상가의 재건축/리모델링과 권리금 회수기회 보호 = The Reconstruction of the Commercial Building and the Protection of the Opportunity to Recoup the Business Investment of the Commercial Tenant

국문 초록 (Abstract)

상가건물임대차법(이하 “상가임대차법”)은 상가건물임차인(이하 “점포임차인”)의 영업을 보호하기 위해서 임대차기간이 종료하고 임차인이 권리금을 회수하고자 하는 경우에 임대인이 이를 방해하지 못하도록 하고 있다. 임대인이 권리금 회수를 방해한다는 것은 임차인의 영업을 양수하는 신규임차인이 되려고 하는 자(이하 “신규임차인”)와 임대차계약을 체결하지 않거나 차임을 현저하게 인상하여 사실상 임대차계약의 체결을 거절하는 것을 의미한다. 그런데 임대인이 갱신을 거절하고 임차인의 권리금 회수가 문제되는 경우는 주로 상권이 활성화된 경우이다. 상권이 활성화되면 차임이 오르게 되며 임대인들은 차임을 인상하거나 기존의 임차인이 차임을 감당할 수 없다면 기존의 임차인을 새로운 임차인으로 바꾸고자 한다. 그리고 이러한 목적을 달성하기 위해서 임대인은 재건축을 선택하기도 한다. 재건축을 위해서는 많은 비용이 필요하지만 재건축을 하게 되면 기존의 임차인들의 권리금 회수를 확정적으로 불가능하게 만들 수 있기 때문에 권리금 회수에 관한 논란을 피해갈 수 있고 건물의 신축 후에 새로운 임차인으로부터 높은 차임을 받을 수도 있다. 그렇다면 재건축을 이유로 임대인이 신규임차인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절하거나, 혹은 재건축을 하는 경우에 점포를 반환한다는 약정을 새로운 임대차계약에 포함시켜야 한다는 주장을 하여 결과적으로 신규임차인과 임대차계약을 체결하지 못하게 된 경우에 임대인의 권리금 회수 방해행위를 인정할 것인지 여부가 문제된다. 상가임대차법은 재건축의 경우에 임대인의 권리금 회수 방해행위 금지의무에 대한 예외를 규정하지 않고 있다. 따라서 원칙적으로 재건축을 이유로 신규임차인과 새로운 임대차계약체결을 거절하고 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 만들었다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정된다. 다만 재건축을 하는 경우에 점포를 반환한다는 조항을 계약에 포함시키려고 하는 임대인의 주장 때문에 새로운 임대차계약의 체결이 좌절되었다면 사정에 따라 권리금 회수 방해행위가 인정될 수도 있고 그렇지 않을 수도 있다. 먼저 임대인이 주장하는 재건축의 시점을 만료시점으로 하여 임대차계약을 체결하고자 하는 신규임차인이 나타나기 어렵다면 임대인의 권리금 회수 방해행위가 인정될 수 있다. 그러나 임대인이 주장하는 재건축 시점까지 권리금을 지급하고 영업을 하고자 하는 신규임차인이 나타날 수 있다면 재건축조항에 관한 임대인의 주장이 권리금 회수 방해행위에 해당하지 않는다고 보아야 한다. 이와 같이 재건축의 경우에 권리금 회수 방해행위에 해당하는지 여부는 구체적인 사정을 고려하여 판단해야 한다. 그러나 이와 같은 해석론으로 문제를 해결하기 보다는 임대인의 권리금 회수 방해행위를 금지하고 있는 상가임대차법에서 재건축이 권리금 회수 방해행위에 해당하는지를 판단하는 최소한의 기준을 제시할 필요가 있다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Sep. 2014. Korean government reported the final amendment of "the Commercial Building Lease Protection Act(`CBLPA`)", which is aiming at the security of tenure of a tenancy indirectly. In Jun. 2015. the amendment passed the Parliament. The contents of this amendment are as follows. First, the landlord has no obligation to renew at the end of a tenancy. However if he refuses to renew, the tenant shall have the chance to dispose of his business and recoup the investment into the premises and the business. Second, if the landlord refuses to renew, he has to cooperate with the tenant for the assignment of the business by way of entering into a new tenancy with the one who would be an assignee of the present tenant`s business. Third, if the landlord refuses to renew and to allow a new tenancy to the one who would be an assignee of the tenant`s business, he should compensate the tenant`s loss for quitting the premises. When the economy of the certain commercial zone is boosted, most of the landlords refuse the renewal of a tenancy and the tenants should quit the premises. Some landlords prefer to reconstruct his building to avoid the contention that the tenant should have the chance to recoup his investment by way of assigning his business. In case a landlord refuse to renew and to allow a new tenancy on the ground that the landlord intends to reconstruct his building, the landlord is liable for the loss of business of the tenant unless he sent a notification concretely informing the tenant of the plan and the time of the reconstruction when he made a tenancy contract and he carries out the reconstruction under the informed plan and timetable. However if the plan of reconstruction of the landlord does not affect the tenant`s opportunities to recoup the value of his business because the landlord allows a new tenant who is the assignee of the tenant`s business to have enough time to do his business, the landlord is not liable for any loss to the tenant caused by the reconstruction.

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