뉴타운事業의 推進實態와 發展方案에 관한 硏究 : 永登浦區 事例를 中心으로

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울의 대표적인 도시개발정책이라고 할 수 있는 뉴타운사업의 추진실태에서 나타난 문제점을 분석하여 발전방안을 모색하는 것이다. 이러한 연구의 목적을 달성하기 위하여 선행연구를 검토하고, 서울시 시범뉴타운업의 추진실태를 분석하였다. 또한 뉴타운사업에 대한 실증적인 실태파악을 위해 영등포구 뉴타운지구인 영등포뉴타운과 신길뉴타운지구 주민들을 대상으로 설문조사와 관계자 면접조사를 실시하였다. 그 결과 뉴타운사업은 지금까지의 나타난 여러 가지 문제들로 인해 본래의 정책적 의도를 달성하는데 한계상황에 직면해 있는 것으로 나타났다.
연구의 결과를 정리하면 다음과 같다. 뉴타운사업의 가장 큰 문제는 ‘낮은 주민 재정착률’이다. 서울시의 시범뉴타운과 2차 뉴타운개발 사례에서 보면 재정착률이 약 20%정도 밖에 되지 않는다.
다음은 기반시설에 관한 사항으로, 기반시설 설치비용은 특별한 규정이 없는 한 사업시행자가 부담하는 것을 원칙으로 한다. 서울시의 경우 재정비촉진구 내에서 전체면적의 30% 이상을 확보하고, 순부담율은 10%이상을 확보하도록 정하고 있다. 기반시설의 설치보조금은 최고 50%까지 받을 수 있으나 실제는 약 10%정도 밖에 지원되지 않아 주민부담이 가중되고 있는 실정이다.
이해당사자간 갈등문제는 뉴타운사업지구에서는 구조적으로 발생하고 있다. 토지소유자, 세입자, 조합, 시행사 등 이해관계가 첨예하기 때문에 갈등이 상존할 수밖에 없는 실정이다. 이러한 갈등의 결과는 소송 등으로 이어져 사업추진이 지연됨에 따라 사업비용이 증가하게 되어 결국 주민의 부담으로 돌아온다.
이 밖에도 뉴타운사업 관련 법제도 및 계획수립에 관한 사항도 문제점으로 지적되고 있다. ‘도시재정비 촉진을 위한 특별법’ 상에는 용도규제, 용적률, 건폐율의 완화 등 각종 특례규정을 두고 있는데, 이는 고층고밀도 개발을 가져와 뉴타운사업의 당초 목적과도 배치된다고 할 수 있다.
이러한 문제의 해소방안으로 몇 가지 제언을 하고자 한다. 첫째, 지구지정 및 계획수립 시 지정요건을 강화하고 존치지역의 확대, 적정 개발밀도와 층수계획, 순차적인 개발계획이 마련되어야 한다. 둘째, 기반시설 설치 등 공공지원이 확대되어야 한다. 기반시설에 대한 제도적인 기준은 마련되어 있으나 현실은 지원이 미약하여 주민의 부담으로 돌아가기 때문이다. 셋째, 주민 재정착률 제고 및 세입자 대책으로, 정비지역 인근에 임시주거지역을 마련하거나 공공이 보유한 공공임대주택을 활용한 순환정비방식이 필요하다. 넷째, 주민참여 활성화 및 조합운영의 투명성 제고 방안이다. 개발사업에 대한 주민참여 활성화와 조합의 투명한 운영은 빠른 사업추진을 위해 필요한 전제조건이기 때문이다. 다섯째는 공공관리제도를 활성화하여 행정·재정적으로 적극 지원해야 한다.
2002년부터 시작된 뉴타운사업은 도시개발의 패러다임을 변화시킬 정도로 사회적인 영향력이 대단하였다. 그러나 현재는 뉴타운사업지구의 과다 지정, 부동산 경기의 장기적인 침체로 인한 사업성 약화 등으로 인해 추진이 답보상태에 놓인 사업구역이 많아 사회적인 문제가 되고 있다.
이와 같은 뉴타운사업에 대한 환경변화에 따라 서울시에서도 사업추진이 부진한 지역에 대하여 전면 실태조사를 시행중이다. 조사결과와 주민의견수렴을 바탕으로 구역 해제와, 사업을 계속 진행할 구역에 대해서는 공공관리제 등 적극적인 행정지원을 통해 원활한 사업추진을 도모하여 사회적·경제적 비용의 낭비를 방지하는 방안이 요구된다.

주요어 : 뉴타운사업, 재정착률, 기반시설, 공공관리제, 실태조사

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study shows the current status and future development for Seoul's representative urban development business that can be called Newtown project by analyzing the problem.
To achieve the purpose of this study to review previous studies and analyze the current status of some pilot newtown projects in Seoul. In addition, to identify the empirical status in the process of Newtown project, The survey and interviews are conducted for the residents and officials for the Youngdeungpo & Singil newtown in the Yeongdeungpo district. Survey results indicated the current newtown project raises several existing issues in achieving policy objectives due to the inherent limitations in the face of promotion.
The results of the study can be summarized as follows. The 'low population resettlement ratio' is the biggest problem with Newtown business. The secondary resettlement ratio is only about 20% in the case of the first and second newtown district in Seoul.
The following is about the infrastructure. Unless there are special circumstances, infrastructure installation costs shall be borne by the project operator.
In the reorganization promote district of Seoul, it has to secure more than 30% total area and more than 10% for the net payment ratio. Installing infrastructure cost can be granted up to 50%, but actually only about 10 percent is to be supported. It accelerates the burden of the residents.
Conflicts are structurally happening between stakeholders in the newtown business district. Conflicts are always existing because of the sharp interests among land owners, tenants, unions, and project operator. The result of this conflict continues to litigation, and the business promotion is delayed. It eventually leads to increase the costs to be weighted heavy burden of the residents.
In addition, It also has been pointed out as a problem the Newtown business planning matters and relating laws.
Special provisions of the mitigation are based such as FAR, building coverage and so on under the 'Urban Renewal Promotion for the Special Use Regulation'. However, it takes high-rise high-density development, It can not be placed with the original purpose of the Newtown project.
To solve these problems is to some suggestions. First, it specifies the requirements for district designation and planning to strengthen the expansion of existing area, appropriate development density and floor plans, development plans should be made sequential.
Second, install the infrastructure and other public assistance should be expanded. Criteria for the institutional infrastructure is available. In reality, however, support level is so weak, It make a burden of the residents.
Third, the resettlement ratio of the residents is to be improved, and tenants support system enhanced even before. Maintenance facility near the temporary housing or public housing is established as possible applied by the cycling maintenance approach.
Fourth, citizen participation is the Enable and improve the transparency of union operations.
It is the necessary prerequisites for the faster driving the business to enable citizen participation in development projects and transparent operation of the union.
The fifth, it should be supported to enable the public management and financial management system to be active.
Since 2002, Newtown city development project is enough to change the paradigm. its social influence is so great.
However, the current situation is too reckless to announce the business district and the real estate market downturn due to the long-term economy standstill. The business profitability weakened and the propulsion of the business is tied up in many areas. They become more social problems.
Such environmental changes on Newtown business project in Seoul, the overall survey is performed for the laggards areas by the Seoul city.
Based on the results of research and consultation with residents, It will be required to review off the laggards newtown area. And It should promote smooth business by an active use of public management system for areas that require continued propulsion.

Keyword : Newtown project / resettlement ratio / infrastructure/ public management system / survey

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 4
• 제2장 뉴타운사업 관련 제도 및 선행연구 검토 5
• 제1절 뉴타운사업의 의의 및 유형 5
• 1. 뉴타운의 의의 5
• 2. 뉴타운사업의 추진배경 6
• 3. 뉴타운사업의 목적 8
• 4. 뉴타운사업의 유형 9
• 제2절 뉴타운사업 관련 제도 검토 12
• 1. 도시개발제도의 변천과정 12
• 2. 뉴타운사업 관련 제도 12
• 3. 공공관리 제도 15
• 4. 기반시설 설치 16
• 제3절 선행연구 검토 및 차별성 18
• 1. 선행연구의 검토 18
• 2. 선행연구와의 차별성 23
• 3. 분석틀 설정 24
• 제3장 시범뉴타운사업의 추진실태 26
• 제1절 뉴타운사업 현황 26
• 1. 서울시 뉴타운사업 지정현황 26
• 2. 시범뉴타운(은평․길음․왕십리) 28
• 제2절 시범뉴타운사업의 추진실태 30
• 1. 은평뉴타운 30
• 2. 길음뉴타운 33
• 3. 왕십리뉴타운 35
• 제3절 시범뉴타운 사례검토 결과 37
• 1. 낮은 원주민 재정착률 38
• 2. 이해당사자간 갈등문제 39
• 3. 기반시설의 부족 40
• 제4장 영등포구 뉴타운사업 사례분석 41
• 제1절 영등포구 뉴타운 현황과 추진실태 41
• 1. 영등포구 지역특성 41
• 2. 영등포구 뉴타운지구 현황 43
• 3. 영등포구 뉴타운사업 추진실태 48
• 제2절 설문조사 분석 54
• 1. 조사개요 및 분석방법 54
• 2. 인구통계학적 특성 54
• 3. 뉴타운사업에 대한 인식 57
• 4. 뉴타운사업에 대한 문제와 개선에 관한 사항 64
• 제3절 설문조사에서 나타난 시사점 71
• 1. 세입자 비율 71
• 2. 뉴타운사업에 대한 인식 71
• 3. 뉴타운사업의 문제와 개선에 관한 사항 72
• 제5장 뉴타운사업의 문제점 및 발전방안 74
• 제1절 뉴타운사업의 문제점 74
• 1. 뉴타운사업 관련 규제완화 74
• 2. 재정비촉진계획에 관한 사항 75
• 3. 낮은 원주민 재정착률 76
• 4. 기반시설 설치 부담 77
• 5. 이해당사자간 갈등 77
• 6. 상가소유자 및 세입자 문제 79
• 제2절 뉴타운사업 관련 신정책 79
• 1. 뉴타운 신정책 주요내용 79
• 2. 영등포구 뉴타운 정비대상 81
• 제3절 뉴타운사업의 발전방안 81
• 1. 지구지정 및 계획수립에 관한 사항 81
• 2. 기반시설 설치 등 공공지원 확대 82
• 3. 주민 재정착률 제고 및 세입자 대책 83
• 4. 주민참여 활성화 및 조합운영의 투명성 제고 84
• 5. 공공관리제도 활성화 85
• 6. 사업구역내 정비구역 조정 86
• 제6장 결 론 87
• 참고문헌 89
• 부록 : 설문지 93
• 영문초록(ABSTRACT) 99