부동산 실거래가 신고와 등기의 위헌성 및 개선방안 연구 = A Study on the Unconstitutionality and Improvement Measures of Real Estate Transaction Price Reporting and Registration System

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 부동산 실거래가 등기의 문제점을 위헌여부가 있는지에 초점을 맞춰서 분석했으며, 연구한 결과는 다음과 같다.
첫째, 실거래가 신고의무와 등기부기재 의무를 공인중개사에게 부과 하지 않아도 아무런 문제가 되지 않으며, 부동산소유권 양도, 양수자가 사생활의 침해를 수인하지 않아도 실질과세를 통한 공평과세를 달성할 수가 있다는 점을 확인할 수 있다.
둘째, “실거래신고 의무제도”와 “실거래가 등기부 기재제도”는 공인중개사의 기본권을 제한하고 개인의 사생활 비밀의 자유를 침해하는 과잉금지의 원칙에 위배되는 적합성의 원칙, 최소침해의 원칙, 균형성의 원칙에 합당하지 않는 정부의 자의적이고도 지나친 행정편의주의적 발상에 따른 위헌적 조치라는 점을 확인할 수 있다.
셋째, 부동산 실거래가 등기제도를 의무화하고 등기부 등록을 의무화하는 하는 것은 공인중개사의 직업의 자유를 과도하게 제한하고 개인의 사생활 비밀의 자유를 침해한다는 점에서 위헌성이 발견되기 때문에 “부동산거래신고법 제3조”와 “부동산 등기법 제68조”는 위헌규정이라는 점이 밝혀졌다.
결론적으로 부동산실거래 신고제도와 실거래가 등기부기재제도가 부동산거래에 관한 규제로만 인식되지 않고 국민의 재산권 보호, 부동산시장에서의 거래질서의 투명성 확보 및 다양한 편익을 국민에게 제공하는 합리적인 제도로 거듭날 수 있어야 한다는 점과 과잉금지 원칙에 위배되지 않는 범위 내에서 공인증개사에게 의무를 부과하는 규제를 실시해야 위헌성 문제에서 자유로울 수 있다는 점을 확인했다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study focuses on analyzing whether the real estate transaction registration system violates the Constitution. The findings are summarized as follows: First, The study confirmed that the system operates effectively without imposing reporting obligations on certified real estate agents. It also found that equitable taxation through substantive taxation can be achieved without requiring property transferors or transferees to endure violations of their privacy.
Second, The "mandatory real transaction reporting system" and the "real transaction price registration system in the real estate registry" restrict the fundamental rights of certified real estate agents and infringe upon individuals' rights to privacy and freedom. These measures do not comply with constitutional principles such as the principle of appropriateness, the principle of the least restrictive means, and the principle of proportionality. They are deemed arbitrary and excessively administrative, making them unconstitutional.
Third, Mandating the real estate transaction registration system and requiring registry entries excessively restricts the occupational freedom of certified real estate agents and infringes upon individuals' rights to privacy and freedom.
As a result, Article 27(2) of the Act on Real Estate Agents and Report on Real Estate Transactions and Article 57(4) of the Real Estate Registration Act are found to be unconstitutional provisions.