택지개발사업지구내 단독주택지 선호 특성분석 = Preferences of a detached home lots

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 택지개발사업지구내 단독주택지를 대상으로 토지특성이 수요자의 선택에 미치는 영향을 분석하는 것이다. 연구의 범위는 2002년 중 일정규모(30필지) 이상의 단독주택지를 일반에 분양한 택지개발사업지로, 용인죽전지구, 남양주호평·평내·마석지구이다. 필지별 선호특성을 나타내기 위한 종속변수는 필지별 분양신청자수로 설정하였으며, 종속변수를 설명하는 독립변수로는 입지적 특성과 물리적 특성을 나타내는 변수들로 설정하였다. 입지적 특성변수는 학교, 상업지역, 근린공원 등 주요시설과의 직선거리, 간선도로와의 거리를 설정하였다. 물리적 특성변수는 필지면적, 향, 전면도로폭, 도로에 접하는 대지길이, 대지가 접하는 도로의 수로 설정하였다.
먼저 이 변수들을 이용하여 요인분석을 수행하였다. 죽전지구와 마석지구에서는 3개의 요인이 추출되었고, 호평지구, 평내지구, 전체지구에서는 4개의 요인이 추출되었다. 죽전지구의 경우, 요인1에는 상업지역과의 거리, 학교와의 거리, 간선도로와의 거리가, 요인2에는 연접도로수, 접도길이, 전면도로폭이, 요인3에는 필지면적, 근린공원과의 거리가 포함되었다. 호평지구의 경우, 요인1에는 학교와의 거리, 상업지역과의 거리가, 요인2에는 접도길이, 연접도로수, 필지면적이, 요인3에는 간선도로와의 거리, 전면도로폭, 근린공원과의 거리가, 요인4에는 향이 포함되었다. 평내지구의 경우, 요인1에는 학교와의 거리, 근린공원과의 거리가, 요인2에는 간선도로와의 거리, 상업지역과의 거리, 전면도로폭이, 요인3에는 접도길이, 연접도로수가, 요인4에는 향, 필지면적이 포함되었다. 마석지구의 경우, 요인1에는 근린공원과의 거리, 학교와의 거리, 상업지역과의 거리, 간선도로와의 거리, 필지면적이, 요인2에는 연접도로수, 접도길이가, 요인3에는 향, 전면도로폭이 포함되었다. 전체지구의 경우, 요인1에는 연접도로수, 접도길이, 전면도로폭이, 요인2에는 학교와의 거리, 간선도로와의 거리가, 요인3에는 근린공원과의 거리, 상업지역과의 거리가, 요인4에는 필지면적, 향이 포함되었다.
요인분석결과 도출된 요인들이 단독주택지 선호에 어떠한 영향을 미치는지 알아보기 위해 이들 요인을 독립변수로, 필지별 분양신청자수를 종속변수로 하여 다중회귀분석을 실시하였다.
추정된 모형의 설명력을 나타내는 adjusted R^(2)는 호평지구(0.801)를 제외한 다른 지구에서는 아주 낮은 값을 나타내었다(죽전지구-0.177, 평내지구-0.204, 마석지구-0.396, 전체지구-0.136). 독립변수인 각 요인에 대한 회귀계수의 경우, 죽전지구에서는 모든 요인이 10%의 신뢰수준에서 유의하였고, 호평지구에서는 요인4를 제외한 요인들이 5%의 신뢰수준에서 유의하였다. 평내지구에서는 요인3을 제외한 나머지 요인들은 10%의 신뢰수준에서 유의하지 않았으며, 마석지구에서는 요인1을 제외한 요인들이 5%의 신뢰수준에서 유의하였다. 전체지구의 자료를 이용하여 분석한 결과, 요인4를 제외한 나머지 요인들은 5%의 신뢰수준에서 유의한 결과를 나타내었다.
요인분석결과에 의하면 각 요인으로 분류된 변수의 종류나 숫자도 서로 달랐으며, 회귀분석결과에서는 각 요인들이 종속변수인 필지별 분양신청자수에 미치는 상대적인 크기(표준화베타계수를 통해 파악)나 방향(종속변수에 미치는 영향이 양(+)인지 음(-)인지)도 서로 달랐지만, 이를 종합하여 보면 다음과 같은 공통점을 찾을 수 있다.
'상업지역과의 거리'는 평내지구 이외에서 종속변수에 음(-)의 영향을 미치며, 마석지구를 제외한 모든 지구에서 '간선도로와의 거리'는 종속변수에 음(-)의 영향을 미치고 있다. 호평지구 이외에서 '근린공원과의 거리', '필지면적'은 필지별 분양신청자수에 음(-)의 영향을 미치며, '학교와의 거리'는 양(+)의 영향을 미치고 있다. '향'은 마석지구를 제외한 지구에서 양(+)의 영향을 미치고 있다. 한편, '연접도로수', '접도길이', '전면도로폭' 변수는 모든 지구에서 종속변수에 양(+)의 영향을 미치는 것으로 분석되었다.
즉, 상업지역과의 거리, 간선도로와의 거리, 근린공원과의 거리가 가깝고, 필지면적은 작으며, 학교와의 거리는 멀고, 대지에 접하는 도로가 많고, 도로에 접하는 대지의 길이가 길고, 대지에 접하는 도로의 폭이 넓으며, 대지가 남쪽을 향할수록 그 필지에 대한 선호는 높아지게 되는 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper analyzes preferences of a detached home lots in Home Lots Development Project Zone(Juk-Geon, Ho-Pyoung, Pyoung-Nae, Ma-Seok) in which sold lots to consumer on 2002, using the Factor Analysis and Hedonic Price Model. The independent variable is preference of a detached home lots and the dependent variables are the distance from the elementary school, commercial district, vicinity park, and main road, the size of lots, direction, the width of front road, the sum of length and number face to road.
From the Factor Analysis, 3 or 4 factors are extracted in each project zone. In Juk-Geon Home Lots Development Project Zone, there are three factors which are as followed. Factor 1 contains the distance from the commercial district, elementary school, and main road. Factor 2 contains the sum of number and length face to road and the width of front road. Factor 3 contains the size of lots and the distance from the vicinity park. In Ho-Pyoung Home Lots Development Project Zone, there are four factors which are as followed. Factor 1 contains the distance from the elementary school and commercial district. Factor 2 contains the sum of length and number face to road and the size of lots. Factor 3 contains the distance from the main road, the width of front road, and the distance from the vicinity park. Factor 4 contains direction. In Pyoung-Nae Home Lots Development Project Zone, there are four factors which are as followed. Factor 1 contains the distance from the elementary school and the vicinity park. Factor 2 contains the distance from the main road and commercial district and the width of front road. Factor 3 contains the sum of length and number face to road. Factor 4 contains direction and the size of lots. In Ma-Seok Home Lots Development Project Zone, there are three factors which are as followed. Factor 1 contains the distance from the vicinity park, elementary school, commercial district, and main road and the size of lots. Factor 2 contains the sum of number and length face to road. Factor 3 contains direction and the width of front road. In The whole Home Lots Development Project Zone, there are four factors which are as followed. Factor 1 contains the sum of number and length face to road and the width of front road. Factor 2 contains the distance from the elementary school and main road. Factor 3 contains the distance from the vicinity park and commercial district. Factor 4 contains the size of lots and direction.
From the factor analysis, there are some differences on number of extracted factors and variables on which involved in certain factors. From the hedonic price model, there are some differences on relative power and direction of each factor to independence variable. But, it can be found a few common features as followed.
'The distance from the commercial district' effects negative direction on independence variable besides Pyoung-Nae and 'the distance from the main road' effects negative direction on independence variable with the exception of Ma-Seok. 'The distance from the vicinity park' and 'the size of lots' effect negative direction on independence variable except from Ho-Pyoung otherwise 'the distance from the elementary school' effects positive direction on it. 'Direction' effects positive direction on independence variable except from Ma-Seok and on the other hand 'the sum of number face to road', 'the sum of length face to road', and 'the width of front road' effect positive direction on independence variable in the whole project zone.
Namely, the preference on a certain detached home lots is as riser as the distance from the commercial district, main road, and vicinity park are closer, the lots size is smaller, the distance from the elementary school is farther, the sum of number face to road is more, the sum of length face to road is longer, the width of front road is wider, and the direction is more face to south.

목차 (Table of Contents)

• 차례 = i
• 표차례 = iii
• 그림차례 = v
• 국문요약 = vi
• I. 서론 = 1
• 1.1 연구의 배경 및 목적 = 1
• 1.2 연구의 범위 및 방법 = 2
• II. 선호특성 분석요소 및 분석방법론 정립 = 4
• 2.1 분석요소 = 4
• 2.2 분석방법론 = 6
• III. 분석대상지구 개요 = 15
• 3.1 용인죽전지구 택지개발사업 = 15
• 3.2 남양주호평지구 택지개발사업 = 18
• 3.3 남양주평내지구 택지개발사업 = 20
• 3.4 남양주마석지구 택지개발사업 = 22
• IV. 특성감안 가격모형(Hedonic Price Model) = 25
• 4.1 요인분석(Factor Analysis) = 25
• 4.1.1 이론 = 25
• 4.1.2 적용결과 = 27
• 4.1.2.1 용인죽전 택지개발지구 = 27
• 4.1.2.2 남양주호평 택지개발지구 = 31
• 4.1.2.3 남양주평내 택지개발지구 = 35
• 4.1.2.4 남양주마석 택지개발지구 = 39
• 4.1.2.5 전체 택지개발지구 = 43
• 4.2 다중회귀분석(Multiple Regression Analysis) = 49
• 4.2.1 이론 = 49
• 4.2.2 적용결과 = 53
• 4.2.2.1 용인죽전 택지개발지구 = 53
• 4.2.2.2 남양주호평 택지개발지구 = 55
• 4.2.2.3 남양주평내 택지개발지구 = 57
• 4.2.2.4 남양주마석 택지개발지구 = 59
• 4.2.2.5 전체 택지개발지구 = 61
• V. 결론 = 65
• 참고문헌 = 68
• ABSTRACT = 71