부동산 투자 신탁의 도입과 현황에 관한 연구 = (A) study on the Introduction and situation of REITs in case of korea

국문 초록 (Abstract)

이 연구는 외환 위기 이후, 부동산 시장에 도입된 부동산투자신탁 (REITs)을 어떻게 한국적 현실에 걸맞게 도입할 것인가를 찾아내는 데에 그 목적이 있다. 리츠는 부동산 자산의 소액 증권화를 실현하여 유동성을 증가시키고자 도입되었다. 그러나 K-리츠와 CR-리츠 사이의 제도적인 모순과 한국적 현실과 미국식 제도 사이의 괴리는 리츠 제도의 토착화를 저해하였다. 본 연구는 이 둘 사이의 거리를 좁히는 방법을 찾아내고자 하였으며, 연구의 방법으로는 정성적인 방법과 정량적 방법을 이용하였다. 정성적인 방법으로는 문헌 조사, 사례 조사, 전문가와의 인터뷰를 이용하였다. 정량적인 분석을 위해서는 통계자료 분석과 계량자료 분석을 시행하였다. 이 연구의 주요한 성과는 다음과 같다.
첫째, 리츠가 도입되기까지의 국내 시장의 환경과 도입 이후 정착되는 과정을 살펴보았다. 이를 통하여 국내 시장의 패러다임 변화에 따른 앞으로의 리츠 토착화 방안을 강구하였다.
둘째, 리츠의 국내 정착이 늦어지고 있는 이유를 제도 자체의 문제점 보다는 국내 경제 환경이 지닌 구조적 모순의 측면에서 고찰하였다. 즉, 채권과 주식의 위험-수익 구조가 역전되는 등 국내 금융 시장에서 금융 상품들이 제 색깔을 가지지 못했다는 점이 리츠의 발전을 저해하는 가장 큰 요소이다. 그러므로 리츠가 성공적으로 정착하고 발전한다는 것은 금융 시장 전반이 시장 기능에 따르는 효율적인 시장이 되어야 한다는 것을 전제로 하는 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study is to find the most appropriate modified form of REITs which was introduced to Korea in the wake of 1997 IMF economic crisis. Against the backdrop of the economic crisis, REITs was basically introduced to increase the liquidity by converting real estates into securities. However, conflicts between KREITs and CR-REITs made it difficult for the REITs system to be well established in Korea. Moreover, the side effects caused by the US-based system being applied to the Korean market served as a great obstacle. Under these circumstances, this study focuses on how to solve above-stated problems using both qualitative and quantitative methods. Qualitative methods include documentary surveys, case studies and interviews with experts whereas quantitative methods encompass statistical analysis and econometric analysis. Major findings of the study are as follows.
First, observing the significant changes apparently brought by the introduction of REITs, efforts were made to figure out the way to make REITs more effective with a new market paradigm approaching.
Second, it was found that the main culprit which has held REITs back from being as fully effective as it should be lies in our market environment. In other words, financial products are not properly working in Korean market due to the structural problems such as the distorted relationship between risk and expected return. Therefore, it goes without saying that efficient market is an imperative condition to put REITs on the right track to success.

목차 (Table of Contents)

• 목차 = ⅰ
• 국문초록 = ⅴ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 및 필요성 = 2
• 제2절 연구의 방법 및 자료 = 2
• 제2장 부동산 투자 신탁 일반 = 3
• 제1절 리츠의 의미 = 3
• 제2절 도입 배경 = 3
• 제3절 리츠의 구조 = 6
• 제4절 기업 구조조정 리츠 = 12
• 제5절 해외 사례의 검토 = 14
• 제3장 리츠의 한국 도입과 의의 = 22
• 제1절 외환 위기와 부동산 시장 = 22
• 제2절 부동산 부문 대책 도입 = 25
• 제3절 리츠의 도입과 국내 시장의 영향 = 28
• 제4절 리츠의 도입과 투자가에 대한 시사점 = 35
• 제4장 한국적 현실에서 리츠의 한계 = 37
• 제1절 CR-리츠 = 37
• 제2절 K-리츠 = 38
• 제5장 리츠의 한국적 적용 = 42
• 제1절 단기 분석 = 42
• 제2절 장기 분석 = 49
• 제6장 결론 = 60
• 영문초록 = 62
• 참고문헌 = 65