미국 집합건물법상 체납관리비의 책임 귀속 - 관리단의 우선특권(Condominium Association Lien)을 중심으로 - = Allocation of Liabilities for Delinquent Assessments in the U.S. Condominium Law - Focusing on the Condominium Association Liens -

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This paper looks at how to allocate liabilities for delinquent assessments through an analysis of the condominium association liens. Under the U.S. condominium laws, basically purchaser shall not be liable to pay assessments unpaid by unit owner. However, it has been established that the condominium associations can foreclose on the lien when a unit owner defaluts on its obligation to pay assessments. That is, to ensure prompt and efficient enforcement of the association’s lien for unpaid assessments, such liens should enjoy statutory priority over most other liens. The obligation to pay assessments constitutes a covenant running with the land, enforceable against successor purchaser of each unit, but it does not mean that the debt transfers to the successor purchaser. Rather, it is as a result of the condominium assocaiton’s lien.
In a voluntary sale, it requires the seller(unit owner) to satisfy the condominium association’s lien out of the sales proceeds, or the lien survives against the unit. Thus, either the allocation of liabilities for defaulted assessments or the priority of the condominium association’s lien does not give rise to an important issuses. In the case of a foreclosure sale, however, the party that forecloses on the unit applies the proceeds from the sale in order of prioirty(the traditional rule, “first in time, first in right”). In this case, most states provide the six-month limited priority for association liens. This is designed to seek an equitable balance between the need to enforce collection of unpaid assessments and the need to protect the priority of the security interests of first mortgage.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 미국 집합건물법상 관리단의 우선특권을 통해 체납관리비의 책임이 어떻게 분배되는지를 검토한 것이다. 미국 집합건물법에서는 원칙적으로 전(前)구분소유자가 체납한 관리비채무가 특별승계인에게 당연히 이전되는 것은 아니며, 다만 관리비 징수의 실효성을 확보하기 위해 해당 구분소유권에 대한 관리단의 우선특권을 인정하여, 이를 통해 그 구분소유권의 특별승계인으로 하여금 체납관리비에 대한 물적책임을 지도록 한다. 그러나 구분소유권이 자발적 거래를 통해 양도되는 경우와 달리, 구분소유권이 담보권 실행으로 경락인에게 매각된 경우에는 관리단이 법정 상한액만큼의 최우선변제권을 행사할 수 있도록 함으로써 결과적으로 해당 구분소유권의 선순위담보권자에게 체납관리비의 책임을 귀속시키고 있다. 이렇듯 관리비를 체납한 구분소유자 외의 자들에게 그 책임을 분배하는 것은 궁극적으로 집합건물 고유의 특성에서 기인한다. 즉, 관리비의 실효적 확보는 집합건물의 관리 및 유지에 필수조건이고 더 나아가 공동의 이익을 실현하는 데에 기초가 되기 때문이다. 그리고 이러한 목적가치에 따른 체납관리비의 책임배분은 바로 관리단의 우선특권 또는 최우선변제권에 의해 구체적으로 실현되고 작동된다.

참고문헌 (Reference)

1 최명순, "특정승계인의 연체관리비에 대한 책임" 한국집합건물법학회 9 : 133-160, 2012

2 이기영, "체납관리비채무에 대한 집합건물 특정승계인의 책임과 그 범위" 법조협회 (541) : 2001

3 윤철홍, "집합건물법상 관리비의 개정안에 관한 소고" 부설법학연구소 51 : 191-219, 2017

4 김영두, "집합건물 관리비 채권채무의 당사자와 관리비채무의 승계" 한국민사법학회 (46) : 293-349, 2009

5 이준현, "전 소유자가 체납한 관리비에 대한 집합건물 특정승계인의 책임" 대한변호사협회 (358) : 81-104, 2006

6 강석규, "재판실무 제2집" 2005

7 노경필, "대법원 판례해설 제60호" 법원도서관 2006

8 이창림, "공동주택 특별승계인의 체납관리비 승계 여부" 대구판례연구회 12 : 2004

9 최창렬, "區分所有建物의 滯納管理費에 대한 特別承繼人의 責任" 한국비교사법학회 21 (21): 1693-1734, 2014

10 Steven L. Rimmer, "Whose Lien Is It Anyway? A Comparative Analysis of Approaches to Homeowner Association Lien Priority" 21 : 545-, 2018

11 David A. Thomas, "Thompson on Real Property" 2004

12 Grahame K. Wells, "The Use of Super-Liens to Promote Cooperation Between Condominium Associations and Lenders" 13 : 477-, 1994

13 Grahame K. Wells, "The Use of Super-Lien to Promote Cooperation Between Condominium Associations and Lenders" 13 : 477-, 1994

14 William Houston Brown, "The Law of Debtors and Creditors" 2011

15 Aaron M. Schreiber, "The Lateral Housing Development: Condominium or Home Owners Association?" 117 : 1104-, 1969

16 Karen Ellert Pena, "Reigning in Property Owners' Associations' Power: Texas's Need for a Comprehensive Plan" 33 : 323-, 2002

17 Courtney Newsom, "Note: No Free Ride: An Equitable Remedy to Protect Homeowners' Associations from Delayed Foreclosures" 46 : 361-, 2012

18 Andrea J. Boyack, "Muddying the Waterfall: How Ambiguous Liability Statutes Distort Creditor Priority in Condominium Foreclosures" 67 : 225-, 2014

19 Stewart E. Sterk, "Maintaining Condominiums and Homeowner Associations: How Much of A Priority?" 93 : 807-, 2018

20 Daniel Goldmintz, "Lien Priorities: The Defects of Limiting the “Supre Priority” for Common Interest Communities" 33 : 267-, 2011

21 Paul Boudreaux, "Homes, Rights, and Private Communities" 20 : 479-, 2009

22 Christian J. Bromley, "Encouraging Cooperation: Harmonizing the Battle of Association and Mortgage Lien Priority in America’s Common Interest Communities" 43 : 255-, 2014

23 Donald J. Kochan, "Dealing with Dirty Deeds: Matching Nemo dat Preferences with Property Law Pragmatism" 64 : 1-, 2015

24 Wayne S. Hyatt, "Condominiums and Home Owner Associations: A Guide to the Development Process" 1985

25 John E. Cribbet, "Condominium-Home Ownership for Megalopolis?" 61 : 1207-, 1963

26 Wayne S. Hyatt, "Condominium and Homeowner Association Practice: Community Association Law" 2000

27 Donna S. Bennett, "Condominium Homeownership in the United States: A Selected Annotated Bibliography of Legal Sources" 103 : 249-, 2011

28 윤진수, "2006년도 주요 민법 관련 판례 회고" 법학연구소 48 (48): 371-449, 2007