법원경매 시 유치권신고제도의 정책문제와 대안에 관한 연구 : 유치권신고 물건의 매각가율 분석과 관련자 설문조사를 중심으로 = Study on policy matter and alternative of lien declaration system in case of court auction : centered on analysis of bid rate of lien-declared article and questionnaire survey of related person

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This research is purposed to analyze the difference existing between appraised value and winning bid for the article traded through the real estate auction, and to verify and analyze the effect of lien affecting the price difference between appraised value and winning bid.
In case there is any credit occurred relative to the article or real estate of others, the lien means the right retaining such article or real estate until this credit is repaid, as the legal security right-holder. And as per the related law, it defines 'The purchaser has the liability to repay the lien-holder the credit secured by such lien'. Therefore, the lien exerciser has the right to retain the real estate against the purchaser, and the misuse/abuse of the lien declaration has been repeated owing to the defect of the present application procedure for lien.
This research was performed by using two methods: Literature analysis and empirical analysis. As for the literature analysis, the matter was analyzed and the prior alternative was searched through the search for the real estate system and the lien system, through which the analysis model to be utilized in this research was drawn.
As per the analysis frame drawn through the literature analysis, this research used two kinds of empirical analyses. Firstly, it was analyzed that what effect was given by the lien to the difference between appraised value and winning bid through design of the natural test using the information on the market including the lien between 2003 and 2010. Secondly, the empirical analysis was executed on the basis of the questionnaire data. Because the lien will be the factor for the bidder, who meets the relevant sale, to avoid the bid on the analysis of the questionnaire survey. Also, this research draws various factors affecting the bidding intention of the bidder during the real estate auction and confirms these through the questionnaire survey. Because to utilize the questionnaire survey method in this research is based on the fact that it is difficult to find the bidding intention of the bidder except the questionnaire survey, and that to know what factors influence attentively the bidding intention of the bidder will be surely the necessary information to improve the lien system. Also, it is judged that it will draw the meaningful result to draw the improvement alternative from the persons experiencing the lien among the bidders participating in the real estate auction.
As per the empirical analysis executed by this research, the existence of the lien lets the bidder, which will participate in the auction, take the attitude to avoid the risk at the point being recognized as the risk and finally it becomes the important reason to let it take the adverse selection. Being based on the results of the empirical analysis executed by this research, it has been confirmed that the lien is the important improvement reason disturbing the upright settlement of the court auction for real estate.
The research results will be summarized as follows. The lien, firstly, not only enlarges the difference between appraised value and winning bid on the meaningful level, secondly, but also is the factor giving the negative effect to all the doers participating in the court auction including the bidder as well as the creditor and the debtor by letting the value of the true article not guaranteed through the lien. And the lien is relevant to the systematical matter that can not be solved with the will and endeavor of any specific participant only. Also, thirdly, as the lien contains the systematical contradiction occurring the circumstance of adverse selection at last, it is urgently necessary to improve the system.
As for improvement of the lien system, it shall be improved in the type to protect the right of the creditor and the debtor better as the article may be recognized in its own value through the court auction, and it shall be surely improved to develop also the court auction system positioned at present. And as for improvement of the lien system, it shall be the type that can improve the circumstance for asymmetric information. For this reason, it will be necessary to improve the real estate auction system for development of the auction system in future, and this research presents the following three proposals.
Firstly, it is necessary to introduce the disclosure system so as to reduce the asymmetric information. As confirmed in the questionnaire survey, it was confirmed that the respondents have recognized the necessity for the disclosure system for the lien system by a huge majority. Such analysis results indicates that as for the improvement alternative for the present lien system, the information, which can select whether the lien exercising the first and most important factor for system improvement is genuine, shall be provided on the sufficient level. Therefore, as for the present lien system, it is required that it may be changed into the system that can acquire the information, and during this course, it will become the very important factor for the system improvement to utilize the disclosure system. It is possible to make the prior disclosure for the article that the lien system is exercised through the disclosure system, and it is necessary to recognize the lien for the article only going through the disclosure procedure. By limiting partly the exercise of the lien like this, the systematical improvement, which limits partly the damage occurred from exercise of the untrue lien between the seller and the purchaser, will be necessary.
Also, it will be relevant to the factor to be affirmatively considered at the point that the bidders to participate in the relevant auction article can recognize the risk factor in advance, which may occur from the bid only as the whether the declared truth of the lien shall be investigated and announced before the court auction. Also, as such provision of the information reduces the un

국문 초록 (Abstract)

이 연구의 목적은 부동산경매를 통해 거래되는 물건에 대하여 감정가와 매각가 사이에 존재하는 차이를 분석하고, 감정가와 매각가 사이의 가격 차이에 영향을 미치는 유치권(lien)의 영향을 실증 분석한다.
유치권은 타인의 물건이나 부동산과 관련해 발생된 채권이 있을 경우 법정담보물권으로서 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건이나 부동산을 유치할 수 있는 권리를 말한다. 관련 법규에 따르면 ‘매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다’고 정의하고 있다. 따라서 유치권신고자는 매수인을 상대로 부동산을 유치할 수 있는 권리가 있다. 그러나 현행 유치권신고 절차상 하자로 인하여 유치권신고의 오․남용이 되풀이 되고 있다.
이 연구에서는 크게 문헌분석과 실증분석 두 가지 방법을 이용하여 연구를 진행하였다. 이때 문헌분석을 통해서는 부동산경매제도와 유치권제도에 대한 탐색을 통해 문제점 분석과 사전 대안을 탐색하였으며, 이를 통해 이 연구에서 활용할 분석모형을 도출하였다.
문헌분석을 통해 도출된 분석틀에 따라서 이 연구에서는 두 가지 실증분석 방법을 사용하였다. 첫째는 2003년-2010년 사이에 유치권이 포함되어 있는 매물에 대한 정보를 이용한 자연실험 설계를 통해 유치권이 감정가와 매각가 차이에 어떤 영향을 미쳤는지를 분석 하였다. 둘째는 설문조사 자료에 근거한 실증분석을 실시하였다. 설문조사 분석에서 유치권이 해당 매물을 대하는 입찰자에게 입찰을 회피하도록 하는 요인일 것이기 때문이다. 또한, 문헌조사 과정에서 부동산경매 과정에서 입찰자의 입찰의도에 영향을 미치는 다양한 요인들을 도출하고, 이를 설문조사를 통해 확인한다. 이 연구에서 설문조사 방법을 활용하는 것은 입찰자의 입찰의사는 설문조사 이외의 방법으로는 알아내기 어려운 것이며, 입찰자의 입찰의사에 어떤 요인이 유의미한 영향을 미치는지를 아는 것은 유치권제도의 개선을 위해서 반드시 필요한 정보이기 때문이다. 또한, 부동산경매에 참여하는 입찰자들 가운데 유치권을 경험한 사람들을 대상으로, 유치권제도의 개선대안을 도출하는 것도 의미 있는 결과를 도출할 것으로 판단된다.
이 연구에서 실시한 실증분석에 따르면, 유치권의 존재는 경매에 참여하려는 입찰자에게 위험으로 인지된다는 점에서 입찰자로 하여금 위험을 회피하려는 태도를 갖게 되고 결과적으로 역선택을 하도록 하는 중요한 원인이다. 이 연구에서 실시한 다양한 실증분석의 결과에 기반하여, 유치권은 법원부동산경매제도의 올바른 정착을 방해하는 중요한 개선요인임이 확인되었다.
이 연구의 연구결과를 요약하면 다음과 같다. 유치권은 첫째, 법원경매과정에서 감정가와 매각가의 차이를 유의미한 수준에서 크게 할 뿐만 아니라, 둘째, 이를 통해 진실한 매물의 가치를 보장하지 못하게 함으로써 채권자와 채무자는 물론, 입찰자에 이르는 법원경매에 참여하는 모든 행위자에게 부정적인 영향을 미치는 요인이다. 그리고 유치권은 법원경매에 참여하는 어느 특정한 참여자의 의지와 노력으로는 해결할 수 없는 제도의 문제에 해당한다. 또한, 셋째, 유치권은 법원경매 과정에서 정보비대칭 상황을 발생시켜, 결과적으로 역선택 상황이 발생하도록 유도하는 제도적 모순을 지니고 있으므로, 제도에 대한 개선이 시급히 필요하다.
유치권제도에 대한 개선은 법원경매를 통해 물건이 제 가치를 인정받도록 함으로써 채권자와 채무자의 권리를 더 잘 보호할 수 있는 형태로 개선되어야 할 것이며, 현재 자리 잡고 있는 법원경매제도의 발전을 위해서도 반드시 개선이 필요하다. 그리고 유치권제도의 개선은 정보비대칭 상황을 개선할 수 있는 형태여야 할 것이다. 이에 따라서 이 연구에서는 향후 부동산경매제도의 발전을 위해 유치권제도의 개선이 필요하며, 다음과 같은 세 가지 제언을 제시한다.
첫째, 정보비대칭 감소를 위한 공시제도 도입이 필요하다. 설문조사 결과에서 확인되는 바와 같이 유치권제도에 대한 공시제도의 필요성에 대하여는 응답자들은 압도적인 차이로 제도의 필요성을 인식하고 있는 것이 확인되었다. 이와 같은 분석 결과는 현행 유치권제도의 개선대안에 있어서 첫 번째이면서 가장 중요한 제도개선 요소가 행사되고 있는 유치권의 진실성 여부를 가릴 수 있는 정보가 충분한 수준에서 제공되어야 한다는 것이다. 따라서 현행 유치권제도는 정보획득이 가능한 구조로의 제도변경이 요구되며, 이 과정에서 공시제도의 활용은 매우 중요한 제도개선의 요소로 활용될 수 있다. 공시제도를 통해 유치권이 행사되고 있는 물건에 대한 사전 공지가 가능하고, 신고 절차를 거친 물건에 대하여만 유치권을 인정하는 것이 필요하다. 이처럼 유치권의 행사를 일부 제한함으로써, 매도인과 매수인이 진실하지 않은 유치권의 행사로 인해 발생하게 되는 피해를 일부 제한하는 제도적 개선이 필요할 것이다.
또한, 신고 된 유치권의 진실성 여부는 법원경매 이전에 조사되어 공개해야만 해당 경매물건에 입찰하려는 입찰자들이 입찰로 인해 발생할

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 문제제기와 연구의 목적 1
• 1. 문제제기 1
• 2. 연구의 목적 5
• 제2절 연구의 구성 9
• 제3절 연구의 범위와 방법 11
• 제2장 부동산경매와 유치권에 관한 이론 15
• 제1절 부동산경매와 유치권에 대한 논의 15
• 1. 부동산경매의 의의 15
• 2. 유치권의 의의와 법적 문제 20
• 제2절 유치권으로 인한 정책문제: 역선택 38
• 1. 유치권으로 인한 문제상황 38
• 2. 유치권 문제의 이론적 접근 : 역선택론 44
• 3. 유치권 문제의 해결방안 51
• 제3절 부동산경매 시 매각가 결정요인과 유치권에 관한 영향 60
• 1. 매각가 결정요인에 관한 선행연구 60
• 2. 유치권에 관한 선행연구 71
• 3. 분석틀의 설정 79
• 제3장 유치권신고 물건의 매각가율 분석 83
• 제1절 방법론 및 데이터 83
• 1. DID(Different In Different)를 이용한 실험설계모형 83
• 2. 변수의 설정 90
• 3. 가설의 설정 93
• 4. 표본추출 방법 94
• 제2절 유치권 여부에 따른 평균차이 분석 결과 99
• 1. 전체 표본을 이용한 평균차이 분석 결과 99
• 2. 건물 용도별 분석 결과 104
• 제3절 회귀 분석결과 112
• 1. 전체 표본을 대상으로 한 회귀분석 결과 112
• 2. 건물 용도별 회귀분석 결과 115
• 제4절 매각가율 분석 종합 121
• 제4장 유치권의 문제와 대안에 대한 인식 127
• 제1절 조사설계 127
• 1. 설문구성 127
• 2. 변수 측정 및 가설설정 130
• 3. 응답자의 일반속성 134
• 제2절 인식차이 분석 139
• 1. 분석기준(집단)의 설정 139
• 2. 유치권에 대한 지식이 입찰의사에 미친 영향 분석 141
• 3. 유치권에 대한 정보비대칭이 입찰의사에 미친 영향 분석 150
• 4. 유치권으로 인한 역선택 발생(입찰자에 대한 피해) 155
• 제3절 유치권과 관련된 법률적 문제인식 158
• 1. 유치권 관련 법률문제에 대한 입찰자의 인식 158
• 2. 유치권제도의 개선방안 163
• 제4절 실증분석 결과 168
• 1. 요인분석 결과 169
• 2. 요인변수를 이용한 평균차이 분석 결과 175
• 3. 회귀분석 결과 181
• 제5절 설문분석 종합 185
• 제5장 결론 188
• 제1절 연구요약 및 제언 188
• 제2절 연구의 가치 및 한계 192
• < 참 고 문 헌 > 195
• [부록] 설문지 221