창원시 표준지공시지가의 구별 차이에 관한 연구 = A Study on the Differences in Officially Assessed Standard Land Prices by District in Changwon City

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2010년 마산·창원·진해의 행정통합 이후 다핵도시로 재편된 창원시를 대상으로, 도시 공간구조 변화가 지가 형성에 미친 영향을 실증적으로 분석하였다. 2011년부터 2023년까 지의 표준지 공시지가 약 79,543건의 패널자료를 활용해 확률효과 모형을 적용하였다. 분석 결 과, 창원시 5개 행정구 전체적으로 지가는 상승하는 추세를 보였으나 연간 증가율은 점차 둔화 되었고, 행정통합 직후인 2011년에 가장 큰 상승폭을 나타냈다. 각 구별 지가에는 통계적으로 유의한 차이가 존재하였는데, 성산, 의창, 마산회원, 마산합포, 진해의 순서로 높은 가격이 형성 되어 있는 것을 알 수 있었다, 이는 산업단지 개발, 도시재개발·재건축, 해양관광 정책 등의 구 별 특성이 상이한 지가 변화를 초래한 것으로 나타났다. 이러한 결과는 다핵도시 구조하에서 행 정구 단위의 차별화된 지가 예측과 정책 수립이 필요함을 시사한다. 아울러 본 연구는 시계열적 변화와 공간적 특성을 통합한 실증모형을 제시함으로써, 토지보상평가, 부동산 조세, 민간 개발 사업의 타당성 분석 등에 실용적인 기여를 할 수 있다. 다만, 본 연구는 데이터 밀도, 변수 구 성, 공간적 범위에서 한계가 있으며, 향후에는 개별 필지 수준의 실제 거래자료, 수요 측 지표, 광역권 비교분석 등을 포함한 연구가 필요하다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically analyzed the impact of changes in urban spatial structure on land price formation in Changwon City, which was reorganized into a polycentric city following the administrative integration of Masan, Changwon, and Jinhae in 2010. Using panel data from approximately 79,543 standard land prices announced from 2011 to 2023, a random effects model was applied. The analysis revealed that land prices across all five administrative districts of Changwon City showed an overall upward trend, but the annual growth rate gradually slowed, with the largest increase occurring in 2011, immediately following the administrative merger. There were statistically significant differences in land prices between districts, with Seonsan, Uichang, Masan Hwaseon, Masan Hapcho, and Jinhae showing the highest prices in that order. This was found to be due to district-specific characteristics such as industrial complex development, urban redevelopment/reconstruction, and marine tourism policies, which led to differing land price changes. These results suggest the need for differentiated land price predictions and policy formulation at the administrative district level under a multi-core city structure. Additionally, this study presents an empirical model that integrates temporal changes and spatial characteristics, contributing practically to land compensation evaluations, real estate taxation, and feasibility analyses of private development projects. However, this study has limitations in terms of data density, variable composition, and spatial scope. Future research should include actual transaction data at the individual parcel level, demand-side indicators, and comparative analyses across broader regions.