도시정비사업 실현성 제고를 위한 부동산신탁제도 연계방안 연구 = A Study on the Connection Method of Real Estate Trust System and Urban Renewal Project

국문 초록 (Abstract)

도시정비사업은 노후화되고 기능이 감퇴된 도시의 재생에 관련된 제도로서 기존 도시의 갱신과 재활성화를 위한 사업을 일컫는다. 과거 도시계획과 건축법 등으로 분열되어 있던 사업관련법규를 통합하여 도시 및 주거환경정비법으로 제도개선을 통해 도심재개발, 주택재개발, 재건축 및 주거환경정비사업을 포괄하는 통합법이자 공적사업으로서 그 역할이 기대되어 왔다.
그러나, 도시정비사업은 그 실행에 있어서 기대되어지는 만큼의 가시적 효과와 성과에 대해서는 부정적 견해가 나타나고 있으며, 새로운 개선점에 대한 논의가 지속되고 있다. 논의의 핵심은 도시정비사업 자체가 가지는 한계점에 대한 직면과 그 해결방안의 모색으로 귀결된다.
그렇다면, 도시정비사업의 태생적 한계와 그 개선방향은 어떠한지 살펴볼 필요가 있다. 첫째, 도시정비사업은 어디까지나 사업이며, 사업은 실현성이라는 결과물을 필연적으로 보장할 수 있어야한다. 그러나, 도시정비사업은 계획에 대한 사업으로서의 실현에 있어서 미비함이 관찰되어지고 있다.
두 번째, 도시정비사업의 사업주체이다. 사업주체는 사업을 이끌어가는 이니셔티브를 의미하며, 사업단계별 성공적인 진행이 핵심이다. 현실에서는 주민의 권한을 위임받은 조합에 의한 단선적인 사업추진이 이루어지고 있다.이는 협력형 사업추진이라는 표면적 명분과 다소 거리가 있으며 조합의 횡포와 독선적 사업추진으로 이어지고 있는 것이 현실이다.
세 번째, 사업추진의 전문성이다. 조합은 도시정비사업주체와 사업계획을 수립하여 사업의 실행을 추진한다. 여기서의 관건은 과정적 관점을 떠나 전문성의 관점에 초점을 맞추고자한다. 도시정비사업업체는 민간업체로서 사업의 기술적 측면에서의 지원은 가능하나 도시전체를 아우를수 있는 종합적 전문성에서 한계가 있다.
네 번째, 도시정비사업의 사업성 결여이다. 도시정비사업의 추진의 어려움 중 사업실현성과 직결된 부분으로 사업성 미비에 따른 사업지체 및 지연이 발생하고 있다. 이는 용적률로 대별되는 정량적 사업성 외에 금융조달의 기술적 측면을 포함한 것을 일컫는다.
다섯 번째, 도시정비사업 구역내의 재정착률의 저조문제이다. 도시정비사업은 과거의 개발위주의 사업에서 탈피하여 주민이 지속적으로 살아갈 수 있는 환경의 구현이라는 목표를 가지고 있다. 그러나, 사업이익추구적인 도시정비사업의 추진은 물량적 확보 및 사업성 확보의 명분에 밀려 대형평형, 최대용적률 확보, 기존 커뮤니티의 맥락파괴로 치달을 수 밖에 없었고 이로인해 기존 원주민들의 재정착의사를 꺾는 원인으로 작용하였다.
이러한 도시정비사업의 문제점외에도 조합의 전횡적 사업추진으로 인한 주민참여의 개념이 흐려졌으며, 사업추진과정에서의 주체간 이해관계자간의 갈등과 윤리적 부패, 고소 고발이 지속적으로 횡행하고 있는 상황이다.
과거의 도시정비사업은 공공의 개입이 형식적으로 이루어지고, 조합에 의한 사업추진은 무책임과 부패로 끊임없는 잡음과 갈등에 시달려야했다. 그러나, 도시정비사업의 추진에 있어 과거 건축필지단위로 활용되어왔던 부동산신탁방식의 연계는 새로운 전환적 기회가 될 것으로 예상된다. 무엇보다 사업의 전문성과 투명성의 확대로 사업의 실현성 전반에 대한 획기적인 개선이 이루어질 것으로 기대된다. 이를 위해서는 방법론적 측면에서 개발방식의 다양화가 병행되어야하며, 법제도적 개선이 이를 뒷받침해 주어야할 것으로 판단된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Urban Renewal Project is deteriorates and the system which relates in remaking the city where the function decreases and the business for reactivation of city. The Urban and Residential Environment Maintenance Law integrated urban planning and building Code, etc. It was expected that the achievement enterprise is the integrated law which is urban Redevelopment and housing Redevelopment, reconstruction environment Renewal Development.
But, Urban Renewal Project has expectation effect and negative opinion so we are searching the discussion which is continued about new improvement point. Core of discussion is concluded urban Renewal Project about the critical point confrontation and solution plan
If is like that we need to search a limit of urban Renewal Project and improvement direction. ⅰ) Urban Renewal Project is progect and which will be able to guarantee. but Urban Renewal Project is coming to observe the imperfections. ⅱ) Urban Renewal Project is subject of enterprise ⅲ) It is a professionalism of enterprising propulsion ⅳ) Urban Renewal Project is an enterprising characteristic lack ⅴ) Problem of Inner urban Renewal Project is low of resettlement.
As a urban Renewal Project needs to improving realization and practical strategy and from like this side a real estate trust re-illuminated strong point newly.
Past of urban Renewal Project becomes accomplished intervention of the general public formally and enterprising propulsion of union is harassed irresponsibility and corruption. However, carry forward a urban Renewal Project will forecast that it is new conversion chance for connection of Real Estate Trust. Professionalism and transparency of enterprise will forecast reality improvement of enterprise. Respects this from methodological side development method Judges that run parallel diversification of development method and to support laws thief improvement.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 연구의 배경 및 목적
• 제1절 연구의 배경 및 목적
• 제2절 연구의 범위와 방법
• 1. 연구의 배경
• 2. 연구의 목적
• 제3절 선행 연구 고찰
• 1. 선행연구 검토
• 2. 선행연구와의 차별성
• 3. 연구의 과정
• 제2장 도시정비사업의 문제점과 부동산신탁제도의 강점
• 제1절 도시정비사업의 유형 및 특성
• 1. 도시정비사업의 배경
• 2. 도시정비사업의 변경 연혁
• 3. 도시정비 사업의 개념
• 4. 도시 정비 사업의 유형
• 제2절 도시정비사업의 문제점
• 1. 전면 철거 재개발에 따른 장소성의 상실
• 2. 공공 참여 및 선투자 미비에 따른 공공성의 상실
• 3. 사업 지체에 따른 도시 환경의 악화
• 4. 사회적 갈등과 형평성의 문제 유발
• 5. 도시 정비 사업에서의 시장 실패 및 외부 효과
• 제3절 부동산신탁제도의 유형 및 특성
• 1. 부동산개발기법 개관
• 2. 부동산 신탁제도의 유형 및 특성
• 제4절 부동산신탁제도의 강점
• 1. 토지 소유권 보전 및 안정적 수입
• 2. 신탁사의 전문성과 신뢰성 활용 가능
• 3. 토지신탁의사업의 안정성과 재산권보장
• 4. 토지신탁에 따른 절세 효과
• 5. 소유권 보전과 다양한 개발이익 향유
• 6 이해관계자의 권리 및 갈등 조정
• 제3장 도시정비사업과 부동산신탁제도의 연계기대효과
• 제1절 갈등조정 및 협력효과
• 1. 갈등조정효과
• 2. 협력효과
• 제2절 사업신뢰성 증진효과
• 제3절 파이낸싱 유연화 효과
• 제4절 도시재생 실현성 증진효과
• 제4장 도시정비사업과 부동산신탁제도의 연계방안설정
• 제1절 도시정비사업의 연계구조 설정
• 1. 민관협력형 SPC 개발 대안
• 2. 공유지분에 의한 입체환지 사업방식
• 3. 등가교환형 신탁개발 방식 및 포괄신탁방식
• 제2절 사업주체와 사업방식 연계방안 설정
• 1. 사업주체간의 관계
• 2. 사업주체와 사업방식의 연계
• 제3절 도시정비사업과 부동산신탁제도 연계운용모델의 설정
• 1. 연계운용의 기본구조
• 2. 연계운용모델의 제안
• 제5장 결론
• 제1절 연구의 요약 및 의의
• 제2절 연구의 한계 및 향후과제
• 1. 연구의 한계
• 2. 향후 과제
• 참고문헌