부동산개발금융 선진화를 위한 사업성평가제도 도입에 관한 연구

국문 초록 (Abstract)

우리나라 부동산시장은 1997년 IMF 금융위기를 겪으면서 부동산가격의 급격한 폭락으로 시장 거래의 급격한 위축을 가져오게 되었으며 이로 인한 직접적인 부동산개발주체인 주택건설업체등은 어려운 자금난으로 기존의 직접적인 주택건설, 분양 등을 꺼리게 되었고 이러한 위험을 벗어나기 위하여 하청업체 등에 의한 도급계약 등으로 단순한 시장참여의 시공방식의 영업형태로 전환하고 별도의 전문개발업자가 주택건설사업에서 토지를 매입하여 사업의 인․허가를 얻은 후 이러한 개발에 필요한 자금 등을 금융기관 등으로부터 조달하는 방식을 취하게 되었다. 오늘날에는 이러한 방식은 일반적으로 볼 수 있을 정도로 활성화 되었으며 금융기관의 여신형태는 IMF 직후 초창기의 불안정성을 중요시하는 방향으로 전환되고 있는 실정이다.
더구나 2008년 미국발 금융위기로 미분양주택수가 증가하면서 주택개발사업과 관련한 대출에 보증을 섰던 건설업체들이 유동성위기를 극복하지 못하고 부도를 맞는 사태가 일어났다. 이런 상황은 IMF 구제금융시기에 건설업체들이 겪었던 위기와는 다른 주택공급 구조에서 유발되었다.
본 연구는 이러한 과정을 통해서 점차 그 적용 범위를 부동산개발 분야에 폭넓게 적용하고 있는 프로젝트 파이낸싱을 진행하는 데 있어 나타나는 문제점들과 이를 개선할 수 있는 활성화 방안에 대해 제시하였다.
첫째, 전문 인력 양성이다. 프로젝트 파이낸싱은 프로젝트의 사업성을 기반으로 미래의 현금흐름으로 상환재원을 충당하므로 사업성 및 현금흐름, 사업의 리스크 관리를 정확히 할 수 있는 전문 인력 양성이 반드시 필요하다.
둘째, 프로젝트 파이낸싱구도의 재정립이다. 현재 추진되고 있는 프로젝트 파이낸싱은 대부분이 상호보전책으로 시행, 시공사의 지급보증을 요구하고 있다. 해외개발사업은 사업의 특성상 장기화의 리스크, 채권회수의 리스크가 국내사업에 비해 높게 나타난다. 이런 이유로 금융기관의 해외개발사업의 참여를 주저하는 경우가 많다. 따라서 금융기관의 대출원리금 회수에 대한 리스크를 줄일 수 있는 다양한 보증체계가 마련되어야 하겠다. 이런 보증체계의 지원을 발판으로 기존의 프로젝트 파이낸싱의 구도를 탈피하여 새로운 프로젝트 파이낸싱 구조를 재정립 하여야 한다.
셋째, 다양한 금융기법의 활용이다. 해외개발사업은 국내사업보다 리스크가 훨씬 많은 사업이다. 따라서 국내 및 현지 금융기관 등을 통한 투자자의 모집, 기획, 제안사업을 통한 현지 정부로부터의 파이낸싱 유치, 세계은행, 아시아개발은행과 같은 국제 금융기관으로부터의 파이낸싱 등 다양한 금융기법을 활용하는 방안이 강구되어야 한다.
넷째, 정부기관의 외교적 지원이다. 정부차원의 외교적 협력을 통해 해당국가와의 국가적 유대관계 강화와 정보수집의 지원을 함으로써 금융기관이 해외개발사업의 투자 검토시 해당국가의 리스크 헷지 및 투자결정에도 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.
본 논문의 목적은 부동산개발 금융 본연의 취지에 입각하여 PFV 방식이 구체화되고 활성화 된다면 금융기관, 시행사, 시공사 모두에게 유용한 재원조달기법으로 활용될 수 있을 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서 론 . 1
• 제 1 절 연구 배경 및 목적 . 1
• 제 2 절 연구 범위 및 방법 . 3
• 제 2 장 부동산개발금융의 이론적 고찰 5
• 제 1 절 부동산개발금융의 개념과 특징 . 5
• 1. 부동산개발금융의 개념 . 5
• 2. 부동산개발금융의 특징 . 7
• 제 2 절 부동산개발금융 프로그램 유형 10
• 1. 금융프로그램 10
• 1) 주택수요자를 위한 금융 . 11
• 2) 메자닌건설금융 13
• 3) 부동산개발금융 . 18
• 2. 평가시스템 23
• 1) 신용평가 . 23
• 2) 사업성평가 . 29
• 3) 신용보강 . 31
• 4) 감정평가 . 37
• 제 3 절 선행연구 검토 43
• 제 4 절 연구분석틀 45
• 제 3 장 부동산개발사업 현황 및 평가기관 사례연구 . 47
• 제 1 절 부동산개발금융의 현황 및 문제 . 47
• 1. 부동산개발금융 현황 . 47
• 2. 부동산개발금융의 문제점 . 49
• 제 2 절 각 국가별 사례 비교 및 시사점 52
• 1. 각 국가별 사례 비교 52
• 2. 개발사례의 시사점 65
• 제 3 절 국내 부동산 금융기관 . 66
• 1. 대한주택보증 67
• 2. 한국주택금융공사 71
• 3. 한국신용평가 76
• 4. 신용보증기금 87
• 5. 은행 . 89
• 6. 상호 비교 및 시사점 91
• 제 4 장 전문사업성평가기관의 개선 방안 93
• 제 1 절 전문기관 도입의 필요성 93
• 제 2 절 평가기관의 개선 방안 94
• 제 3 절 부동산개발금융시장의 건전성 확보를 위한 개선 방안 97
• 제 5 장 결론 및 향후과제 100
• 제 1 절 요약 및 결론 . 100
• 제 2 절 정책제언. 102