관리형토지신탁에 관한 법적 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As of now, most real estate development projects in Korea are carried out with real estate trusts. In particular, the participation of real estate trust companies (hereinafter referred to as trust companies) is essential in real estate project financing (hereinafter referred to as real estate PF), which raises large-scale funds to carry out projects. Real estate trusts in Korea are largely divided into the management trust, sale trust, security trust, and land trust, and the forms of land trust is used for new real estate development projects.
Land trusts are largely divided into "loan-type land trusts" and "management-type land trusts." The main difference between a loan-type land trust and a management-type land trust is the scope of liability of the trust company. In the loan-type land trust, the project owner is changed to trust companies, which have liability for finance real estate development project. However, in management-type land trust, a real estate developer has liabilities for finance real estate development project.
In management-type land trusts, the current VAT law should change the taxpayer to a trustee in line with the nature of VAT as transaction tax and the Supreme Court precedent.
In the management-type land trust, trust company(the trustee)s have to be liable to trading creditors regarding debts incurred in the course of carrying on a trust business. Therefore, the trust company includes a limited liability agreement in the contract which it enters into while conducting the real estate development project.
However, in the Korean Trust Act, legislation does not include provisions where the trustee's personal liability may be limited or excluded. The Korean Trust Act only provides provisions concerning limited-liability trust systems. But, limited-liability trust systems are rarely used in real estate development practice.
On the other hand, Article 1010 (a) of the Uniform Trust Code (UTC) stipulates a limited liability agreement and the Article 21 (2) of the Japanese Trust Act also stipulates it. For the stable operation of the management-type land trust, the legislation needs to supplement Korean Trust Act legislatively by referring to UTC and the Japanese Trust Act.

국문 초록 (Abstract)

현재 우리나라의 부동산개발사업은 대부분 부동산신탁의 방식으로 이루어진다. 특히, 대규모 자금을 조달하여 사업을 진행하는 부동산 프로젝트 금융(Project Finance, 이하 부동산 PF)에 있어서 부동산신탁회사(이하, 신탁회사)의 참여는 필수적으로 요구되고 있다. 신탁회사의 부동산신탁상품은 크게 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 토지신탁으로 구분되며 그중에서 신규 부동산개발사업을 위해서는 흔히 토지신탁의 방식이 사용된다.
토지신탁은 크게 ‘차입형토지신탁’과 ‘관리형토지신탁’으로 구분된다. 차입형토지신탁과 관리형토지신탁을 구별하는 주된 차이점은 신탁회사의 책임범위이다. 차입형토지신탁은 신탁회사가 토지비를 제외한 사업비를 직접 조달하고 사업의 주체가 되어 개발사업을 진행한다. 그러나 관리형토지신탁은 개발사업에 필요한 일체의 자금을 위탁자인 시행회사가 부동산 PF 대출 등을 통해 조달할 책임을 가지며 이와 더불어 시공회사가 대주인 금융기관과 담보적인 성격의 책임준공확약을 체결한다. 본 논문에서는 관리형토지신탁에 관한 의의, 연혁, 유형, 현황, 내용, 비교 등을 법적 관점에서 종합적으로 살펴보고 관리형토지신탁의 부가가치세 납세 의무자와 책임재산한정특약에 대하여 검토하였다.
2020. 12. 22. 법률 제17653호로 개정되어 2022. 1. 1.부터 시행된 현행 부가가치세법은 관리형토지신탁에 있어서 부가가치세 납세의무자를 예외적으로 위탁자로 규정하고 있다. 그러나 부가가치세법의 과세대상으로서의 공급인 사법상 매매계약의 당사자가 수탁자라는 점, 부가가치세가 거래의 외형에 대하여 부과하는 거래세라는 본질에 주목한 대법원 판례와의 정합성, 실무에서의 납세편의를 고려해 볼 때, 관리형토지신탁의 부가가치세 납세의무자는 수탁자로 변경되어야 한다고 생각된다.
관리형토지신탁 방식의 부동산개발사업에서는 자금조달의 주체인 시행회사가 책임준공의무가 있는 시공회사와 함께 실질적으로 사업을 진행하며 신탁회사는 일정 부분의 관리업무만을 담당한다. 따라서 제3자에 대한 신탁회사의 책임범위가 신탁재산만으로 제한되어야 할 필요가 있다. 그런데 신탁에 있어서 수탁자가 제3자에 대하여 부담하는 책임은 무한책임이 원칙이다. 그러므로 관리형토지신탁의 경우에도 신탁회사의 고유재산까지 책임재산에 포함되는 위험이 발생한다. 이러한 위험을 차단하기 위하여 관리형토지신탁 방식의 개발사업에서 신탁사무를 처리하며 체결하는 계약에는 ‘책임재산한정특약’조항이 포함된다.
책임재산한정특약은 수탁자가 신탁채무에 대하여 신탁재산만으로 책임을 부담할 것을 상대방과 합의한 계약을 의미한다. 그런데 2011년에 개정되어 2012년부터 시행된 신탁법(이하, 개정 신탁법)은 수탁자의 책임을 신탁재산으로 제한할 수 있는 유한책임신탁제도를 도입하였으나 책임재산한정특약에 관해서는 별도로 규정하지 않았다. 반면에 미국 표준신탁법전 (Uniform Trust Code; UTC) 제1010조 (a)항에서는 책임재산한정특약에 관해 명문으로 규정하고 있으며, 일본 신탁법 제21조 제2항에서도 신탁채권자와 신탁재산만을 대상으로 하여 그 이행책임을 부담하는 취지의 합의가 있는 경우에는 그 합의대로 효력이 인정됨을 규정하고 있다. 이처럼 미국, 일본과는 달리 우리나라 개정 신탁법에는 관리형토지신탁에서 활용되고 있는 책임재산한정특약에 대한 명문의 규정은 존재하지 않고 유한책임신탁제도에 관해서만 규정하고 있는 것이다. 이러한 입법의 미비는 입법자가 개정 신탁법에서 신설된 유한책임신탁제도를 잠탈할 수 있는 책임재산한정특약을 허용하지 않으려는 것으로 해석될 수 있다. 이로 인해 최근 관리형토지신탁과 관련된 하급심 판결들은 책임재산한정특약의 효력을 부정하는 판단을 내리고 있어 문제가 된다.
책임재산한정특약은 신탁법상 명문의 규정이 없음에도 사법상 계약의 효과를 통해 당사자 사이에서 효력을 가진다. 또한, 대법원은 제3자에 대한 대항력과 관련하여 구 신탁법 제3조에 근거하여 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재 내용에 대하여 제3자에게 대항할 수 있다는 입장을 유지하고 있다. 이에 따르면 책임재산한정특약이 관리형토지신탁의 신탁원부에 포함되어 등기될 경우 제3자에 대하여 대항력을 가지게 된다는 해석이 가능하다. 그러나 이러한 신탁등기의 대항력에 관한 대법원 판례의 입장을 개정 신탁법 제4조 등에 근거하여 비판하는 견해가 존재한다. 이러한 견해에 따라 대법원 판례의 입장이 변경된다면 신탁원부에 포함된 책임재산한정특약의 대항력 역시 문제가 될 수 있다.
현재 관리형토지신탁이 우리나라 부동산개발업계에서 널리 활용되고 있고 신탁채무에 대해 신탁재산만으로 책임을 제한하는 방식으로 유한책임신탁 대신에 책임재산한정특약이 선택되는 것이 현실이다. 그렇다면 이러한 현실을 반영해서 미국, 일본의 입법례를 참조하여 우리 신탁법에도 책임재산한정특약에 관한 규정을 추가하는 입법적 보완이 필요하다고 생각된다. 관리형토지신탁은 부동산 PF 대주가 안정적으로 담보를 확보하고 사업시행자 위험을 감소시킬 수 있도록 하는 장점이 있다. 이러한 장점으로 인해 관리형토지신탁은 현재에도 책임준공형 관리형토지신탁, 혼합형(hybrid) 관리형토지신탁 등으로 변형되면서 계속 발전하고 있으며 부동산개발사업에 있어서 향후 지속적으로 사용될 것으로 보인다. 따라서 위와 같은 입법적인 보완과 개선으로 인해 더욱 안정적인 토지신탁 제도로 활용될 수 있을 것이다.

목차 (Table of Contents)

• 국 문 요 약 1
• 제1장 서 론 4
• 제1절 연구의 목적 4
• 제2절 연구의 범위와 방법 6
• 제2장 관리형토지신탁 개관 8
• 제1절 부동산신탁 일반론 8
• Ⅰ. 신탁제도의 연혁 8
• Ⅱ. 부동산신탁의 의의 11
• Ⅲ. 부동산신탁의 유형 13
• 1. 부동산관리신탁 13
• 2. 부동산처분신탁 15
• 3. 부동산담보신탁 16
• 4. 차입형토지신탁 17
• 5. 관리형토지신탁 20
• 제2절 관리형토지신탁 일반론 21
• Ⅰ. 관리형토지신탁의 의의 21
• Ⅱ. 관리형토지신탁의 연혁 23
• Ⅲ. 차입형토지신탁과의 비교 27
• 1. 차입형토지신탁과의 공통점 27
• 2. 차입형토지신탁과의 차이점 27
• 3. 검 토 28
• Ⅳ. 책임준공확약형 관리형토지신탁 31
• 제3장 관리형토지신탁의 현황 및 내용 35
• 제1절 관리형토지신탁의 현황 35
• 제2절 관리형토지신탁의 내용 38
• Ⅰ. 관리형토지신탁계약의 구성 38
• Ⅱ. 관리형토지신탁계약의 주요 내용 38
• 1. 신탁목적과 신탁기간 38
• 2. 신탁재산과 신탁등기 39
• 3. 당사자에 관한 사항 40
• 4. 공사도급계약과 분양업무 41
• 5. 자금조달의무와 자금집행관리 42
• 제4장 관리형토지신탁의 부가가치세 납세의무자에 관한 검토 43
• 제1절 서 설 43
• 제2절 신탁과세이론과 부가가치세 44
• Ⅰ. 신탁도관설과 신탁실체설 44
• Ⅱ. 검 토 44
• 제3절 신탁의 부가가치세 납세의무자 변경과정 45
• Ⅰ. 신탁의 부가가치세 납세의무자 판례 변경 경위 45
• 1. 대법원의 종전 입장 45
• 2. 대법원의 변경된 입장 47
• Ⅱ. 부가가치세법의 개정 경위 49
• 1. 2017년 개정 49
• 2. 2020년 개정 49
• 제4절 현행 부가가치세법상 관리형토지신탁의 예외 조항에 관한 검토 51
• Ⅰ. 문제점 51
• Ⅱ. 과세대상 측면에서의 검토 52
• Ⅲ. 대법원 판례와의 정합성 측면에서의 검토 53
• Ⅳ. 납세편의 측면에서의 검토 54
• Ⅴ. 소 결 56
• 제5장 관리형토지신탁의 책임재산한정특약에 관한 검토 58
• 제1절 문제점 58
• 제2절 책임재산한정특약의 의의 59
• Ⅰ. 책임재산한정특약의 개념 59
• Ⅱ. 책임재산한정특약의 필요성 60
• 제3절 책임재산한정특약의 당사자간 효력 61
• Ⅰ. 신탁법 개정과정에서의 논의 61
• Ⅱ. 학설의 대립 63
• 1. 긍정설 63
• 2. 부정설 64
• 3. 검 토 65
• Ⅲ. 비교법적 검토 68
• 1. 미국 표준신탁법전(Uniform Trust Code) 제1010조 68
• 2. 일본 신탁법 제21조 70
• 3. 비교 및 검토 72
• 제4절 유한책임신탁과의 비교 73
• Ⅰ. 유한책임신탁의 의의 73
• Ⅱ. 유한책임신탁의 도입배경 74
• Ⅲ. 유한책임신탁의 수탁자 의무 75
• Ⅳ. 유한책임신탁과 책임재산한정특약의 비교 77
• 제5절 책임재산한정특약의 대항력 80
• Ⅰ. 문제점 80
• Ⅱ. 실무에서의 신탁등기 절차 81
• Ⅲ. 신탁원부의 대항력을 인정하는 대법원 판례 82
• 1. 대법원 1975. 12. 23. 선고 74다736 판결 82
• 가. 사실관계 82
• 나. 법원의 판단 82
• 다. 검 토 83
• 2. 대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590 판결 84
• 가. 사실관계 84
• 나. 법원의 판단 85
• 다. 검 토 86
• Ⅳ. 소 결 87
• 제6절 책임재산한정특약에 관한 하급심 판결 88
• Ⅰ. 서울고등법원 2022. 4. 27. 선고 2021나2033624 판결 88
• 1. 사실관계 88
• 2. 법원의 판단 90
• 3. 검 토 92
• Ⅱ. 서울고등법원 2023. 5. 18. 선고 2021나2045207 판결 92
• 1. 사실관계 92
• 2. 법원의 판단 93
• 3. 검 토 96
• 제6장 결 론 98
• 참 고 문 헌 101
• ABSTRACT 106