부동산투자회사(REITs)의 투자효율성 평가 연구 = A Study of Evaluation on Investment Efficiency of REITs

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze investment efficiency of domestic REITs using a DEA model. To examine usefulness and effectiveness of the performance measures for the REITs, five input variables (capital, total assets, total amount of public offering, interest rates, and interest costs) and one output variable (sales) were chosen based on the results of partial efficiency correlation analysis, and the effectiveness analysis was performed using the cumulative data based on the model of the CCR. 10 DMUs were found to be effective. Also, based on BCC model, 13 DMUs were shown to be effective.
To examine the impacts of selected variables on efficiency, a Tobit model was estimated with the measure of efficiency as dependent variable and five input variables and one output variable as independent variables. Overall, input variables showed negative effects on efficiency and the output variable showed a positive effect on efficiency, which confirmed validity of the study design.
Summarizing the results, more efforts should be made for investment decision-making process and operational improvements to improve investment efficiency of REITs rather than just increasing the levels of input variables.

국문 초록 (Abstract)

최근 전반적으로 고착화되는 경제위기와 경기악화가 리츠 산업에도 여러 부정적 영향을 미칠 수 있으므로, 리츠의 운용현황을 면밀히 분석․평가하여 향후 대응방안을 논의해야할 필요성이 제기된다. 하지만 기존 연구들에서 리츠운용성과의 실증적 평가연구는 매우 부족한 실정이며, 리츠산업의 환경을 종합적으로 고려하여 투입․산출요소를 설정하지 못하였다는 아쉬움이 있다. 이에 본 연구는 DEA 모형을 활용하여 국내 부동산투자회사(REITs)의 투자효율성 분석에 목적이 있으며, 국내 리츠산업의 특성을 고려하여 리츠들이 어느 정도 효율적으로 운영되고 있으며, 그 성과측정치들의 유용성을 파악하여 투자효율성을 판단하기 위한 가치평가를 실행하였다. 이를 위해 변수 선정, 효율성 평가, 비효율성 원인 분석, Tobit 모형을 이용한 효율성 영향요인의 검증으로 이루어진 절차에 따라 분석하였다. 본 연구의 절차와 결과를 정리하면 다음과 같다. 첫째, 연구에 사용될 투입 및 산출변수의 선정을 위해서 선행 연구 - 전문가 토의 - 부분효율성분석 - 부분효율성 상관관계분석으로 구성된 변수 선정 프로세스를 통해, 자본금, 총자산, 공모액, 금리, 이자비용을 투입변수로 사용하였으며, 매출액을 산출변수로 선정하였다. 둘째, 2011년 기준 누적자료를 수집하여 CCR 모형을 이용한 의 효율성 분석을 수행하였으며, 그 결과 10개 DMU가 효율적으로 판명되었고, CCR 평균효율성은 0.85로 전반적으로 전체 DMU의 효율성이 양호함을 확인하였다. 또한 BCC 모형의 분석 결과는 13개 DMU가 효율적으로 측정되었으며 평균효율성은 0.88로 파악되었다. 셋째, DEA 모형의 효율성 영향요인 분석을 위해서 Tobit 모형을 이용하여 투입 및 산출변수를 독립변수로 하고 효율성을 독립변수로 하는 회귀분석을 실시하였으며, 그 결과 세부변수의 유의성은 낮았으나, 전체적으로 투입변수는 효율성에 부(-)의 영향력을 보이고 산출변수는 정(+)의 영향력 경향을 보여, 연구설계상의 방향성에 있어서 문제가 없는 것으로 나타났다. 결국 본 연구는 지금까지 시도된 바가 없는 국내 리츠의 투자효율성을 평가하였다는데 의의가 있으며, 연구 결과를 전체적으로 검토하였을 때 리츠사는 투입변수에 대한 증대보다는 투자결정 프로세스, 운용구조 개선 등의 노력이 필요한 것으로 볼 수 있다.

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