특수한 권리관계에서 낙찰가 변화에 따른 저당권 투자자의 배당투자수익 변화에 관한 연구 = A Study on Change in Dividends to Mortgage Investors under Special Right Relationship Due to Change in Auction Prices

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Real Estate-backed NPLs(Non-Performing Loans) are structured so that the revenue is collected through the auction process. For the end investor, it is important to analyze auction process in more detail, especially related to dividends distribution process to reasonably estimate the return on investment. Also for the government, it is important to carefully reviews the relevant law clauses and institutional settings so that investors can invest in trust.  If the special distribution process is governed by various special laws regulating the privileged relationship between creditors, it is difficult for the mortgage investor to predict return on investment in the future.
This study examines, based on the judicial precedent of the Supreme Court on the special distribution process, how much revenue mortgage investors may recover due to changes in auction prices and further analyzes problems that inhibit investor protection.
This study finds out several problems in the judicial precedent of the Supreme Court which impede prediction of investment returns of mortgage investors. These problems can be solved by distributing the total amount of dividends to each investor in proportion to face value of the bond.

국문 초록 (Abstract)

경제의 침체가 심화될수록 부동산 담보부 부실채권은 증가하는데, 이는 소위 '하우스 푸어'문제와 연결되어 많은 사회경제적 문제를 야기한다. 이 문제를 해결하는 가장 좋은 방법은 시장 자체에서 이러한 부실채권들을 소화하는 것인데, 이를 위해 관련 시장을 활성화하는 것이 매우 중요하다.
부동산 담보부 부실채권은 수익이 경매 과정을 통해 회수되는 구조이므로 최종 투자자로서는 경매 과정, 특히 배당절차를 잘 분석하여 투자수익을 예측하는 것이 중요하고, 정부로서는 투자자가 신뢰를 갖고 투자할 수 있도록 관련 법령과 제도를 정비하는 것이 중요하다.
그러나 두 채권자 간의 우선순위를 규정하는 여러 가지 특별법에 의해 수인의 채권자 간에 특수한 권리(배당)관계가 발생한다면, 저당권 투자자가 장래 투자수익을 예측하기는 어렵게 되고, 이는 투자자를 보호하고 관련 시장을 활성화하는 데 걸림돌로 작용한다.
본 연구는 특수한 배당관계에 관한 대법원의 판례에 따를 때, 저당권 투자자가 낙찰가의 변화에 따라 얼마만큼의 투자수익을 회수할 수 있는지를 제시하고, 이 과정에서 투자자 보호를 저해하는 여러 가지 문제점을 지적한다.
본 연구의 결과는, 대법원 판례에 따르면 저당권 투자자의 예측가능성을 저해하는 여러 가지 문제점이 있고, 이러한 문제점들은 각 채권자들의 채권액에 비례하여 단순 안분배당함으로써 대부분 합리적으로 해결될 수 있다는 것이다.

참고문헌 (Reference)

1 "헌법재판소 2001. 2. 22 선고 99헌바44 결정"

2 김정윤, "주택경매시장의 낙찰가율 변동요인에 관한 연구 : 인천광역시 아파트를 중심으로" 건국대학교 행정대학원 2012

3 손진홍, "부동산집행(경매)의 실무" 법률정보센터 2013

4 오인영, "부동산담보부 부실채권 가격 예측 지표에 관한 연구" 건국대학교 부동산대학원 2010

5 이우재, "부동산 및 채권집행에서의 배당의 제문제" 진원사 2012

6 박범석, "부동산 담보부 부실채권의 가치평가에 대한 실증 연구 : 일반담보부 부실채권을 중심으로" 상명대학교 재테크경영대학원 2011

7 법원행정처, "법원실무제요 민사집행(II)-부동산집행"

8 최우석, "매매가, 전세가, 경매가 간 상관성에 관한 경험적 연구 : 2000년대 아파트 시장을 대상으로" 대한국토·도시계획학회 48 (48): 213-222, 2013

9 "대법원 2011. 6. 10. 선고 2011다9013 판결"

10 "대법원 2005. 11. 24. 선고 2005두9088 판결"

11 "대법원 2004. 5. 13. 선고 2004다6689 판결"

12 "대법원 1998. 11. 13. 선고 98다26149 판결"

13 "대법원 1994. 11. 29. 선고 94마417 결정"

14 "대법원 1992. 3. 27. 선고 91다44407 판결"