잔여지 감가보상의 문제점 및 개선방안: 미국 잔여지 보상제도와의 비교 = Problems of and Improvements in Residual Depreciation Compensation: Comparison with U.S. Compensation System for Residual Land

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 잔여지 감가보상을 중심으로 하여 문헌연구방법으로 미국의 보상제도와 비교를 통해 우리나라 잔여지 감가보상의 문제점과 개선방안을 제시하였다. 주요 문제점 및 개선방안을 요약하면 다음과 같다.
첫째, 「토지보상법」에는 사업시행자가 잔여지 가치하락 여부에 대한 판단을 하도록하고 있어 보상이 제대로 이루어지지 않고 있다. 이에 미국의 경우와 같이 편입 토지에 대한 감정평가를 할 때 잔여지의 가치하락액에 대한 감정평가액도 함께 제시하도록 의무화하는 것이 바람직하다.
둘째, 잔여지 감가보상에 있어 가장 중요한 개념인 일단의 토지에 대해 개념 규정뿐만 아니라 구체적인 판단 기준이 제시되어 있지 않다. 이에 「표준지조사ㆍ평가기준」, 「개별공시지가 조사ㆍ산정지침」, 「토지보상평가지침」의 일단지에 관한 규정을 바탕으로 일단의 토지에 관한 명시적인 개념과 구체적인 판단기준에 관한 규정을 도입하는 것이 필요하다.
셋째, 「토지보상법」에는 잔여지의 가치를 하락시키는 요인들에 대한 규정 자체가 존재하지 않는다. 이에 잔여지 가치하락 요인에 관한 일반적이고 정형화된 요인들을 규정해야 한다.
넷째, 잔여지 가치하락액의 감정평가방법으로 「토지보상법」은 분리산정법만을 규정하고 있는데 잔여지 가치하락액 자체에 대한 감정평가가 거의 이루어지지 않고 있는 상황에서는 분리산정법이 적용될 가능성이 매우 희박하다. 이에 전후비교법, 분리합산법 등 다양한 감정평가방법의 적용이 가능하도록 관련 규정의 개정이 필요하다.
다섯째, 「토지보상법」상의 규정을 근거로 사업손실까지 반영할 수 있는지에 대해서는 명확하지 않은 문제점이 있다. 정당보상의 관점에서 「토지보상법」에 사업손실도 보상액에 포함하도록 하는 명시적 규정의 도입이 필요하다.
여섯째, 현행 「토지보상법」의 규정에 따르면 일반이익과 특별이익이 모두 포함되어 잔여지의 소유자가 특별한 혜택을 얻게 되는 문제가 있다. 이에 따라 「토지보상법」상 사업시행 이익 상계 금지의 원칙은 일반이익에만 적용될 수 있도록 이익의 범위를 제한해야 한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study presents the problems of and improvements in Korea’s compensation for declines in residual value through comparison with the U.S. compensation system via literature review, focusing on compensation of residual value. The main problems and improvements are summarized as follows.
First, the Land Compensation Law of Korea provides no compensation because the project developer must judge whether residual value of land has fallen. So the recommendation is to oblige the appellant to present the appraisal value of the depreciated residual land when appraising the incorporated land as in the case of the U.S. Second, no specific criteria exist for the concept of land, such a concept is the most crucial in compensation for declining land value. Another requirement is regulations on specific concepts of a set of land. Third, the Land Compensation Act contains no provisions on factors that reduce land value, thus identification of general and standardized factors behind the depreciation of the residual value of land is needed. Fourth, the prospects that the separation method will be applied are hjghly unlikely, meaning related regulations should undergo revision to allow a variety of appraisal methods to be applied. Fifth, the possibility of reflecting business losses based on the provisions of the Land Compensation Law remains unclear. Thus explicit provisions in the Land Compensation Act on business losses as compensation are needed. Sixth, per the provisions of the law, a problem occurs asthe owner of the remaining land receives special benefits that include both ordinary and special profit. Accordingly, the law should limit the scope of profits to make it include only general profits.

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