新·舊 中心市街地 土地利用特性 比較硏究 : 대전광역시 사례를 중심으로 = (A) comparative study on the land use characteristics of the new and old central areas in Daejeon metropolitan city

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Contemporary major cities have the characteristics to be developed with new C.B.D with the large-scale development project along the urban growth or change into multi-core structure to form with new central area. Within the process of changes in inner city, the land use of the old and new central areas would emerge by going through the mutual competition with various factors. Therefore, there is a need for urban management by finding out the characteristics of land use on new and old central areas, but the studies on these matters are still far insufficient. For this need, this study has undertaken to find out the characteristics of land use on new and old central areas innate within the central area with the case study on new and old central areas of Daejeon Metropolitan City that is changed into multi-core city by forming the new town district by the large-scale development projects.
Looking into the research result, first, it is shown to be similar for the structuring of land use in the central area. This is the result to display that the land use and capacity undertaking the central functions as the upper most central area in the city would require certain level even with a slight difference in land use. Second, the tendency of mixture between the land use has shown the different point of having the old central area to be lowered while the new central area to be higher. In the meantime, for the mixture relationship, there is are similar characteristics in both regions even though the pertinent conditions of development period and physical environment between the different uses are different. This is attributable to have the broad land use to be permitted by the land use region system while it has the unique personality inherent in its land use. Third, in the location of the land use within new and old central areas, certain pattern appears. In the area with high land price and physical environment with excellent accessibility with the broad width, high story building and large lot size, there are office work functions, such as office facilities, office-tel and others, as well as nearby neighborhood facilities along with the highest functions for major sales facilities. In the areas with declined accessibility for having narrow road width, low story buildings and poor lot scale in physical environment with low land price, it has shown the strong tendency of locational tendency of detached house, Multi-family Housing and other residential use, accommodation facilities and others. This means that there is a substantial relativity with the location of use for the location factors considered in this study and it is the result to show that there is a unique property in land use.
Looking considerably for the research result, the new and old central areas have different conditions in physical environment, development background and period, controlling factor of land use and other conditions, but notwithstanding the foregoing, the characteristics of usage distributed in the central area are similar. This is attributable to the fact that there may be some differences in specific functions in the central area depending on the origin of its formation, but there is no great difference in the characteristics of land use taken in this area as the place with outstanding location condition for service industry with high accessibility and integrated body with the most upper central function as well as the area with the average downtown district in a city.
On the basis of such research result, following points are presented. First, it requires to over-hauling on the limited use for each use area in the systematic aspect. Second, it would require re-establishment of functions of the new and old central areas. Third, it would require the management of use area in consideration of the functions and scopes of central area. And, fourth, it requires the establishment of plans in considering of the realistic land use characteristics.
This research result is the case study on Daejeon Metropolitan City under the multi-core process that cannot be generally applied in all cities and it has the specific limitation on the characteristics on its land use. However, it has the implication on contemplating the characteristics of land use inherent in the new and old central areas of major cities that are experiencing on multi-core features, and this research result would be useful information in establishing the urban policy of different cities experiencing the similar city growth as well as Daejeon Metropolitan City.


Key words: central area, land use Characteristics, tendency of mixture, mixture relationship, mixture characteristics, location characteristics

국문 초록 (Abstract)

현대의 대도시는 도시성장에 따라 대규모 개발사업으로 새로운 도심을 개발하거나 새로운 중심시가지가 형성되어 다핵구조로 변화되는 특징이 있다. 이러한 도시내부의 변화과정 속에서 신․구 중심시가지의 토지이용은 다양한 요인에 의해 상호경쟁을 거치면서 나타나게 된다. 따라서 신․구 중심시가지의 토지이용특성을 파악하여 이를 토대로 도시관리가 필요함에도 불구하고 이에 대한 연구는 미진한 실정이다. 본 연구는 이에 착안하여 대규모 개발사업에 의해 새로운 시가지가 형성되어 다핵도시로 변모하고 있는 대전시 신․구 중심시가지를 사례로 중심시가지에 내재되어 있는 토지이용특성을 밝히고자 하였다.
연구결과를 살펴보면, 첫째, 중심시가지내 용도의 구성은 유사한 것으로 나타났다. 이는 일부 용도에는 차이가 있어도 도시내 최상위중심지로써 중심기능을 담당하는 용도와 양은 어느 정도의 일정수준이 필요하다는 것을 보여주는 결과이다. 둘째, 용도간의 결합성향은 구 중심시가지 낮아지고 신 중심시가지는 높아지는 차이점이 나타났다. 반면, 결합관계에 있어 이종용도간에는 개발시기와 물리적 환경 등 제반여건이 다름에도 두 지역에서 유사한 특성이 나타났다. 이는 용도가 갖고 있는 고유한 성격임과 동시에 용도지역제에 의해 폭넓은 용도가 허용됨에 기인한 것으로 판단된다. 셋째, 신․구 중심시가지내 용도의 입지에는 일정한 패턴이 나타났다. 도로폭원이 넓어 접근성이 우수하고 층수가 높고 필지규모가 큰 양호한 물리적 환경과 지가가 높은 지역에는 업무시설과 오피스텔 등 업무기능과 대형판매시설 등 최고차 기능과 함께 이와 관련있는 근린생활시설 등이 입지하고 있다. 도로폭원이 좁아 접근성이 떨어지고 층수가 낮고 필지규모가 영세한 물리적 환경과 지가가 낮은 곳에서는 단독주택, 다세대주택 등 주거계 용도와 숙박시설 등의 입지경향이 강하게 나타나고 있음을 확인할 수 있었다. 이는 본 연구에서 고려한 입지요인들이 용도의 입지와 상당한 연관성이 있음을 의미하며 용도의 고유한 성질이 있음을 보여주는 결과이다.
본 연구결과를 종합해 보면, 신․구 중심시가지가 물리적 환경과 개발배경 및 시기, 토지이용제어요소 등 제반여건이 다름에도 불구하고 중심시가지에 분포하고 있는 용도의 특성은 유사하다는 것을 알 수 있었다. 이는 중심시가지가 형성의 기원에 따라 특정한 기능에는 차이점이 있을 수 있으나, 최상위 중심기능의 집적체이며, 접근성이 높고 3차산업의 입지조건이 양호한 곳, 도시의 평균적 중심지 등의 성격을 갖고 있는 지역으로 이곳에 입지하는 용도의 특성에는 큰 차이가 없음을 보여주는 결과라 할 수 있다.
이와 같은 연구결과를 바탕으로 다음과 같은 시사점을 제시하였다. 첫째, 제도적 측면에서 용도지역별 행위제한에 대한 재정비가 필요하며, 둘째, 신․구 중심시가지의 기능 재정립이 요구된다. 셋째, 중심시가지의 기능과 범위를 고려한 용도지역의 관리가 필요하며, 넷째, 현실의 토지이용특성을 고려한 계획수립이 필요하다 하겠다.
본 연구결과는 다핵화과정에 있는 대전시를 사례로 한 연구로 모든 도시에 보편적으로 적용될 수 없으며, 용도의 특성에 한정한 한계가 있다. 그러나, 다핵화를 경험하고 있는 대도시의 신․구 중심시가지에 내재된 토지이용특성을 고찰한 것에 의의가 있으며, 대전시 뿐만 아니라 이와 유사한 도시성장을 경험하고 있는 타 도시의 도시정책 수립에 있어서도 유용한 정보가 될 수 있을 것이라 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 4
• 제3절 연구방법 9
• 제2장 중심시가지 관련 이론 및 선행연구 고찰 11
• 제1절 중심시가지의 개념과 토지이용특성 11
• 1. 중심시가지의 개념 및 정의 11
• 2. 중심시가지의 토지이용 13
• 3. 도시성장에 따른 중심시가지의 변화과정 15
• 제2절 중심시가지 토지이용 결정요인 17
• 1. 도시공간의 구성체계 17
• 2. 토지이용의 개념 19
• 3. 토지이용 결정요인 22
• 제3절 선행연구 고찰 27
• 1. 중심시가지 토지이용특성에 관한 연구 28
• 2. 용도의 분포 및 변화패턴에 관한 연구 29
• 3. 토지이용에 영향을 미치는 요인을 규명하는 연구 31
• 4. 시가지 형성과정에 관한 연구 32
• 5. 선행연구 검토종합 34
• 제3장 신구 중심시가지 형성과정과 계획적 특성 38
• 제1절 대전시 성장과 신구 중심시가지의 형성과정 38
• 1. 인구증가와 행정구역의 변화 38
• 2. 도시계획의 변천과 도시개발 42
• 3. 경제적 여건변화와 중심시가지 46
• 제2절 신구 중심시가지의 계획적 특성 51
• 1. 구 중심시가지 51
• 2. 신 중심시가지 57
• 제3절 소결 60
• 제4장 신구 중심시가지 토지이용특성 비교분석 64
• 제1절 분석의 틀 64
• 1. 분석자료 및 용도분류 64
• 2. 분석방법 65
• 제2절 신구 중심시가지 용도구성의 특성 70
• 1. 용도 및 용도구성의 변화 70
• 2. 신구 중심시가지 용도구성의 특성 76
• 제3절 신구 중심시가지 용도간의 관계성 78
• 1. 용도간 결합성향 79
• 2. 용도간 결합관계 82
• 3. 신구 중심시가지에 나타난 용도간의 관계성 88
• 제4절 신구 중심시가지 용도의 입지특성 90
• 1. 평면적 입지특성 90
• 2. 입체적 입지특성 100
• 3. 용도의 입지와 공시지가와의 관계 106
• 4. 신구 중심시가지 용도의 입지특성 111
• 제5절 소결 116
• 제5장 결 론 119
• 제1절 연구결과 119
• 제2절 연구결과의 시사점 120
• 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 123
• 참고문헌 125
• ABSTRACT 137