不動産仲介業의 改善方案에 관한 硏究

국문 초록 (Abstract)

우리나라의 부동산시장은 1998년 4월 외국인의 토지취득이 전면적으로 허용되었고, 1998년 5월에는 토지임대업 및 분양·공급업까지 외국인에게 개방되었다. 이러한 가운데 부동산 긍융자본의 세계화와 부동산 관련 사업의 광범위한 사업망 구축 등과 같은 부동산 부문의 세계화가 진행되고 있다.
특히, 우리나라는 IMF 외환위기 이후 부동산시장에 많은 변화를 가져왔으며, 기존의 투자방법 또한 자본이득을 통한 투자방식에서 현금흐름을 중시하는 투자방법으로 투자형태가 변화되고 있다. 실예로 지난 1998년 9월 「자산유동화에관한법률」, 1999년 1월 「주택저당채권유동화회사법」, 2001년 4월 「부동산투자회사법」이 각각 제정됨으로써 본격적인 부동산증권화 시대로 진입하였다.
부동산시장 환경이 급격하게 변화됨에 따라 부동산투자자문, 빌딩경영관리 등 새로운 부동산 서비스 업무가 출현하고 있으며, 기존의 법령에 근거한 업무영역으로 포괄하지 못하는 분야도 나타나고 있다. 이에 따라 전문영역에 대한 민간교육 및 민간자격제도가 남발되어 시장 및 소비자의 혼란을 유발하고 있다. 부동산서비스업 및 부동산유통분야는 WTO 체제의 출범에 따른 부동산시장의 개방으로 인하여 많은 변화를 가져오고 있는 것이 현실이다. 이에 따라 이제까지의 부동산중개업자가 중심이 되어 정보교환을 통한 매물과 정보를 소개하는 수준을 벗어나 체계적이고 전문적인 서비스의 제공을 필요로 하고 있다. 아울러 이러한 시대적 요구에 발맞춰 인터넷의 급속한 확산은 부동산에 관한 모든 정보를 찾을 수 있는 사이버 공간인 부동산거래정보망의 활동을 활성화시키고 있다. 부동산거래정보망은 부동산시장의 움직임에 대한 정보제공을 통하여 부동산시장의 불안정문제를 해소하기 위한 대안으로서 온라인상에서 그 기능과 역할은 계속 증대될 것이다.
부동산 서비스업의 하나인 부동산중개업도 기존의 거래방식이 아닌 새로운 방식이 요구되고 있는 실정이다. 이러한 시대적 변화의 필요성에도 불구하고 우리나라의 부동산중개업은 아직도 기존의 방식을 탈피하지 못하고 있으며, 부동산중개업자 또한 그 전문성을 소비자들로부터 인정받고 있지 못하고 있을 뿐만 아니라 부동산 수요자의 욕구도 충족시키지 못하고 있는 실정이다.
본 연구는 이러한 시대적 상황에서 나타나는 부동산중개업의 문제점과 개선방안을 제시하는 데 목적을 두고 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to analyze several problems which might occur between real estate brokers and clients.
A second objective of this paper is to suggest the way to solve the problems. The solution will provide the confidence to the clients and the reliability to the brokers in the real estate transaction process. Finally, the research contributes to the development of the real estate business by analyzing problems in field and seeking the solution.
The study found the following problems in real estate business.
Excessively paid brokerage fee, brokers low quality of service, inaccurate pricing information, brokers negative image in doing business.
The research suggests followings to solve the each problem
1.Excessively paid brokerage fee
(1) Improve the transparency of the transaction by requiring the use of the credit card and by legislating the legal right to get refund of the excessively paid amout.
(2) Brokers should issue the brokerage fee receipt attached to the supplementary real estate acquisition documents.
2. Low quality of service:
(1) Establish a real estate distribution center in which real estate brokers, lawyers, accountants and banks could compete each other, This competition might result in high quality of service and low cost to the real estate brokers by saving time and effort
(2) Develop an agency system which will give convenience to the clients in getting a legislation.
(3) Specialize real estate brokerage process by creating specialized real estate brokers.
(4) Set the certain qualifications to apply for the certified real estate brokerage exam.
3. Inaccurate pricing information
(1) increase the accuracy of real estate price information through co-operation or merger among real estate brokers.
(2) disclose real estate price information by establishing a public disclosure place in the municipal institution. The public disclosure place could supply government and real buyers with more accurate price information than private organizations could. Also, this might help policy making about real estate
(3) improve the transparency of the real estate transaction and eliminate false or inducted offering through real estate brokerage association's self-imposed control.
4. Negative brokerage image
(1) Change the offices environment into bright and fresh image.
(2) Mass-media should report about real estate business after understanding its business.
(3) The real estate brokerage association should make special unit to correct biased reports about its business.
Since real estate transactions are made with high price and complicate legal relations, more security and reliability in the transaction. Therefore, real estate brokers with professional skills are needed to deal with such transactions.

목차 (Table of Contents)

• 第1章 序論 1
• 第1節 硏究의 目的 1
• 第2節 硏究의 範圍 및 方法 3
• 1. 硏究의 範圍 3
• 2. 硏究의 方法 4
• 第2章 不動産仲介業의 定擬 5
• 第1節 不動産仲介業의 槪念과 類型 5
• 1. 不動産仲介의 槪念과 沿革 5
• 2. 不動産仲介의 必要性 15
• 3. 現行 不動産仲介業의 類型과 主要內容 16
• 第2節 外國의 不動産仲介業 30
• 1. 美國의 不動産仲介業 30
• 2. 英國의 不動産仲介業 36
• 3. 프랑스의 不動産仲介業 38
• 4. 獨逸의 不動産仲介業 39
• 5. 日本의 不動産仲介業 40
• 第3章 우리나라 不動産仲介業의 現況 43
• 第1節 不動産市長의 環境 變化 43
• 1. 不動産市場의 開放 43
• 2. 不動産金融의 多樣化 44
• 3. 不動産市場의 情報化 46
• 第2節 不動産仲介業의 現況 47
• 1. 不動産仲介市場의 規模와 現況 47
• 2. 不動産仲介業者의 業務領域과 業務地域·範圍 52
• 3. 公認仲介士 資格制度와 手數料 55
• 4. 損害賠償責任과 業務保證 및 檢印契約書制度 60
• 第4章 不動産 仲介業의 問題點 및 改善方案 63
• 第1節 不動産仲介業의 問題點 63
• 1. 仲介業者의 專門性 缺如 63
• 2. 法·制度上의 不備 67
• 3. 去來 및 仲介契約制度의 不實 72
• 第2節 不動産仲介業의 改善方案 76
• 1. 專門性 確保와 公信力 提高 76
• 2. 法·制度의 整備 79
• 3. 去來 및 仲介契約制의 活性化 81
• 4. 對外開放化에 따른 仲介서비스의 改善 83
• 第5章 結論 84
• 參考文獻 88
• ABSTRACT 94