不動産仲介手數料制度의 問題點과 改善方案에 關한 硏究

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

It is too obvious that the most fundamental three sorts in human life are eating(food), wearing (clothes), and sleeping. Eating stuff are solved with the agricultural products or processed food and sleeping is realized in housing space. Thus, everyday life's three basic elements, eating, wearing and sleeping are realized on the base of real estate and they are circulated through dealings of a producer and a consumer under the market economy. Unlike the other common goods, real estate deals a great amount of money and immovable and also, the circulation process is unusual.
Thus, the real estate which is a basic element and source in everyday life is stable economic infrastructure when look on the national economic side. The duty and responsibility are very important as it is the life base which offers land and a building as a nation. Accordingly, unlike the other goods, real estate has restriction as law so that only the qualified broker can do it. A consumer comes to pay the amount of money to a broker when they deals real estate in an agency market. The amount of money paid to a broker by the kind and the dealing amount of money of real estate is referred as a real estate brokerage. In Korea, the limit of a rate and the amount of money is decided as a local government's regulation and "the business of a licensed real estate agent and the law about a real estate dealing reports".
Although it can grope for the various method of solution to the problem and cause of a real estate brokerage system, in this paper, the problem which appeared in the present real estate brokerage system is analyzed. It is to study about the real estate brokerage system and the system's rational improvement plan which the profits of a consumer and a broker can develop into harmony. Through this research, it is to become the base of the brokerage system which can contribute to stabilization of national life and the national economy.

국문 초록 (Abstract)

사람이 살아가는데 있어 가장 기본적인 3가지는 먹는 것(食), 입는 것(衣), 잠자는 것(住)임은 너무나도 자명하다. 먹는 것은 땅에서 생산되는 농산물과 이를 가공한 식품에서 해결하게 되고 잠자는 것은 주거공간에서 이루어진다. 이처럼 일상생활의 가장 기본적인 衣·食·住의 3요소가 부동산을 기반으로 이루어지고 있으며 시장경제하에서 생산자와 소비자가 거래를 통하여 유통된다. 그 중 부동산은 다른 일반상품과 달리 거래대상이 거액이며, 움직이지 않는 특성으로 유통과정 또한 복잡하고 상이하다.
이처럼 일상생활의 가장 기본요소이자 원천인 부동산은 국가경제적 측면에서 볼 때 안정적인 경제기반이며 국민으로서는 토지와 건물을 제공하는 생활기반이라는 점에서 그 역할과 책임은 매우 중요하다. 따라서 부동산은 다른 상품과 달리 거래를 일정한 자격과 요건을 갖춘 중개업자만이 할 수 있도록 법률로써 제한을 두고 있으며, 소비자는 중개시장에서 부동산거래를 할 경우 중개업자에게 일정한 금액을 지불하게 된다. 부동산의 종류와 거래금액에 따라 중개업자에게 지불하는 금액을 부동산중개수수료라 하는데 우리나라에서는 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」과 광역자치단체인 시·도의 조례로써 요율과 금액의 한도를 정하고 있다.
부동산중개제도의 문제점과 원인에 대하여 다양한 해결방안을 모색할 수 있겠지만 이 논문에서는 현행 부동산중개수수료 제도상 나타난 문제점을 분석하고 소비자와 중개업자의 이익이 조화롭게 발전할 수 있는 부동산중개수수료 체계와 제도의 합리적 개선방안을 연구를 하고자 한다. 이번 연구를 통하여 국민생활안정과 국가경제의 안정화에 기여할 수 있는 중개수수료제도의 기반이 되고자 한다.

목차 (Table of Contents)

• 第 Ⅰ 章 序論 = 1
• 第 1 節 硏究의 目的 = 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 = 2
• 1. 연구의 범위 = 2
• 2. 연구방법 = 3
• 3. 선행연구의 검토 = 3
• 第 Ⅱ 章 不動産仲介手數料의 理論的 考察 = 6
• 第 1 節 不動産仲介와 仲介手數料의 定義 = 6
• 1. 부동산중개의 정의 = 6
• 2. 부동산중개의 과정 = 6
• 3. 부동산중개수수료의 정의 = 8
• 第 2 節 不動産仲介手數料의 性質과 技能 = 9
• 1. 부동산중개수수료의 법적 성질 = 9
• 2. 부동산중개수수료의 경제적 기능 = 12
• 第 3 節 不動産仲介制度의 變遷過程 = 14
• 1. 객주·거간제도 = 14
• 2. 소개영업법 = 15
• 3. 부동산중개업법 = 16
• 4. 공인중개사의 업무 및 부동산거래 신고에 관한 법률 = 17
• 第 4 節 外國의 不動産仲介手數料 制度 = 18
• 1. 미국의 부동산 중개업 제도 = 18
• 2. 영국의 부동산 중개업 제도 = 22
• 3. 일본의 부동산 중개업 제도 = 24
• 4. 프랑스의 부동산 중개업 제도 = 27
• 5. 독일의 부동산 중개업 제도 = 29
• 第 Ⅲ 章 不動産仲介手數料 制度의 現況 및 問題點 = 33
• 第 1 節 不動産仲介業 現況 및 運營實態 = 33
• 1. 부동산중개업자 및 공인중개사 현황 = 33
• 2. 중개업소 운영실태 = 36
• 第 2 節 現行 仲介手數料 制度의 問題點 = 37
• 1. 주거용과 비주거용으로 이원화 = 37
• 2. 중개수수료 요율의 하한선 폐지 = 38
• 3. 월세 중개수수료의 산정 = 41
• 4. 각 시·도별 중개수수료 요율체계 = 42
• 第 3 節 消費者와 仲介業者의 權利保護의 問題點 = 44
• 1. 소비자 권리보호의 미흡 = 44
• 2. 중개업자의 권리보호의 미흡 = 48
• 第 Ⅳ 章 不動産仲介手數料 制度의 改善方案 = 52
• 第 1 節 現行 仲介手數料 制度의 改善 = 52
• 1. 주거용과 비주거용 부동산의 일원화 = 52
• 2. 중개수수료 요율의 하한기준 마련 = 54
• 3. 주택과 상가의 월세 중개수수료 개선 = 55
• 4. 조례에 의한 중개수수료 요율폐지 = 56
• 第 2 節 消費者와 仲介業者의 權利保護의 改善 = 57
• 1. 소비자 권리보호의 강화 = 57
• 2. 중개업자의 권익향상 = 63
• 3. 중개서비스 수준의 개선 = 65
• 第 Ⅵ 章 結論 = 66
• 參考文獻 = 70
• Abstract = 72