문현금융단지 1단계 개발과 오피스텔 매매·임대가격 DID 비교분석 = Officetel Sales and Rental Price Dynamics after Phase 1 Development of the Munhyeon Financial District: A Difference-in-Differences Approach

국문 초록 (Abstract)

부산 문현금융단지 1단계 개발(2014년 준공)은 금융특화지구 조성을 위한 대규모 도시재생사업으로, 인근 오피스텔 시장에 복합적인 영향을 미쳤다. 본 연구는 국토교통부 실거래가 자료를 바탕으로 거래유형, 시간범위, 공간범위 등 3개 기준(각각 2×2×4)을 조합한 총 16개 DID 모형을 통해 개발효과를 체계적으로 분석하였으며, 대표모형(개발 전후 1년·반경 500m·매매)을 중심으로 시간-공간적 영향권을 검증하였다. 분석 결과, 개발 직후 1년 동안 인접(반경 500m) 지역의 오피스텔 매매가격은 약 13%p 하락한 반면, 임대가격 하락은 완만하게 더 넓은 범위(약 2km)에 걸쳐 나타났다. 2년 차에는 매매가격의 초기 하락효과가 소멸되는 대신 외곽(2~3km) 지역에서 유의한 지연 상승(예: β = +0.071, p < 0.01)이 관찰되었으며, 임대가격 충격은 대부분 해소되었지만 반경 500m 이내에서는 여전히 억제효과(β = -0.082, p < 0.01)가 유지되었다.
이러한 대조적 시장반응은 매매시장이 투자수요 및 기대심리에 상대적으로 더 민감하여 단기 급등·급락을 겪는 반면, 임대시장은 임대차 계약의 경직성과 지역 수요 기반의 안정적 구조로 인해 충격을 점진적으로 흡수했기 때문인 것으로 해석된다. 특히 매매가격의 경우, 시간이 지남에 따라 가격 변동 영향권이 중심부에서 외곽으로 확산되는 공간적 비선형 조정이 관찰되었다. 본 연구는 매매와 임대 두 시장을 통합 분석함으로써 대규모 금융단지 개발의 광범위한 부동산 파급효과를 규명하고, 정책적으로는 매매시장 투기수요 억제를 위한 금융규제 강화와 임대시장 안정을 위한 공급 조정 등 두 시장의 구조적 차이를 고려한 균형 있는 대응의 필요성을 제안한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The Phase 1 development of the Munhyeon Financial Complex (completed in 2014) in Busan represents a large-scale urban regeneration project aimed at establishing a specialized financial district, which has exerted multifaceted impacts on the surrounding officetel market. This study utilizes actual transaction data from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport and analyzes the development effects through a total of 16 Difference-in-Differences (DID) models constructed by combining three criteria—transaction type (sale/rent), time horizon (1-year/2-year pre-post period), and spatial range (500m, 1km, 2km, 3km from the BIFC center). A representative model (sale type, 1-year period, 500m radius) is selected for in-depth analysis of spatiotemporal impact patterns. The results show that, during the first year following development, officetel sale prices in the 500m vicinity experienced a relative decline of approximately 13 percentage points, whereas rent prices exhibited a more moderate decrease extending over a broader area (up to 2km). In the second year, the initial decline in sale prices had dissipated, while statistically significant delayed price increases were observed in outer areas (2–3km, e.g., β = +0.071, p < 0.01). In contrast, rental market shocks had mostly subsided except for a continued suppression effect within 500m (β = –0.082, p < 0.01). This divergent response is interpreted as a result of structural differences between the two markets: the sales market is more sensitive to investment sentiment and speculative expectations, causing short-term volatility, whereas the rental market, shaped by lease rigidity and stable residential demand, absorbs shocks more gradually. Notably, in the sales market, a spatially nonlinear adjustment process was observed, wherein the impact zone expanded outward from the center over time. By jointly analyzing both the sales and rental markets, this study reveals the wide-ranging real estate ripple effects of large-scale financial district developments. It further suggests that policy responses should consider the structural heterogeneity between the two markets—for example, strengthening financial regulations to curb speculative sales activity, and adjusting rental supply to maintain market stability.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구 배경 및 필요성 1
• 제2절 연구 목적 3
• 제3절 연구 범위 및 방법 4
• 제4절 연구의 구성 5
• 제2장 이론적 배경 및 선행연구 검토 6
• 제1절 도시개발과 부동산 시장 이론 6
• 제2절 오피스텔 시장의 구조와 특징 7
• 제3절 선행 실증연구 검토 및 본 연구의 차별성 11
• 제3장 연구대상지 및 자료 13
• 제1절 연구대상지 개요 13
• 제2절 분석자료 및 자료수집 15
• 1. 분석대상 및 공간 범위 설정 15
• 2. 자료 정제 절차 및 표본 확정 기준 16
• 3. 실거래 표본 구성 및 데이터 정렬 17
• 4. 거래 활성화 흐름과 시장 특성 19
• 5. 가격 변수 구성 및 분석 지표 처리 20
• 제3절 분석기법 및 대표모형 설정 20
• 1. 헤도닉 가격모형(HPM) 20
• 2. 이중차분법(DID) 21
• 3. 선형회귀분석(OLS) 22
• 4. 대표모형 설정 :‘전후 1년, 반경 500m’ 23
• 제4절 변수 정의 24
• 1. 종속변수 24
• 2. 핵심 설명변수 25
• 3. 통제변수 25
• 제4장 실증분석 결과 28
• 제1절 기술통계 및 표본 특성 28
• 1. 기초통계량 분석 28
• 가. 대표모형 조건의 매매시장 28
• 나. 대표모형 조건의 임대시장 29
• 2. 헤도닉 가격모형 분석 결과 30
• 가. 대표모형 조건의 매매시장 31
• 나. 대표모형 조건의 임대시장 33
• 3. DID 분석 결과 35
• 가. 대표모형 조건의 매매시장 35
• 나. 대표모형 조건의 임대시장 36
• 제2절 모형 비교를 통한 DID 변화 추이분석 37
• 1. DID 매매 효과 분석 38
• 2. DID 임대 효과 분석 39
• 제3절 시간별·거리별 DID 효과 종합 비교 40
• 1. DID 매매 효과 분석 40
• 2. DID 임대 효과 분석 41
• 3. 종합 정리 43
• 제5장 결론 44
• 제1절 주요 연구 결과 44
• 제2절 정책적 시사점 45
• 제3절 결론 및 향후 연구과제 47
• 참고문헌 48
• 부록50
• ABSTRACT 59