不動産 仲介契約에 관한 硏究 : 制度 改革을 中心으로

국문 초록 (Abstract)

우리 나라의 不動産 去來가 거의 自律的인 規制에서 이루어지다가 최근에 와서 不動産 活動의 社會性, 公共性, 專門性이 認識되고 不動産去來秩序의 確立과 不動産仲介業者위 公信力 提高을 趣旨로한 不動産仲介業法이 制定·試行되었으며 第 1 回 公認仲介士 資格시험에서 많은 公認仲介士를 탄생시켰다. 이는 不動産 去來의 상당한 發展的 契機가 되어 國民의 財産權保護와 仲介業者의 營業保護에 많은 역할이 기대되나 不動産仲介業者의 逆機能에 대처하기 위하여 規制的인 面에 역점을 둠으로써 不動産仲介活動의 전체를 規律하기에 좀 미흡한 점이 있다고 할 수 있다
따라저 本 論文에서는 不動産仲介에서 가장 근간이 되는 仲介業者와 依賴人과의 契約制度에 관해 間題點을 把握하여 改善方案을 提示함으로써 不動産仲介制度의 安着을 通한 國民의 財産權保護와 不動産去來秩序의 發展에 조금이나마 寄與하려는데 硏究의 目的이 있다.
硏究의 目的을 달성하지 위하여 文獻調査를 實施함으로써 不動産仲介制度를 理論的으로 考察하고 그 運營方式을 外國의 그것과 比較하었으며 한때 不動産去來가 活潑하였던 大田市와 天安市 地域을 對象으로 設問調査를함으로써 비록 制限된 範圍에서나마 具體的인 運營實態와 問題點을 握·分析하였다.
不動産去來의 仲介依賴契約은 특수한 雙務契約이다. 따라서 仲介業者의 仲介行爲는 去來契約을 성립시키기 위한 事實行爲(準備行爲)이며 去來가 成立되면 依賴人으로부터 手數料를 받으므로 一方的 仲介依賴契約의 類型에 속한다. 仲介業者가 仲介行爲를 행하여 報酬를 請求할 수 있는 근거는 依賴人과 仲介業者간에 이루어진 仲介依賴契約이다.
따라서 仲介依賴契約은 書面으로 이루어져야 한다. 不動産仲介는 民事仲介이기 때문에 商法上 적용은 곤란하나 仲介業者는 商人의 資格을 가진다.
仲介業者의 權利로서는 報酬請求權과 實費請求權이 있고 義務로서는 信義·誠實義務와 仲介物件의 確認·說明을 하여야 하는 전문인으로서의 善營注意義務를 가지며, 고의나 과실로 인하여 依賴人에게 財産上損害를 주는 경우에는 損害賠償責任을 진다.
不動産仲介依賴契約에 대하여 設問調査한 결과 仲介業者의 資格制는 대체로 發展的이고 肯定的으로 運營되고 있는 것으로 평가되고 있으나 그 問題點 또한 적지 않은 것으로 나타난 바, 이를 요약해 보면 다음과 같다.
첫째, 一方的 仲介依賴契約에서 仲介業者의 상당한 노력으로 契約체결단계에 와서 依賴人이 一方的으로 仲介依賴契約을 解止하거나, 撤回하였을 경우에 문제가 되며,
둘째, 仲介人인 仲介業者는 不動産仲介業務에 전문적인 지식을 갖고 있지 않아 公信力 提高에 문제가 있고,
셋째, 仲介依賴契約야 口頭로 이루어지고 있어 仲介依賴契約의 체결과 해약의 구별이 명확하지 않아 많은 분쟁의 원인이 되고 있으며,
넷째, 仲介依賴契約의 一定한 類型이 개발되지 않고 있다는 점이다.
다섯째, 不動産情報센터의 設立이 요청된다는 것이다.
이와같은 不動産去來上의 問題點을 해소하기 위한 方案으로써는
첫째, 不動産仲介業法에 仲介業者의 권리를 保護할 수 있는 標準的인 法律관계를 規定할 必要性이 있다. 따라서 一方的仲介依賴契約의 性格에서 雙務的仲介依賴契約으로 전환시킬 수 있도록 보완하여야 할 것이다.
둘째, 現在 仲介人은 仲介業務에 대한 전문적인 지식이 부족하며 그 영세성 및 倫理性으로 보아 앞으로 許可를 하지 말아야 할 것이며 기존의 선량한 仲介人의 구제와 기득권보호를 위해 소정의 교육을 이수하게 한 후에 특별전형을 거쳐 公認仲介士 資格을 부여하는 것이 좋다
셋째, 仲介依賴契約의 書面化가 이루어져야 할 것이다.
넷째, 仲介依賴契約의 類型을 개발하여 실시하되 우선 관습적으로 행해지고 있는 一般仲介依賴契約을 一般化하되 標準約款을 제정하여 혼란을 방지해야 한다.
다섯째, 적어도 지역단위의 不動産情報센터를 설치하여 그 지역내의 不動産情報를 쉽게 알 수 있도록 하여야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The real estate dealing in our country has been mostly conducting by the self regulations and control of the real estate brokers by the guidance from the,authority of Government. However, it is necessary to establish the justice real estate dealing for the sociology, publicy and specialization as well as settle the order of dealing and reliability that the real estate broker business law is newly established and enforcing and the first certified public real estate broker qualification examination was made by the government authority and the qualification to the number of the applicants who passed the examination was awarded.
It is expected that there will be the roles of protection of citizens' property and security of the business of the brokers is provided. This will be the moment of the development in this field. However, it is still necessary to have the consideration on the systems for the possible contrary function for the controlling of the whole real estate brokers; activity.
The purpose of this thesis study is to contribute the protection of citizens' property and secure the developing dealing order through the developing method offering by grasp of the problems on the contracting system between the brokers and reliances.
In order to achieve the object of this study, the materials was obtained through the applicable books in this field for realistical studies on the dealing system as well as compared the operational system from the ones in other countries. The making of questions was also made from number of persons at the area such as Dae Jeon and Cheon An where the real estate dealing was once very active in order to grasp and analyse the situation of business and problems for the above purpose.
The contract through the brokers on the real estate dealing is a special reciprocal contract. Accordingly, the inter-mediation is the course of preparatory of establishment of the contract and when the contract is made, the commission is borne by the reliance. Therefore, it is rather one side request inter -mediation and the basis of the commission is made between the reliance and broker.
Therefore, the written contract should be made for the inter-mediate contract. The real estate inter-mediation is a civil affiars so it is not applicable to the commercial law and the broker is just qualified as a merchant.
As for the right of broker, there is commission and expense request right and the responsibility is reliabity, faithfulness and confirmation & explanation on the objects as well as caution to reliance and when the loss is created by the broker, the compensation must be made as a specialist.
The result from making questions on the real estate inter -mediation reliance is that the progressive operation could be expected by the new certified public brokers' system.
The current problems of the existing system has the problems as the follows:
1st. The problem when the reliance cancel the contract by the time the broker provided most of the things for final contract of an object by his effort according to the reliance request.
2nd. Most of the brokers are not specialists in real estate field that the problems has been created as well as the problems of reliability on concerned matters.
3rd. The most contract is made orally so there is lack of accuracy on the contract and cancellation that creates the unexpected dispute.
4th. No certain (particular) typical development is made on the inter-mediate reliant contract.
5th. There is no real estate information center, so establishment of it is urgently necessary.
In order to solve such problems, the following method is necessary.
1st. Establishment of standard regulations for the protection of real estate brokers right as well as the supplement for mutual inter-mediate reliant contract from one side reliant contract.
2nd. The current brokers are lack of specialized knowledge of inter-mediation of real estate and most of them are so small scale of business as well as lack of morale that it is better not to offer them the opportunity for continual business and let the expectable brokers have the opportunity to have education for the purpose of application to get the qualification for their future activity in this field.
3rd. It is urgently necessary to provide the formal inter-mediate contract for more efficiency.
4th. At the same time of typical development on the inter -mediate reliant contract, it would be necessary to generalize the standard contract on the general inter-mediate reliant contract to prevent the confusion.
5th. It is necessary to provide the regional real estate information center for each area for the convenience of knowing the necessary information in time.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = 0
• 사사 = ⅰ
• 논문개요 = ⅱ
• 목차 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 및 방법 = 2
• 제2장 부동산중개와 중개의뢰계약 = 4
• 제1절 부동산중개의 개념과 성격 = 4
• 1. 부동산중개의 개념 = 4
• 2. 부동산중개의 성격 = 8
• 제2절 부동산 중개의뢰계약제도 = 13
• 1. 부동산 중개의뢰계약의 의의 = 13
• 2. 부동산 중개의뢰계약의 형태 = 22
• 3. 부동산 중개의뢰계약의 노력 = 27
• 제3장 부동산 중개의뢰계약의 비교 법적 고찰 = 34
• 제1절 외국의 중개의뢰계약제도 = 34
• 1. 일본 = 34
• 2. 미국 = 45
• 제2절 한국제도와의 비교 = 53
• 제4장 부동산 중개의뢰계약제도의 문제점 및 개선방안 = 55
• 제1절 문제점 = 55
• 제2절 개선방안 = 59
• 제5장 결론 = 74
• 참고문헌 = 78
• 영문초록 = 81