鐵道驛勢圈 開發의 公共機關 資金調達에 관한 硏究 = A study on the public institutions financing for railway station area development

국문 초록 (Abstract)

철도역세권 개발은 토지이용 효율성이 낮은 구도심을 복합용도로 활용하고, 교통수단 접근성 향상을 도모할 수 있어 구도심을 재활성화하는 효율적 수단의 하나로 간주되고 있다. 그러나 사업규모가 대규모임에 반하여 민간자금의 조달이 어려운 관계로 그동안 철도역세권 개발사업은 활발히 진행되지 못해왔다.
철도역세권 개발을 성공적으로 추진하기 위해서는 공공역할의 강화가 필요하며, 공공성을 지니는 철도역세권 개발에서 다수 이용자의 공감대가 확보할 수 있는 합리적인 자금조달 방안 등 대안의 모색이 필요하였다. 철도역세권 개발을 위한 자금조달의 한 방안으로 새로운 공공부문 재원조달 방안인 공공기관 전략적 투자와 공공자금조달 대안을 제시하고, 이 방안 시행의 합리성을 고찰하고 국내 활용 가능성을 전반적으로 검토해 보았다.
일반적으로 철도역세권 개발에서 공공부문의 참여가 필요한 가장 큰 이유는 철도역세권 개발이 도시의 기능회복을 위한 공공성 추구를 목적으로 하는 공공사업이기 때문이다. 공공의 참여는 사업에 대한 신뢰성을 높이고 신속한 행정지원을 가능하게 하는 등 그 자체만으로도 사업실현에 대한 안정감을 부여하고, 이를 통해 민간부분의 적극적인 투자여건을 조성할 수 있는 장점이 있다. 또한, 민간부문의 개발이익 추구과정에서 배제된 점유자 및 임차인과 같은 사회적 약자들에 대한 고려를 통해 사회적 불평등의 문제를 해소할 수 있을 뿐만 아니라 사업시행 시 발생하는 이해 당사자들 간의 갈등을 합리적으로 조정함으로써 신속한 사업실현을 가능하게 한다. 따라서, 지금까지 발생해온 문제들을 합리적으로 치유하고 철도역세권 개발사업의 공공적 성격을 강화하기 위해서는 적극적인 측면에서의 공공의 역할증진이 필요하며 이를 위한 공공부문의 재원이 확충되어야 할 필요가 있다.

철도역세권 개발 활성화를 위한 인식분석 결과 공공성 및 수익성 동시에 추구하여야 하며, 자금조달방안에 대한 전문가 설문분석 결과 철도역세권 개발은 공공역할이 강화된 자금조달방안의 마련이 필요하였다. 따라서, 철도역세권 개발의 성공적인 추진을 위해서는 최우선적으로 검토되어야 할 사항이 자금조달이며, 자금조달도 민간사업자 위주의 자금조달보다는 코레일 등 공공기관에서 전략적 투자 등 적극적인 참여하는 방안이 필요한 것으로 분석되었다. 또한, AHP 분석결과 전체사업비 대비 조달가능 자금규모가 가장 중요, 초기사업비 자기자본 구성비율이 중요하였으나, 공공자금 및 민간자금 구분은 큰 의미가 없었다. 효과적 사업추진을 위해서는 공공기관 및 지자체 등의 적극적 협력 하에 조달규모 산정 및 재원마련 방안, 조달 주체의 명확화가 필요할 것으로 판단되었다.
본 연구는 철도역세권 개발을 위한 공공부분의 직접투자와 TIF(조세담보금융) 등을 포함하는 다양한 자금조달방안을 실증 분석하였다. 분석결과, TIF만을 활용하는 자금조달방안은 소규모 철도역세권개발에서도 실효성이 크지 않은 반면, 공공의 자기자본 투자와 TIF가 동시 활용되는 공공의 자금조달방안은 사업시행의 실효성을 증대시킴을 확인하였다.
전략적 투자자로서 공공기관의 참여와 공공자금조달 대안을 활용한 자금조달 방안은 철도역세권 개발에 투자할 공공재원을 확충하는 효과를 가져왔다. 즉, 개발사업의 수익성 개선, 공공용지 부담비용 지원 등 개발사업 활성화와 도시환경을 개선 등 공공성을 확보하여 공공 재원조달 방안의 하나로써 충분한 활용가치가 있었다.
이처럼 본 연구는 철도역세권 개발사업의 공공성을 확보하고, 현재 답보상태에 있는 개발사업의 성공적인 추진을 위하여 전략적 투자자로서의 공공기관 참여와 공공자금조달 대안 활용한 자금조달 방안 도입에 따른 철도역세권 개발의 사업성ㆍ공공성 개선 효과를 분석하고, 국내에 도입하여 활용하는 데 필요한 개선방안을 제시하였다. 본 연구결과는 미래세수 증가분에 따른 채권발행 등은 장기과제로 검토하더라도, 철도역세권개발 자금조달에 있어 공공부문이 전략적 투자자로서 참여하는 새로운 접근방안을 제시한다.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 제2절 연구의 범위 및 내용 3
• 제2장 철도역세권 개발 자금조달에 관한 이론적 고찰 6
• 제1절 철도역세권 개발현황 및 자금조달 6
• 1. 철도역세권 개발 발전과정 6
• 2. 철도역세권 개발 유형별 자금조달 방식 7
• 3. 철도역세권 개발 활성화를 위한 공공 참여 필요성 25
• 제2절 개발사업의 자금조달 방식 34
• 1. 개발사업 일반적인 자금조달 34
• 2. 전략적 투자자의 자금조달 42
• 3. TIF(조세담보금융)의 자금조달 48
• 제3절 선행연구의 검토 57
• 1. 관련 선행연구 고찰 57
• 2. 기존 연구의 한계 및 차별성 63
• 제3장 철도역세권 개발의 자금조달에 대한 인식 분석 65
• 제1절 분석목적과 방법 65
• 1. 분석목적 65
• 2. 분석방법 66
• 제2절 인식분석 결과 68
• 1. 응답자 특성 및 기초분석 68
• 2. 철도역세권 개발 인지도 및 필요성 인식 68
• 3. 철도역세권 개발 필요시설 및 기대효과에 대한 인식 71
• 4. 철도역세권 개발 부진사유 인식 79
• 5. 공공주도 및 민간사업자 철도역세권 시행에 대한 인식 83
• 6. 철도역세권 개발 자금조달에 있어 공공역할 인식 87
• 7. 소 결 90
• 제3절 철도역세권 개발 자금조달 검토요소의 중요도 분석 91
• 1. 평가항목의 도출과 계층 구조 91
• 2. 효과척도 및 가중치 분석결과 92
• 3. 소 결 95
• 제4절 분석 결과 시사점 96
• 제4장 공공자금조달 대안별 사업성·공공성 개선효과 시뮬레이션 97
• 제1절 분석방법과 조건 97
• 1. 공공자금조달 대안 및 분석대상 역세권 97
• 2. 사업성 개선효과 분석방법 98
• 3. 공공성 개선효과 분석방법 99
• 4. 분석 전제조건 100
• 제2절 TIF의 활용 및 공공기관 전략적 투자 자금조달규모 분석 102
• 1. TIF를 활용한 공공자금조달 방안 102
• 2. 전략적 투자자로서 공공기관의 자금조달 107
• 제3절 공공자금조달 대안별 사업성 개선효과 109
• 1. 대규모 철도역세권 개발에 대한 시뮬레이션 결과 109
• 2. 소규모 철도역세권 개발에 대한 시뮬레이션 결과 115
• 3. 소 결 117
• 제4절 공공자금조달 대안별 공공성 개선효과 119
• 1. 공공기여 부담시 사업수지 개선효과 119
• 2. 용적률 완화를 통한 공공성 개선효과 123
• 3. 소 결 124
• 제5장 결 론 126
• 제1절 연구결과의 요약 126
• 제2절 연구의 한계와 향후 연구 과제 129
• 참 고 문 헌 131
• Abstract 134
• 부록(설문지) 137