부동산개발업 제도의 문제점과 개선방안 : 부동산개발업 등록제도를 중심으로 = The Strategies for Improvement of Real Estate Development Business System in Korea : On Real Estate Development Business Registration System

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to suggest the development of the nation's real estate development business system and draw up improvement of the development of specific business system through the analysis of the fandamental causes and problems that appears in the process of system operation.
For these goals, this study made an actual analysis of the realities of the operation and problems of the real estate development business system, conducted a survey on the system improvement and promotion measures, and did a comparative analysis of the development of our country and foreign system. Based on these findings, this study presented problems and improvement of the real estate development business system.
The results are as follows. First, as for the registration range, because develoers in real estate industry are able to provide real estate to others after declaring for the purpose of non-supply(use for yourself), it is necessary to make them register real estate development business for the purpose of both supply and non-supply. And when developers in the real estate industry are declaring for the purpose of non-supply, it is necessary to oblige relative authorites to indicate it on licence and real estate register duplicate and the like. And after the declaration, if they want to provide real estate to others, it is necessary to compel them to obstain a permit change to the purpose of supply. To get rid of their inconvenience and confusion, it is necessary to specify the period of use for the purpose of non-supply.
Second, it is necessary to change condtions for registration of the office to more than the minimum area required for staff from only securing the office.
Third, considering the fairness of the period of experience of specialized real estate development manpower, it is necessary to change the period of experience of certified public accountant, etc. to more than two years of experience from more than three years like lawers. In order to stengthen expertise of specialized real estate development manpower, it is necessary to introduce an official recognition qualification system and train all real estate development industry workers every two or three years periodically in addition to the pre-service manpower education.
Fourth, it is necessary to give a tax and financial support for a joint projects in order to activate them. Fifth, it is necessary to set forth in law to conduct regular crackdown for indication and advertisement of the real estate development business.
Sixth, it is necessary to streamline the real estate development business registration and business performance reporting practices. Seventh, it is necessary to enhance services after the end of supply of real estate to satisfy consumer complaint due to the negligence of management of it.
Finally, in order to promote responsibility and expertise and secure consumer confidence, it is necessary to allow registered real estate developers to do construction work such as a housing constructor, when equipped with certain requirements.

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 우리나라의 부동산개발업 제도의 운영과정에서 나타나는 근본적인 문제점 및 원인을 분석하여 구체적인 부동산개발업 제도개선 방안을 도출하는 데 있다. 이를 위하여 본 연구에서는 부동산개발업의 운영현황과 문제점을 분석하고, 이를 개선하기 위해 관련 당사자들에 대한 설문조사를 실시하였다. 이와 같은 문제점 분석과 설문조사 결과에 기초하여 부동산개발업 제도개선 및 육성방안을 모색하였다. 이 연구결과를 토대로 부동산개발업 제도의 문제점과 개선방안을 제시하였는 바, 그 내용은 다음과 같다.
첫째, 등록범위에 관한 사항으로 사업주체가 공급 외(본인사용) 목적으로 신고한 후 타인에게 공급할 수 있으므로, 공급목적과 공급 외 목적의 부동산개발업을 모두 등록하도록 하여야 한다. 그리고 공급 외(본인사용) 목적으로 신고한 경우 관계당국에서는 허가증 및 등기부등본 등에 “공급 외(본인사용)”를 표시하도록 하고, 사업주체가 타인에게 공급하고자 할 경우 공급목적으로 변경허가를 받도록 해야 한다. 그리고 사업자의 불편과 혼선을 해소하기 위해 ‘공급 외 목적(본인사용) 사용기간’을 명시해야 한다.
둘째, 현행 사무실 등록요건은 단지 사무실을 확보하는 것으로 이는 근무자에게 필요한 공간에 관한 사항을 규정하지 않았으므로, ‘근무인원에 필요한 최소면적 이상’으로 사무실 등록요건을 변경하는 것이 필요하다.
셋째, 전문인력 경력기간의 형평성을 고려하여 변호사와 같이 공인회계사 등의 경력기간을 3년 이상에서 2년 이상으로 변경하여야 한다. 그리고 부동산개발 전문인력의 전문성을 더욱 강화할 수 있도록 공인자격제도를 도입하고, 2년 또는 3년마다 정기적으로 모든 개발업 종사자들에게 교육을 실시하여야 한다.
넷째, 부동산개발 공동사업을 활성화하기 위해 금융 및 세제 지원(취등록세 또는 양도소득세 등의 일정비율 감면 등)을 하여야 한다.
다섯째, 부동산개발 표시․광고에 대한 정기적인 단속을 실시하도록 법령에 명시하여야 한다.
여섯째, 부동산개발업 등록 및 사업실적 보고업무의 관리를 일원화하여야 한다.
일곱째, 부동산 공급완료 후 관리 소홀로 인한 소비자 불만을 해소하기 위하여 공급완료 후 서비스 관리를 제고하여야 한다.
여덟째, 책임과 전문성 등을 제고하고 소비자의 신뢰를 확보할 수 있도록 주택건설사업자와 같이 부동산개발업 등록사업자에게도 일정한 요건을 구비할 경우 시공을 허용하여야 한다.

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅰ
• 그 림 목 차 ⅴ
• 국 문 요 약 ⅶ
• Ⅰ. 서 론 1
• Ⅱ. 부동산개발업에 관한 이론적 고찰 3
• 1. 부동산개발업의 개념과 종류 3
• 2. 부동산개발의 종류와 개발과정 7
• 3. 이론적 고찰 13
• Ⅲ. 부동산개발업 제도와 현황 16
• 1. 부동산개발업 입법화 배경 16
• 2. 개발업 관리제도 22
• 3. 외국의 제도 35
• 4. 부동산개발업 운영현황과 문제점 42
• Ⅳ. 부동산개발업 제도개선 설문조사 분석 56
• 1. 설문조사 개요 56
• 2. 표본의 특성과 분석결과 59
• Ⅴ. 부동산개발업 제도개선 방안 108
• 1. 부동산개발업 등록범위 및 등록요건 개선안 108
• 2. 부동산개발전문인력 및 교육과정 개선안 112
• 3. 공동사업에 대한 금융 및 세제지원 개선안 114
• 4. 사업관리 개선안 115
• 5. 공급완료 후 서비스 제고 개선안 117
• 6. 등록사업자 시공허용 및 시공기준 개선안 118
• Ⅵ. 결 론 121
• 참 고 문 헌 125
• ABSTRACT 127
• 부 록 129
• 1. 설문지 129
• 2. 부동산개발업 등록사실 확인신고서 141
• 3. 부동산개발업 비등록 대상 확인서 142