임대차계약 갱신시 월세비중에 영향을 미치는 요인에 관한 연구-서울시를 중심으로- = An Analysis of Determinants of Monthly Rent Share in Lease Renewals-Evidence from Seoul-

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 2020~2022년 서울특별시 주거실태조사 데이터를 기반으로 2,586건의 갱신 임대차계약을 분석하여 재계약 시점의 월세비중 결정요인을 실증적으로 규명하였다. 분석 결과, 보증부월세 계약은 순수 전세 대비 월세비중을 유의하게 증가시키며, 묵시적갱신 또한 월세화 경향을 강화하는 것으로 나타났다. 아파트 유형은 월세비중을 낮추는 반면, 임차권등기명령건수와 코로나19 변수는 월세비중을 증가시키는 요인으로 확인되었다. 회사채수익률은 금리변동에 따른 임대인의 수익 선호를 반영하며 월세비중에 정(+)의 영향을, 소비자물가지수는 고정 월세 회피 경향을 반영하여 부(-)의 영향을 미쳤다. 자기자본과 부채는 모두 월세비중을 낮추는 요인으로 작용하였으며, 확정일자 발급 역시 전세 선호를 반영해 월세비중을 억제하는 결과를 보였다.
이러한 결과는 금리 상승기 임대료 구조의 급격한 변화 가능성을 시사하며, 전세대출 금리 완충장치, 확정일자 제도 활성화, 전세 반환 관련 정보 공개, 갱신계약 절차의 투명성 강화 등 다층적 대응이 필요함을 보여준다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study empirically examines the determinants of the monthly rent ratio at the time of lease renewal by analyzing 2,586 renewed lease contracts based on the 2020–2022 Seoul Housing Survey data. The results show that quasi-monthly rent contracts significantly increase the monthly rent ratio compared to pure Jeonse, and implicit renewals further accelerate the trend toward monthly rent structures. Apartment-type housing is associated with a lower monthly rent ratio, while the number of leasehold registration orders and the COVID-19 variable are identified as factors that raise the ratio. Among macroeconomic variables, the corporate bond yield has a positive effect, reflecting landlords' preference for cash flow under changing interest rates, whereas the consumer price index has a negative effect, suggesting tenants’ tendency to avoid fixed monthly payments in times of high inflation. Both equity capital and debt reduce the monthly rent ratio, and the issuance of certified dates is also found to suppress the ratio, indicating a preference for Jeonse due to the security of deposit refunds.
These findings imply that during periods of rising interest rates, the rental structure may shift rapidly, requiring a multifaceted policy response such as the introduction of interest rate buffers for Jeonse loans, activation of the certified date system, disclosure of deposit refund-related risks, and greater transparency in the lease renewal process.