부동산 양도소득세제의 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement of Capital Gains Tax on Real Estate

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The transfer income is generally referred to as capital gains, and Korea adopts the classification taxation method of separating these capital gains from general incomes such as earned income or business income. And it applies the general tax rate to capital gains according to the holding period or the number of held houses or the presence or absence of land for the business purpose and the like or applies the heavy tax rate to capital gains than the general tax rate.
This study attempted to investigate how the reinforcement of the transfer income tax had an effect on the trends of the real estate market. As a result, it was found that the reinforcement of the transfer income tax as the measure aimed at curbing speculation in real estate had no great effect on the stability of the actual real estate market. And it presented the improvements of the one-household one-house nontaxation system thought to be most important for the improvement of the real market-price taxation system enforced on a full scale since 2007. And it attempted to investigate the problem of the transfer income tax under the classification taxation method and claimed to switch it to composite taxation in terms of fairness and efficiency. And it sought to investigate the unreasonable points in practices related to the calculation of transfer gains and the application of necessary expenses, the estimation of real market prices, the application of special deduction for long-term holding and the like under the situation that confusion might occur from the switching of taxation based on tax standard value to taxation based on real market prices in calculating the tax amount. And then it attempted to investigate its improvements.
This study made practical use of the prices of housing and land and transactional trends before and after the enforcement of the heavy taxation system in order to analyze the effectiveness of heavy taxation of the transfer income tax. And it sought to reflect largely the relatively unfavorable position of taxpayers due to frequent changes in the tax law rather than the position of government. The part of government should take into account difficulty in realizing the goals of tax revenues and policy and the like other than the fairness and efficiency of taxes. But full examination should be made before the enforcement of the system to persuade the public at large to understand the position of government. Government should take into a little careful consideration the protection of the rights and interests of taxpayers, the relatively weak.

국문 초록 (Abstract)

양도소득이란 일반적으로 자본이득이라고 하는데, 우리나라의 경우 이러한 자본이득에 대하여 근로소득이나 사업소득 등과 같은 일반적인 소득에서 별도로 분리하여 과세하는 분류과세 방식을 채택하고 있다. 그리고 보유기간이나 보유주택의 수, 토지의 사업용여부 등에 따라 일반세율 적용하거나 일반세율보다 높은 중과세율을 적용하고 있다.
이와 같이 양도소득세가 특이한 양상을 보이는 이유는 근본적으로 당해 세제가 재정수익의 확보와 공평과세를 통한 부의 재분배라는 조세 본연의 기능에 충실하기 보다는 부동산 투기를 막기 위한 정책적인 수단으로서의 성격이 강하기 때문이다. 물론 부동산 투기행위가 정당하다고는 할 수 없지만 부동산 가격의 안정을 위해서는 보다 거시적이고 큰 안목에서 그 해결방안을 강구하여야 한다. 그럼에도 불구하고 투기 억제를 위해 양도소득세 강화라는 조세정책을 무리하게 사용하는 것은 그 방법이 법률개정이라는 상대적으로 손쉬운 방법이기 때문이다.
본 논문에서는 부동산 시장의 추세와 더불어 양도소득세의 강화가 어떠한 영향을 미치는지를 살펴보고, 부동산 투기억제책으로서 양도소득세 강화가 실제 부동산 시장의 안정에 별다른 효과가 없다는 것을 확인하였다. 그리고 2007년부터 전면 시행된 실거래가 과세제도의 정착을 위한 제도의 개선 중 가장 중요하다고 생각되는 1세대 1주택 비과세제도의 개선안을 제시하였다. 또한 분류과세 방식하에서의 양도소득세의 문제점을 짚어보고 공평과 효율의 측면에서 종합과세의 전환할 것을 주장하였다. 세액산정에 있어서는 기준시가 과세에서 실거래가 과세로의 전면 전환에 따른 혼란이 발생하는 상황에서 양도차익의 산정 및 필요경비의 적용, 실거래가 추정, 장비보유특별공제의 적용 등과 관련한 실무상의 불합리한 점을 짚어보고 그 개선방안을 찾아보았다. 이상에서 언급한 내용과 관련하여 몇가지 논지를 정리하면 다음과 같다.
첫째, 부동산 투기억제라는 정책적인 수단으로서의 양도소득세 강화조치 중 중과세 제도는 전면 폐지되어야 한다. 이는 경제적인 측면에서의 부동산 시장의 왜곡뿐만 아니라 실질적 조세법률주의의 입장에서 과잉금지라는 기본권을 침해한다고 볼 수 있으며, 부동산의 소유형태에 따른 차별과 타소득과의 차별이 발생하는 등 형평성 면에서도 문제가 있기 때문이다. 또한 중과세로 인한 동결효과는 부동산경기의 활성화를 저해하고 시장을 교란시키게 되는 것이다.
둘째, 실거래가 과세제도의 정착을 위해 1세대 1주택 비과세 제도를 폐지하고 주택양도소득공제 제도를 도입하여야 한다. 전체 주택 거래 중 비과세 대상 주택이 대부분을 차지하는 현실에서 부동산거래가액 신고제도가 시행되고 있음에도 업계약서나 다운계약서 작성이 횡횡하고 있다. 이는 비과세 주택에 대해 신고의무가 없고 양도가액이 9억원 이하이면 소득금액에 상관없이 전액 비과세하기 때문이다. 주택양도소득공제제도는 미국이나 일본에서 시행되고 있는 제도로서 비과세 제도의 좋은 대안이라고 생각된다.
셋째, 과세방법에 있어 분류과세방식에서 종합과세방식으로 전환하고 자본이득에 대하여는 평균과세 방법을 도입하여 장기보유자산의 처분시 일시에 발생할 수 있는 결집효과를 제거하여야 한다. 또한 타소득과의 결손금 통산과 이월결손금 공제를 허용하여 인위적인 과세기간 구분으로 인한 불이익을 해소하여야 한다.
넷째, 세액계산에 있어서 기존 기준시가 과세에서 실거래가 과세로 원칙을 전환하였으므로 양도차익 산정시 취득가액을 확인할 수 없어 환산가액을 취득가액으로 하는 경우에도 실제 발생한 필요경비의 공제를 인정하고, 상속․증여받은 자산의 취득가액도 환산가액을 인정하여야 한다. 그리고 극히 예외적인 경우를 제외하고는 검인계약서상의 금액을 실거래가로 추정하지 말아야 한다. 또한 현행 장기보유특별공제는 인플레이션공제로 대체하고, 적용대상 자산의 범위를 토지와 건물에만 적용하지 말고 전체 과세대상 자산으로 확대하여야 한다.
본 연구의 내용에 있어 양도소득세 중과세에 대한 실효성을 분석하기 위하여 중과세 제도의 시행 전후의 주택과 토지의 가격 및 거래동향을 근거 자료로 활용하였다. 그리고 정부의 입장보다는 잦은 세법의 변경 등으로 상대적으로 불리한 위치에 있는 납세자의 입장을 주로 반영하였다. 정부의 입장에서는 조세의 공평과 효율성 외에도 세수, 정책 목적의 실현, 실무상의 어려움 등을 감안해야 할 것이다. 하지만 정부의 입장을 일반 국민에게 납득시키기 위해서는 제도의 시행 이전에 충분한 검토가 이루어져야 하고, 상대적으로 약자인 납세자들의 권익보호에 좀더 세심한 배려를 하여야 할 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1장 서론 = 1
• 제 1절 연구의 목적 = 1
• 제 2절 연구의 방법 및 범위 = 2
• 제 2장 자본이득 과세에 대한 이론적 고찰 = 4
• 제 1절 자본이득의 본질 = 4
• 1. 자본이득의 개념 = 4
• 2. 미실현자본이득의 과세문제 = 5
• 3. 자본이득의 특성 = 6
• 제 2절 자본이득의 과세 = 7
• 1. 실현자본이득 과세상의 논란점 = 7
• 2. 과세방법 = 9
• 3. 응능부담과 그 측정의 문제 = 10
• 제 3장 우리나라의 양도소득세 = 12
• 제 1절 양도소득세의 연혁 = 12
• 제 2절 양도소득세의 내용 = 13
• 1. 양도의 정의 = 13
• 2. 양도소득의 범위 = 14
• 3. 양도소득금액의 계산 = 15
• 4. 과세표준 = 18
• 5. 세율구조 = 18
• 6. 신고납부 = 19
• 7. 다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세 = 20
• 제 3장 외국의 자본이득세제와 시사점 = 22
• 제 1절 외국의 자본이득세제 = 22
• 1. 미국 = 22
• 2. 영국 = 23
• 3. 일본 = 24
• 4. 프랑스 = 25
• 5. 독일 = 27
• 제 2절 외국 자본이득세제의 시사점 = 28
• 제 5장 부동산 양도소득세제의 문제점과 개선방안 = 31
• 제 1절 중과세제도 = 31
• 1. 문제점 = 31
• 2. 개선방안 = 38
• 제 2절 1세대 1주택 비과세 제도 = 41
• 1. 문제점 = 41
• 2. 개선방안 = 44
• 제 3절 과세방법 = 46
• 1. 문제점 = 46
• 2. 개선방안 = 48
• 제 4절 세액의 계산 = 51
• 1. 양도차익의 계산 = 51
• 2. 장기보유특별공제의 적용 = 60
• 3. 비사업용토지의 판정 = 67
• 제 6장 결론 = 71
• 참고문헌 = 74
• ABSTRACT = 76