그리고 층, 조망, 향은 서로 중북 되어 다중공선성이 발생할 수 있다는 점, 또한 표본의 선정에 있어서도 표본 선정 지역에 신축된 아파트가 적다는 점 등은 본 연구 과정에서 다룰 수 없었던 아쉬운 부분이라 할 수 있다.
앞으로의 연구 과제로는, 조망에 대한 구체적인 기준을 마련해야 하겠고, 특히 해안과의 거리에서 가까울수록 양(+)의 효과를 나타내는 연구 결과에 대하여는 그 원인에 대한 추가적인 연구와 재해지역내에 있으면서도 재해를 입을 당시에 없었던 아파트가 재해도 변수와 관계없이 나타난 결과에 대한 심리적측면의 연구가 필요하다 하겠다.
그러나 이러한 분석결과를 통해서 앞으로 해안변에 공급되어질 아파트에 대하여 아파트 수요자에 대한 유용한 정보를 제공한다는 점과 토지이용계획 및 주거입지 선정에 있어 자원의 분배 및 이용의 효율성을 제공한다는 점에서 본 연구의 의의가 있다 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 국문요약
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경과 목적 = 1
• 제2절 연구범위 및 방법 = 2
• 제2장 주택가격 결정요인 및 헤도닉 모형 = 7
• 제1절 주택가격 결정요인 = 7
• 1. 주거환경과 주거 만족도 = 7
• 2. 주택가격의 특성 및 결정요인 = 12
• 제2절 헤도닉 가격모형 = 16
• 1. 헤도닉 가격모형의 검토 = 16
• 2. 헤도닉 가격모형의 적용 = 22
• 제3절 선행연구 고찰 = 26
• 제3장 표본의 선정 및 자료의 기초분석 = 35
• 제1절 표본의 선정과 분석 = 35
• 1. 대상지 현황 및 자료 수집 = 35
• 2. 표본의 선정 및 분석 = 39
• 제2절 변수의 정의 및 분석방법 = 48
• 1. 변수의 정의 = 48
• 2. 분석방법 = 51
• 제3절 자료의 기초분석 = 54
• 1. 특성변수의 기초분석 = 54
• 2. 특성변수의 상관관계분석 = 56
• 제4장 가격 결정요인의 실증분석 = 59
• 제1절 모형의 결과 및 분석 = 59
• 1. 모형의 결과 = 59
• 2. 분석 = 60
• 3. 수정모형의 검토 = 66
• 제2절 분양면적별 모형에 따른 실증분석 = 68
• 1. 분양면적별 아파트 특성 = 68
• 2. 소형(90㎡이하)아파트 모형의 분석 = 70
• 3. 중형(130㎡이하)아파트 모형의 분석 = 71
• 4. 대형(130㎡초과)아파트 모형의 분석 = 73
• 5. 분양면적별 상호 비교 분석 = 74
• 제3절 해안거리별 건축 경과년도에 따른 분석 = 77
• 1. 분석의미 = 77
• 2. 해안거리별 건축 경과년도에 따른 분석 = 78
• 3. 해안거리별 모형의 비교 분석 = 81
• 제4절 지역별 모형에 다른 실증분석 = 82
• 1. 지역별 특성변수의 기초 분석 = 82
• 2. 지역별 가격모형에 따른 실증분석 = 85
• 3. 지역별 모형의 비교 분석 = 88
• 제5장 결론 = 91
• 제1절 연구결과의 요약 및 한계 = 91
• 1. 연구결과의 요약 = 91
• 2. 연구의 한계 = 94
• 제2절 시사점 및 향후 연구방향 = 95
• 1. 시사점 = 95
• 2. 향후 연구 방향 = 96
• 참고문헌 = 97
• 부 록 = 109
• ABSTRACT = 115