개발이익환수제 도입에 따른 재건축사업자 수익성 분석 연구 = A study on benefit of reconstructible apartment by the introduction of restitution of development gain

국문 초록 (Abstract)

한글초록:2000년 이후 경기가 회복하면서 부동산투자가 확대되고 그에 따라 아파트 가격이 상승하였는데 특히 재건축 기대감에 의해 노후된 아파트의 가격이 크게 상승하였다.정부는 치솟는 집값과 투기를 잡기위해 여러 가지 안정대책을 발표하게 되었다. 본 논문에서는 정부의 안정대책 중 2003년 ‘10.29 부동산안정종합대책’에 포함된 ‘재건축 개발이익환수제 도입’이 재건축사업자 수익성에 미치는 영향을 살펴보았다.2004년 7월 ‘도시및주거환경정비법’개정안이 입법예고 되었고, 동년 10월 26일 국무회의를 통과함에 따라 개발이익환수제는 내년 중에 시행이 불가피할 것으로 예상된다.재건축 개발이익환수제의 영향을 분석하기 위해서 강동구 고덕동에 위치한 주공1단지를 사례대상지로 선정하였고, 재건축 시장의 현실을 감안하여 재건축 공사 참여자들의 내부수익성 분석 자료를 기준으로 무상지분률을 선정하고 그에 따른 추가분담금을 비교하여 분석하였다.분석방법은 개발이익환수제 비적용의 경우, 임대주택 10% 의무공급시 그리고 임대주택 25%의무 공급시와 같이 3가지 경우로 나누어 분석하였다.이러한 분석방식을 기초하여 대상단지의 수익성을 분석해 본 결과, 개발이익환수제 비적용의 경우와 임대주택 25% 의무공급시는 기존 13평 소유자들이 33평, 기존 15평 소유자들은 39평을 무상분양 받을수 있는데 반하여 임대주택 10% 의무공급시는 기존 13평 소유자의 경우 31평, 기존 15평의 소유자는 37평을 무상공급 받게 된다.추가부담금으로 살펴보면 개발이익환수제 비적용의 경우에 비해 임대주택10% 의무공급 시에는 기존 13평 조합원은 4,619만원, 15평의 조합원은 2,930만원만큼의 추가분담금이 더 발생하게 되었다.또한 개발이익환수제 비적용의 경우와 임대주택 25% 의무공급 시에는 기존 13평 조합원은 86만원, 15평의 조합원은 104만원의 추가분담금이 추가로 발생되는 것으로 나타나 10% 의무공급 시에 비해 큰 차이는 없는 것으로 나타났다.재건축사업시 개발이익환수제 적용에 의해 경제적 수익성이 감소되는 만큼 향후 재건축사업시 사업의 시행유무를 결정함에 있어 어느 정도 영향을 미치리라 본다