인구고령화 시대의 역모기지 활성화 방안 연구

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Korea has become an aging society because of the lowest level of birth rate in the world and rapid aging population. It is likely that Korea will soon enter a league of super aging societies. Aging population can alter population structure and fundamentally influence labor supply, savings, spendings and investment paradigm. Such changes directly bring about changes in labor and capital market, potential growth level, and the state of national finance. A number of studies done worldwide conclude that the demographic transition very often results in important changes in economic environment.
Most elderlies in Korea do not possess enough financial assets allocated for their retirement. Futhermore, since their asset portfolio is highly biased towards real estate, many do not hold sufficient means to support their retirement spendings. As a result, aged people would probably end up selling their houses and apartments trying to make both ends meet. Hence, if the baby boom generation starts selling the properties in consequence of retirement after 2010, in an attempt to acquire the fund for the living, housing market will go under severe changes. Under the such circumstance, we need to find a way to better implement Reverse Mortgage products, which helps to minimize the fluctuation in housing price and also helps to procure financial stability for retirees even without the help of social security system.
A Reverse Mortgage is a loan available for incomeless seniors holding housing property, and is used to release the home equity, as a lump sum or multiple payments, securing post retirement income. Reverse Mortgage provides cash flows for seniors allowing them to make consumptions, and also allows government to cut spending on social welfare, enabling reallocation the resources for much needed projects. In addition, it may grow into a new source of profit for financial institutions.
Banks in Korea have developed and been selling it since 2004. At that time, it resembled more of term lending rather than an annuity. Korea Housing Finance Corporation(KHFC) has introduced a Reverse Mortgage package similar to that of HECM of America since 2007. KHFC provides its members various benefits, such as tax relief aiming to support their stable living conditions and income.
This thesis demonstrates the problems of current reverse mortgage system and suggests a solution for improvement with the help of credit insurance of guarantee insurance. To sum up, for the public good and commercial feasibility, we should make improvements on the products so that they provide different services depending on the prices of properties collateralized and the types of beneficiaries.
In other words, it is desirable to encourage people living in rural areas and suburbs to utilize a reverse mortgage package of public part and consider getting a reverse mortgage credit insurance on relatively expensive houses. In this case, government ought to provide benefits such as tax relief to the borrowers of products of private sector, and implement systemic support mechanisms regarding securitization of reverse mortgage loan.

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 세계 최저수준의 출산율과 급속한 고령화로 이미 고령화 사회에 진입하였으며 이후 고령사회와 초고령 사회로의 진행 또한 급속히 진행될 것으로 예상된다. 급속한 고령화는 생산가능 인구의 감소 및 노동생산성 저하로 인한 경제성장 둔화, 노인의료비, 연금 등 사회보장비용 증가, 세입기반 약화로 인한 재정수지 악화, 노인부양 부담 증가에 따른 세대간 갈등 첨예화 등의 정치, 경제, 사회, 문화 전반에 걸쳐 심각한 문제를 파생시켜 사회의 지속발전 가능성에 대한 우려를 확산시키게 된다.
우리나라의 고령층은 대부분 은퇴후 노후 생활을 영위하기 위한 절대 금융자산이 부족하고 부동산에 지나치게 편중되어 있어서 실질적인 노후 소비생활 준비가 미흡한 실정이다. 이러한 상황에서 노년층에게 적정한 일자리를 제공하여 주지 못한다면 노후생활 유지에 필요한 자금을 마련하기 위하여 보유주택을 처분할 수 밖에 없을 것이다. 특히 2010년 이후 은퇴가 본격화될 것으로 예상되는 베이비붐 세대가 주택가격의 하락을 예상하고 불확실한 노후 준비를 위하여 주택 매도를 본격화 할 경우 주택시장의 변화는 불가피해 질 것이다. 주택가격 하락이 본격화 된다면 주택을 보유하고 있는 고령층 뿐만 아니라 부동산 관련 가계부채 부담을 지고 있는 서민들의 몰락과 금융기관의 건전성을 위협할 수 있다는 점에서 관심을 갖고 대처해야 할 것이다. 이러한 상황에서 주택시장의 변동폭을 줄이고 현행의 사회보장제도 이외에 노년층에게 경제적 안정을 지원할 수 있는 역모기지제도를 적극 활용할 필요가 있다.
역모기지 제도는 주택은 소유하고 있지만 정기적인 소득이 없는 고령층에게 노후소득 보장을 제공하는 제도이다. 역모기지 제도는 주택가격에 기초하여 대출금액이 정해지고 실행되는 금융상품이므로 주택가격의 전망이 이용자나 대출자 모두에게 매우 중요한 의사결정 변수가 된다. 주택가격의 하락으로 인한 자산감소는 고령자의 노후자금 축소를 의미할 뿐만 아니라 역모기지상품을 운용하는 금융기관에게는 운용상의 리스크 증가로 이어지기 때문이다.
우리나라에서는 2007년 7월부터 한국주택금융공사에서 역모기지 상품인 주택연금을 판매하고 있다. 공적보증과 세제지원등 역모기지 제도를 지원함으로써 고령자의 주거안정과 노후소득 보장을 제공하고 있다. 주택을 소유하지 못한 고령층에 대한 지원도 미흡한 상황에 주택을 소유한 고령자에게 각종 세금혜택을 통한 역모기지 제도를 지원하는 것이 형평에 맞지 않는다는 비판이 있지만 정부의 재정지원을 최소화하면서 노후생활을 지원할 수 있는 역모기지 제도를 확대할 필요가 있다.
주택연금이 도입되기 이전에 민간 은행에서도 자체 역모기지론을 개발하여 판매하였는데 종신보장이 아니고 대출기간이 정하여져 있는 장기담보대출 형태이어서 이용자로부터 호응을 받지 못했다. 또한 역모기지 상품의 특성상 초기 자금이 많이 소요되고 종신보장, 주택가격 하락에 따른 리스크 부담, 채권유동화 시장의 미활성화등을 이유로 자체 상품개발을 외면해 왔다.
역모기지 시장의 활성화를 위해서는 민간 금융기관의 역모기지 상품에 대하여도 차입이자를 공제해 주고, 재산세와 등록세의 면제 또는 경감, 저당권설정시 국민주택채권 매입비용 경감등과 같은 혜택을 제공할 필요가 있다. 한편 국민연금, 국민주택기금등 공적기관이 역모기지 취급 은행으로부터 역모기지 채권을 매입하여 장기적으로 자금을 지속 공급해 줄 수 있는 제도적 지원을 아끼지 말아야 한다.

역모기지 제도의 수혜대상 폭과 지원 범위를 공공의 영역과 민간 영역으로 구분하여 농산어촌 및 도시주변의 저가 주택에 대하여는 공익차원에서 한국주택금융공사의 주택연금을 활용할 수 있도록 제도적 보완을 하고, 고가의 주택에 대하여는 Commercial base의 보증보험의 역모기지 신용보험을 활용할 필요가 있다.