수도권 개발제한구역 취락지구의 경관특성 = Landscape Characteristics of Villages Located in the Greenbelt in the Seoul Metropolitan Area

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Background Information and the Purpose:
Even though the establishment of industrial facilities was found to be the major factor in worsening the residential environment of villages located in the greenbelt area. there was no system to analyze and evaluate the status of community districts individually. For this reason, we analyzed the characteristics of villages in the greenbelt by applying the landscape theory, which is a research field developed for villages, as a unit for small space.

There are three research questions. First, what characteristics does the policy of villages in the greenbelt areas have? Second, what changes were brought to the villages through the relaxation of regulations? Third, do the current landscape characteristics meet the purpose of the policy in the greenbelt areas?

The purpose of the study was to examine the policy features of villages in the greenbelt areas, which are special urban planning areas. In addition, we aimed to analyze the landscape characteristics brought about by changes in the use of buildings.


Research Method:
As subjects for this study, we selected 248-villages located in the greenbelt areas of Seoul Metropolitan Area(SMA). Since the development of SMA has continued, research needs to be conducted first to achieve the goals for the greenbelt areas.

We adopted three research methods as follows. First, we analyzed information related to villages and the relaxation of regulations, which appear in the policy of the greenbelt areas. Second, we analyzed the level of diversity and non-residential use of each villages based on the building use data. In addition, we selected a representative village per development level section and analyzed the changes in the use of buildings. Third, we analyzed the landscape characteristics of 30 representative villages in terms of the four indicators (naturalness, imageability, stewardship and disturbance) based on the perception trend of 40 participants in the landscape characteristics analysis. The purpose of research on perception using photos from the field is to identify the major factors used by participants to evaluate the landscape and derive the main elements of the landscape by analyzing this information. Finally, the landscape characteristics of villages have been interpreted based on the analysis of each villages.


Research Results:
The change in the landscape characteristics in villages of the greenbelt begins with policy changes. The Constitutional Court ruled that the greenbelt violates the property rights of individuals in 1998. It led to the relaxation of regulations, but only limited measures were taken to expand the scope of building use. Therefore, a unique situation has occurred where only the usage of buildings has changed while the total number of buildings has remained constant.

These effects are found in the analysis of building use. Change in the villages included the conversion of buildings from single-family houses to neighborhood convenience facilities. As a result of analyzing the buildings of 30 representative villages, we found that 78 out of a total of 108 buildings, were changed to neighborhood convenience facilities between 1994 and 2020. In addition, there was no significant change in the development level in the case of “low” development sections. However, in the “middle” and “high” development sections, where the development levels were high, the level of diversity decreased, and non-residential use increased. In other words, in areas with a high level of development, particular non-residential uses became permanent. And the second type of neighborhood convenience facilities accounted for the largest proportion among them.

The landscape characteristics of the villages in the greenbelt areas formed by the change in the use of buildings can be summarized into four categories. First, landscape characteristics are perceived differently for each indicator, depending on the type of green space. Second, among the four indications, the stewardship aspect was found to be the most important. Third, there was a tendency to evaluate rural and urban areas separately. Fourth, the landscape of the villages where the management plan was carried out was recognized positively. To summarize, the greenbelt areas are managed by a uniform policy. In contrast, various changes were found in each villages in regards to landscape.


Conclusion:
The villages in the greenbelt areas are changing. Even though the urban sprawl is strictly limited due to the greenbelt policy, the relaxation of regulations and the changes in the use of buildings has led to diversity in landscape characteristics per villages. The main types of villages in the greenbelt areas can be categorized into three: villages which remain as agricultural areas; villages which are becoming housing site; and villages which are becoming industrialized. The distinctive feature is that the building use and forms have changed while maintaining the natural land form except for villages where a small number of infrastructure maintenance projects have been carried out. This shows the urbanization in the greenbelt areas.

The results of this study have the following policy implications. Instead of uniform management, it is necessary to provide a customized management that reflects the unique characteristics of each villages. In fact, difference in landscape characteristics was found between the villages centered on residential buildings and the villages centered on neighborhood convenience facilities. In particular, if neighborhood convenience facilities dominate the villages, it is highly likely that the function of the village will be lost. Therefore, this problem will have to be managed promptly to achieve the purpose of the greenbelt policy.

국문 초록 (Abstract)

배경 및 목적 :
산업시설의 유입으로 인한 난개발이 개발제한구역 내 위치한 취락지역의 주거환경을 악화시키는 주요 요인이라는 사실이 알려져 있음에도 불구하고, 개별 취락지구의 현황을 분석하고 평가할 수 있는 체계가 마련되어 있지 않았다. 이에 소규모 공간단위인 취락(마을)을 대상으로 발전된 연구 분야인 경관이론을 적용하여 개발제한구역 취락지구의 특성을 분석하였다.

연구 질문은 ⅰ) 개발제한구역 취락지구의 정책은 어떠한 특성을 갖는가, ⅱ) 규제 완화에 따라서 취락지구는 무엇이 변화하였는가, ⅲ) 현재의 경관특성이 개발제한구역 정책의 목적에 부합하는가로 구분된다.

연구의 목적은 특수한 도시계획 지역인 개발제한구역에 분포하는 취락지구를 대상으로 정책적 특성을 살펴보고 건축물 용도의 변화가 어떠한 경관특성을 갖는지 분석하는 것이다.


연구방법 :
연구의 대상지는 수도권 개발제한구역에 있는 248개 취락지구로 설정하였다. 수도권 지역은 도시의 성장이 지속하고 있어 개발제한구역의 목적을 달성하기 위한 연구가 선행될 필요가 있다.

연구방법은 3가지로 구분된다. ⅰ) 개발제한구역 정책에서 나타난 취락지구 및 규제 완화와 관련한 내용을 분석하였다. ⅱ) 건축물 용도 자료를 기반으로 취락지구별 다양성과 비주거 수준을 분석하였다. 또한, 개발수준 구간별 대표 취락지구를 선정하고 건축물 용도 변화를 분석하였다. ⅲ) 경관특성 분석에서는 참여자 40명의 인식 경향을 기반으로 30개 대표 취락지구의 4개 지표별(자연성, 이미지성, 관리성, 교란성) 경관특성을 분석하였다. 현장 사진 자료를 활용한 인식조사의 목적은 참여자들의 지표별 경관평가 기준을 파악하고 내용을 분석하여 주요 경관 요소를 도출하는 것에 있다. 마지막으로 취락지구별 분석내용을 토대로 취락지구 경관특성을 해석하였다.


연구결과 :
개발제한구역 취락지구의 경관특성은 정책적 변화로부터 시작된다. 1998년도 헌법재판소는 개발제한구역이 개인의 재산권을 침해한다고 판단하였다. 이는 규제 완화로 이어졌으나 건축물 용도의 허용범위만을 넓히는 제한적인 조치가 이루어졌다. 즉, 건축물의 총량이 유지되는 상황에서 건축물 용도가 변화하는 특수한 상황이 조성되었다.

이러한 효과는 건축물의 용도 분석에서 확인된다. 취락지구의 변화는 기존에 단독주택이었던 건축물이 근린생활시설로 전환되는 것으로 이루어졌다. 30개 대표 취락지구의 건축물대장을 분석한 결과 1994년부터 2020년까지 전체 건축물 용도변경 108건 중 78건이 근린생활시설로 변경되었다. 또한, 개발수준의 변화는 ‘저’의 경우에는 큰 변화가 나타나지 않았으나 개발수준이 높은 ‘중’, ‘고’ 구간에서는 다양성은 감소하고 비주거는 증가하는 현상이 나타났다. 즉, 개발수준이 높은 지역에서는 건축물 용도가 특정한 비주거 용도로 고착화되어가고 있으며, 그중에서 제2종 근린생활시설이 가장 큰 비중을 차지하였다.

건축물 용도의 변화로 형성된 개발제한구역 취락지구의 경관특성은 4가지로 요약된다. ⅰ) 녹지의 유형에 따라 지표별 경관특성이 다르게 인식되며, ⅱ) 4개 지표 중 관리적 측면이 가장 중요한 것으로 나타났다. ⅲ) 농촌과 도시를 구분하여 평가하는 경향이 나타났으며, ⅳ) 관리계획이 이루어진 취락지구의 경관이 긍정적으로 인식되었다. 종합하면 개발제한구역 취락지구는 획일적인 정책으로 관리되고 있으나 경관특성에서는 취락지구별로 다양한 변화가 이루어지고 있음을 확인하였다.


결론 :
개발제한구역 내 취락지구는 변화하고 있다. 개발제한구역 정책으로 인하여 도시확산이 엄격하게 제한되고 있으나 규제 완화와 건축물 용도가 변화하면서 취락지구별 경관특성의 차이가 발생하였다. 농업지역으로 남아있는 취락지구, 택지화되어가는 취락지구, 산업화하는 취락지구가 주요한 개발제한구역 취락지구의 유형이라 할 수 있다. 특징적인 것은 소수의 기반정비사업이 이루어진 취락지구를 제외하고는 자연취락의 형태를 유지하면서 건축물의 용도와 형태가 변화하였다는 점이다. 이는 도시근교 농촌 지역이 도시화 되어가는 현상이 개발제한구역에서도 발생하고 있음을 보여준다.

연구의 결과가 제시하는 정책적 시사점은 취락지구 관리가 획일적이기보다는 취락지구 특성을 반영한 맞춤형 관리가 필요하다는 것이다. 실제로 주거가 중심인 취락지구와 근린생활시설이 중심인 취락지구의 경관특성에서는 큰 차이가 있었다. 특히, 근린생활시설이 과도하게 유입된 취락지구의 경우 취락으로서의 기능이 소실될 가능성이 크기 때문에 개발제한구역 목적을 달성하기 위해서는 우선하여 관리되어야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 1) 연구의 배경 1
• 2) 연구의 목적 5
• 2. 연구의 범위 6
• 1) 용어의 정의 6
• 2) 내용적 범위 9
• 3) 공간적 범위 12
• II. 이론적 고찰 15
• 1. 개발제한구역 연구 15
• 1) 국내 연구 동향 15
• 2) 국외 사례 연구 19
• 2. 개발제한구역 입지 22
• 1) 도시근교의 개념과 범위 22
• 2) 도시근교의 도시확산에 관한 연구 25
• 3. 경관특성 34
• 1) 경관특성의 개념 34
• 2) 경관특성의 평가 37
• 4. 기존 연구와의 차별성 및 분석의 틀 42
• 1) 기존 연구와의 차별성 42
• 2) 분석의 틀 설정 43
• III. 개발제한구역 취락지구의 정책특성 45
• 1. 취락지구의 특성 45
• 1) 개발제한의 의미와 변화 45
• 2) 개발제한구역 취락지구의 유형 47
• 2. 규제 완화 50
• 1) 건축물 용도와 관련한 규제 완화 정책 50
• 2) 밀도조절 관련 정책 55
• 3. 논의 및 소결 56
• IV. 개발제한구역 취락지구의 건축물 용도 및 실제 토지이용특성 58
• 1. 연구방법 58
• 1) 분석방법 58
• 2) 연구자료 61
• 2. 취락지구별 건축물 용도 분석 64
• 1) 건축물 용도의 다양성 분석 64
• 2) 건축물의 비주거 용도 분석 66
• 3. 취락지구별 건축물 용도의 세부분석 69
• 1) 대표 사례 대상지의 선정 69
• 2) 건축물 용도 변화 분석 75
• 3) 위반건축물 사례 분석 80
• 4) 건축물 소유자 분석 82
• 4. 논의 및 소결 83
• V. 개발제한구역 취락지구의 경관특성 85
• 1. 연구방법 86
• 1) 분석지표 설정 86
• 2) 인식조사 방법 88
• 2. 인식조사 결과 92
• 1) 자연성 평가에 관한 평가기준과 내용 92
• 2) 이미지성 평가에 관한 평가기준과 내용 100
• 3) 관리성 평가에 관한 평가기준과 내용 106
• 4) 교란성 평가에 관한 평가기준과 내용 112
• 3. 논의 및 소결 119
• VI. 요약 및 결론 124
• 1. 연구의 요약 및 시사점 124
• 2. 연구의 한계점 126
• 3. 정책 제언 127
• 부록 129
• 참고문헌 170
• Abstract 177