商街建物賃貸借保護法의 問題點과 改善方案

국문 초록 (Abstract)

인간이나 동물은 사회 군락을 이루어 나가는 공동체 생활을 영위하면서 스스로의 규약 또는 규범을 만들어 나가도록 하여 보다 나은 생활을 꿈꾸어 왔다. 사람들은 각자 필요로 하는 공간을 소유하지 못한 자는 타인의 공간을 이용할 수밖에 없으며, 그 이용관계는 주로 임대차의 모습으로 나타나게 된다.
임대차라는 채권관계는 자유계약의 원칙이 지배하므로 자연히 임차인의 지위는 약하고 임대인은 특약의 지위를 보장받을 수 있게 된다. 그런데 임대차에 있어서는 양 당사자의 지위의 불균형이 주택이나 상가건물의 임대차에 있어서처럼 수요과 공급, 권리금이 있는 현실에서는 경제적 약자인 임차인의 보호를 위한 조치를 강구하지 않을 수 없게 된다.
이에 우리나라도 주거용 공간에 대해서는 생계의 근본적 주거환경이라는 인식아래 특별법인 주택임대차보호법을 제정하여 주택문제에 국가가 개입하여 경제적 약자를 보호하려는 법률적 제도를 마련하고 있다.
또한 임대차에 관하여 채권주의를 채택하고 있는 우리 민법 하에서는 상가건물의 경우 제3자가 임대목적물인 건물을 인도·경락받은 경우에는 종래의 임차인은 그 임차권을 가지고 신소유자에게 대항할 수 없고 다만 민법 제621조에 의한 임차권을 등기한 경우에만 제3자에게 대항할 수 있는 효력을 부여하고 있었을 뿐이다. 이러한 불합리한 제도를 바로잡고 상가건물임차인의 지위를 보장하기 위해 2001년 법률 제6542호로 상가건물임대차보호법을 제정하게 되었다.
그러나 이러한 제도적 의의에도 불구하고 상가건물임대차보호법은 시행 전부터 제정목적인 임차인 보호 필요성에 대한 비판이 제기되었으며 상가건물임대차 분쟁의 핵심적인 요소인 보증금과 권리금에 관한 규정이 허술하게 되어 있어 시행 초기부터 어려움을 겪고 있는 현실이다.
따라서 본 논문은 연구의 목적을 달성하기 위하여 국내외 문헌과 논문, 판례, 국회법제 자료 등을 통한 접근방법을 통하여 모두 6장으로 구성을 하였다.
제1장은 연구의 목적, 범위, 방법을 소개하였고 제2장은 상가임대차의 의의와 법적성질, 상가임대차의 필요성을 소개하였고, 제3장은 외국의 상가건물임대차제도의 특성을 소개하였고 제4장은 상가임대차보호법의 내용으로, 입법목적과 적용범위, 임대차기간과 계약갱신, 차임증감청구권, 보증금의 회수, 권리금등의 내용을 소개하였고 제5장에서는 상가건물임대차보호법을 시행하면서, 적용범위, 대항력, 차임의 증감청구권, 계약갱신행사, 필요비·유익비 및 권리금, 임대차분쟁에 대하여 문제점을 지적하며 각각의 문제점에 대한 개선방안을 검토해 보았다. 제6장은 결론으로 위의 연구내용을 종합적으로 정리하였다.
주택이 있는 곳에 영업용 건물이 있다. 당사자간의 이익조정이 아니라 사회·경제적인 관점에서 특별법에 의한 규제가 필요하다. 특별법에 의한 임차인의 이익보호는 임차인에 의해 행해진 임차건물의 자본투자에 대한 회수를 보장함으로써 영업용건물의 근대화를 추구하게 될 것이다. 상가임차인의 상가건물임대차보호법의 필요성은 임차인의 자본회수의 보장도 중요하지만 병행하여 임차권의 장기존속을 확보할 수 있다면 임차인보호에 한층 더 유리할 것이다. 따라서 국회에 상정될 입법안은 많은 수정과 다양한 의견수렴을 통하여 입법화가 제고되어 영세상가 임차인 보호와 궁극적으로 국민경제의 안정이 보장될 수 있기를 기대해 본다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 제2장 상가건물임대차보호에 관한 이론적 고찰 5
• 제1절 상가건물임대차의 의의와 법적 성질 5
• 1. 임대차의 개념 5
• 2. 상가건물임대차보호의 의의 6
• 3. 상가건물임대차의 법적 성질 7
• 제2절 상가건물임차인보호의 필요성 10
• 1. 사회적 약자보호 10
• 2. 당사자의 평등유지 10
• 3. 생존권 보장 11
• 제3장 외국의 상가건물임대차보호 제도 12
• 제1절 영국 12
• 1. 적용범위 13
• 2. 임차권의 체결 14
• 3. 당사자의 의무 14
• 4. 임차권의 양도전대 및 이익권 15
• 5. 보증금 및 이익금의 확보 15
• 6. 임대차기간과 해약고지 15
• 7. 비용상환청구권 16
• 8. 대항력 17
• 제2절 일본 17
• 1. 적용범위 18
• 2. 계약당사자의 의무 18
• 3. 차임증감청구권 19
• 4. 임대차기간과 해약고지 19
• 5. 임차권의 양도 및 전대 19
• 6. 조작매수청구권과 비용상환청구권 20
• 7. 보증금과 권리금 20
• 8. 대항력 21
• 9. 정당사유 21
• 제3절 외국 입법례의 시사점 22
• 제4장 상가건물임대차보호법의 내용 24
• 제1절 입법목적과 적용범위 24
• 제2절 상가건물임차인의 대항요건과 대항력 29
• 1. 대항요건 29
• 2. 대항력 33
• 제3절 임대차기간과 계약갱신 34
• 1. 임대차기간 34
• 2. 계약갱신 35
• 제4절 차임증감청구권 37
• 제5절 보증금의 회수 39
• 1. 보증금의 우선변제권 39
• 2. 소액보증금의 최우선변제권 41
• 3. 최우선변제권과 우선변제권의 상호관계 43
• 4. 임차권등기명령제도 44
• 제6절 권리금 45
• 제5장 상가건물임대차보호법의 문제점과 그 개선방안 46
• 제1절 상가건물임대차보호법의 문제점 46
• 1. 적용범위의 문제점 46
• 2. 대항력의 문제 47
• 3. 차임의 증감청구권의 문제점 48
• 4. 계약갱신권 행사의 문제점 49
• 5. 필요비유익비 및 권리금의 문제점 50
• 6. 임대차분쟁의 문제점 51
• 제2절 상가건물임대차보호법의 개선방안 52
• 1. 적용범위의 개선방안 52
• 2. 대항력의 개선방안 53
• 3. 차임의 증감청구권의 개선방안 54
• 4. 계약갱신권 행사의 개선방안 55
• 5. 필요비유익비 및 권리금의 개선방안 55
• 6. 임대차분쟁의 개선방안 56
• 제6장 결론 58
• 참고문헌 62