토지신탁의 구조와 위험분석에 관한 연구 = (A) study on structure and risk analysis of real estate land(development)trust

국문 초록 (Abstract)

토지신탁은 해를 거듭할수록 토지의 활용도를 높이는 방향으로 전개되고 있으나, 수탁자 명의로 건축주 및 사업시행자의 지위에서 개발업무를 수행하게 되므로, 수탁자가 체결한 모든 업무는 책임을 수반하게 되며, 책임이 발생할 경우 수탁자는 신탁재산의 범위 내에서 전보할 수 없는 부분에 대해서, 자기의 고유재산으로 이행하여야 하는 책임을 부담하게 되는 무한책임성을 부여받고 있다. 부동산신탁사가 수개의 토지신탁사업을 진행하는 중 우량한 사업장이나 수익성이 낮은 사업장이 혼재될 수 있으며, 수익성이 낮은 사업장에서 발생하는 무한책임은 부동산신탁사의 존재를 위협할 수 있기 때문에 우량사업장까지도 영향을 받게 된다. 토지신탁의 신탁재산은 수탁자인 부동산신탁사에 의해서 구현되는 불가분의 관계로 건전한 수탁자에 의해서 신탁재산이 보호되고 그 결과 수익자의 이익이 극대화되는 점을 감안하여 볼 때, 본 연구는 수탁자인 부동산신탁사가 수탁한 토지신탁은 강한 신탁재산의 독립성을 주장하면서도 법인격을 가지지 못하므로 인하여 토지신탁사업의 안정성을 확보하는데 많은 어려움이 있기 때문에 실무상 어려움을 겪고 있는 다음의 문제점에 대하여 판례 및 사례를 통해 중점적인 연구를 하였다. 첫째, 토지신탁 운영과정 중 적용되는 세법적용상 문제점, 둘째, 부동산신탁사 입장에서 토지신탁사업비의 조달에 따른 무한책임 문제점, 셋째, 토지신탁의 종료 후의 매도담보책임 문제점, 넷째, 부동산신탁사의 제3채권자에 대한 무한책임 문제점, 다섯째, 불특정 다수인으로부터 재산을 수탁받아 위탁자의 신탁목적에 부합하도록 관리, 처분, 운용, 개발행위를 하여야 하는 부동산신탁사 임·직원으로서 갖추어야 할 전문인력 규정 도입에 따른 체질강화 등이 있다.
본 연구는 토지신탁의 문제점을 해소하기 위한 대안으로 신탁법상의 ‘유한책임형 부동산투자신탁제도’와 자본시장법상 투자회사인 ‘자(子)토지신탁회사’를 제시하였다. 먼저 신탁법상의 ‘유한책임형 부동산투자신탁제도’ 도입에 따른 효과 등을 정리하면 다음과 같다.
첫째, 신탁법에서의 ‘유한책임형 부동산투자신탁’의 설치․운영은 신탁법 제118조(수탁자의 제3자에 대한 책임)·제119조(고유재산에 대한 강제집행 등의 금지) 및 제87조(사채발행)에서 유한책임신탁으로 공시할 경우 토지신탁 등을 충실히 수행할 수 있는 적합한 도입이라 판단된다.
둘째, 토지신탁의 구조적 위험 중 부가가치세법 상의 신탁재산 감소원인으로 작용하는 편취 가능성 문제를 제외한 모든 문제는 해소될 것으로 판단된다. 그 이유는 토지신탁 사무처리상 발생하는 모든 책임은 신탁재산만으로 책임재산이 되기 때문이다.
다음으로 자본시장법상 투자회사인 ‘자(子)토지신탁회사’ 도입에 따른 효과 등을 정리하면 다음과 같다.
첫째, ‘자(子)토지신탁회사’가 부가가치세법상 납세의무자로서 부동산신탁사가 직접 납세의무를 이행하기 때문에 부가가치세 편취 가능성 문제는 해소 될 것이다.
둘째, 위탁자의 사업부지가 투자회사에 현물출자 등을 할 경우 취득과 관련하여 추가적인 제세금 등의 부담이 새로이 발생하게 된다. 신설법인의 경우 지방세법상 대도시내 법인설립에 따른 등기와 부동산등기에 대한 중과세 문제는 조세특례제한법에서 중과세 제외적용을 규정하고 있으나, 이는 2012. 12. 31까지 등기 또는 취득하는 부동산에 한정하는 한시법으로 규정되어 있으므로 지방세법에서 규정화가 필요하다.
셋째, 자(子)토지신탁회사에 의한 토지신탁사업이 이루어 질 경우 개발사업과정의 모든 개별계약이 자(子)토지신탁회사 명의로 이루어지고, 부동산신탁사가 법인이사로서 직접 운용 및 관리하기 때문에 제3자와의 직접적인 책임소재는 없어지게 된다.
끝으로 위탁자 및 수익자는 사업부지를 부동산신탁사에 위탁한 입장에서 더욱 전문인력을 필요로 할 것이므로, 토지신탁사업의 참여자 모두는 책임분담의 일환으로 철저한 사업성 분석 및 자금조달의 방안 등을 대비하여야 할 것이며, 무분별한 토지신탁사업의 수주를 선별할 수 있는 능력을 배양할 수 있도록 신탁법 및 자본시장법에 신탁업자의 전문인력 규정을 보완함으로써 부동산신탁사의 설립취지 및 국가경제에도 순기능을 제공하여야 할 것이다.
본 연구의 한계로는 조세의 일반원칙인 실질과세 원칙의 재검토를 통해 부가가치세법 상의 명의자과세를 적용할 경우 조세법상의 문제점은 해소될 것이나, 이의 적용은 세법의 개정이 수반되어야 하는 한계가 있다. 또한 시노미야(四宮)(1989)의 실질적 법주체성설 주장, 영·미법에서의 신탁재산은 그 자체가 독립된 주체라는 주장, 미국 ‘통일신탁법(2005년)’의 신탁재산이 투자회사의 정관에 따라 운용 등은 신탁법의 세계적 표준화 추세에 따라 토지신탁의 구조적 위험을 완화하는 방안으로써 신탁재산의 법인격을 부여하는 연구도 계속되어야 할 것이다.

【주요어】부동산신탁사, 토지신탁, 신탁재산, 무한책임성, 법주체성, 유한책임형 부동산투자신탁제도, 자(子)토지신

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적
• 1. 연구의 배경
• 2. 연구의 목적
• 제 2 절 연구의 범위와 방법
• 1. 연구의 범위
• 2. 연구의 방법
• 3. 연구의 체계
• 제 2 장 부동산신탁의 일반구조와 법리
• 제 1 절 부동산신탁의 의의 및 종류
• 1. 부동산신탁제도의 도입배경
• 2. 부동산신탁의 법적근거
• 3. 부동산신탁사의 취급업무
• 4. 우리나라의 신탁업 현황
• 제 2 절 신탁재산
• 1. 신탁재산의 의의
• 2. 신탁재산의 법적 성질
• 3. 신탁재산의 독립성
• 4. 신탁재산의 보존
• 제 3 절 신탁관계 당사자
• 1. 위탁자
• 2. 수탁자
• 3. 수익자
• 제 4 절 부동산신탁의 법적 성격
• 1. 채권설
• 2. 실질적 법주체성설
• 3. 상대적 권리이전설
• 4. 수물권설
• 5. 소 결
• 제 5 절 해외사례 및 신탁법의 세계적 표준화 추세
• 1. 해외사례
• 2. 신탁법의 세계적 표준화 추세
• 제 3 장 토지신탁의 구조와 위험
• 제 1 절 토지신탁의 구조
• 1. 토지신탁의 의의
• 2. 토지신탁과 조세
• 3. 토지신탁의 유형 및 구조
• 4. 개별계약 체결
• 제 2 절 토지신탁의 구조적위험 및 사례분석
• 1. 토지신탁의 리스크관리
• 2. 토지신탁과 부가가치세의 구조적 위험
• 3. 토지신탁 조달사업비의 무한책임
• 4. 토지신탁종료 후의 무한책임
• 5. 임차인의 임차보증금 반환책임
• 6. 수탁자의 제3채권자에 대한 무한책임
• 7. 부동산신탁 전문인력제도 미비에 따른 위험
• 9. 타 신탁상품의 구조적 위험
• 제 4 장 토지신탁의 구조적위험 완화방안
• 제 1 절 신탁법의 활용을 통한 리스크 개선방안
• 1. 신탁법을 통한 적용성 검토
• 2. 계약형부동산투자신탁제도
• 3. 자본시장법상 투자신탁
• 4. 유한책임형 부동산투자신탁제도 도입
• 5. 소 결
• 제 2 절 투자회사 모델을 통한 리스크 개선방안
• 1. 투자회사의 적용성 검토
• 2. 자본시장법상 투자회사의 모델
• 3. 자본시장법상 투자회사의 도입
• 제 3 절 기타 개선방안
• 1. 투자자 보호방안
• 2. 부동산신탁사의 전문인력규정 도입
• 제 4 절 제도도입의 효과 및 한계
• 1. 리스크 개선방안의 효과
• 2. 조세법 적용의 한계
• 3. 투자회사의 도입의 한계
• 제 5 장 결 론
• 제 1 절 연구의 요약
• 제 2 절 시사점 및 연구의 한계
• 【참고문헌】
• 【부 록】
• ABSTRACT