점포주택의 가격 형성 요인에 관한 연구 : 삼송·별내 택지개발지구를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

최근 신도시와 택지개발지구에 공급하는 점포겸용 단독주택 용지의 인기가 급등하고 있다. 점포 주택 용지의 청약경쟁률은 2015년 4월 원주기업도시 6,200대1, 김포한강신도시 3,540대 1을 기록하며 수익형 부동산 시장을 뜨겁게 달구고 있다. 그러나 수요자의 높은 관심에도 불구하고 점포주택의 가격 형성에 영향을 미치는 요인들을 분석한 선행연구는 이루어지지 않고 있다. 2011년 5월 국토교통부는 택지개발업무처리지침 개정으로 점포주택 가구 수 제한 규정 폐지를 발표하여, 해당 택지개발지구 지역의 주거 환경 여건에 따라 가구 수를 적정하게 계획하도록 하였다.
본 연구는 택지개발업무처리지침 개정 후 점포주택용지가 사용 가능하고, 7가구 로 비교적 합법적으로 점포주택이 건축되어 거래되고 있는 고양 삼송지구, 남양주 별내지구를 대상으로 점포주택의 가격에 미치는 영향을 분석하고자 한다. 연구방법으로는 통계학적 접근 방법을 선택하였으며, 연구 진행 과정은 다음과 같다.
첫째, 점포주택의 이론적 고찰, 가격 형성요인과 관련된 선행연구를 검토하고, 분석 대상지 선정 및 분석 모형을 설정한다.
둘째, 점포주택의 실제 거래 가격을 종속변수로 하고 가격 형성 요인을 독립변수로 설정하여 빈도분석, 기술통계, 독립표본 t-검정, 상관관계분석, 다중회귀분석을 한다. 독립변수 상호간의 다중공선성 문제와 거래 사례의 부족으로 인한 다중회귀분석의 보완적인 방법으로 단계적 회귀분석으로 상대적으로 설명력이 약한 변수를 제거하는 방식으로 처리하였다.
분석 결과, 점포주택의 요인에 해당하는 일조권 사선제한, 전면도로 폭, 점포의 층고, 점포면적, 야외테라스의 면적이 가격의 형성에 유의미한 영향을 나타났다. 즉, 점포의 층고가 높은 경우, 야외테라스의 면적이 넓은 경우에 점포 주택의 매매 가격도 높아지는 것으로 분석되었다. 이외에도 엘리베이터의 설치도 유의 확률이 높은 것으로 나타났다. 또한, 점포의 층고도 영향력이 크다는 것은 점포 주택 신축 시 고려할 만한 사항이다. 즉, 점포주택(용지)의 매입이나 신청 또는 건축시 전면도로 폭, 일조권 사선제한, 야외테라스 면적, 점포의 층고, 점포 면적은 중요한 결정 요인이 될 것으로 판단된다.
점포주택은 고가의 부동산이라 거래빈도가 낮고, 환금성이 낮아 거래사례가 풍부하지 않으며, 가격 노출빈도가 희소하여 가격 자료를 얻기가 힘들다. 고양 삼송지구, 별내 지구에 국한한 조사는 데이터의 부족으로 연구 결과의 왜곡이 발생할 수 도 있으며, 지엽적인 특성이 조사 결과에 중요하게 반영될 우려도 높다. 이러한 문제를 해결하고 분석 상 정밀도의 한계를 높이기 위해서는 분석 대상 지역을 좀 더 포괄적으로 광범위하게 확대할 필요가 있다. 또한 향후 거래 사례에 대한 풍부한 데이터를 구축하여 활용할 수 있다면 보다 정교한 연구 결과를 얻을 수 있을 것으로 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Of late, we see the lot for combination single-family houses and stores supplied to new towns and housing lot development sections rising suddenly in popularity. Competition for subscribing to store-house lots in April 2015 marked 6,200: 1 at Wonju company town and 3,540: 1 at Kimpo Han-River new town heating up profitable real estate market. Despite customers’ high attention, however, there are few foregoing studies which analyzed influential factors on forming the prices of store houses. In May 2011, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport announced the abolition of the rule, which had restricted the number of households for store houses, by revising the executive guidelines for housing land developments. This allowed the owners to plan on the number of households properly depending on the circumstances of residential environment in the relevant region of housing development.
This study will analyze the effect of store houses on their prices on the subject of Goyang Samsong district and Namyangjoo Byeolnae district, where store house lots are available after revision of housing development executive guidelines and store houses are being built and transacted relatively legally for each in seven households. Using statistical approach for method, this study proceeded as follows.
First, review theoretical observations on store houses and foregoing studies related to factors of forming prices, select subject areas for analysis and set an analysis model.
Second, by setting real sale prices of store house for dependent variable and price-forming factors for independent variable, perform frequency analysis, descriptive statistics, independent-sample t-test, correlation analysis and multiple regression analysis. To supplement multicollinearity between independent variables and multiple regression analysis caused by lacking cases of dealing, this study removed variables with relatively weak explanatory power by stepwise regression.

As a result of analysis, such factors of store houses as oblique restraint by sunlight, width of front road, store’s story level, store’s area and outdoor terrace area showed a significant effect on forming the price. That is, in case of high story level of a store and large area of outdoor terrace, sale price for a store house became higher. It was also found that installation of an elevator showed high p-values.

Besides, the fact that the story level of a store has large influence should be a consideration at the time of building a store house. That is, in buying, subscribing for or building a store house (lot), it is considered that width of front road, oblique restraint by sunlight, outdoor terrace area, story level and store area will be important determinants.
For store houses which is a high-priced real estate, it is hard to obtain price data because of low frequency of dealings, scanty cases of dealing with low liquidity and scarce exposures of price. In this study confined to Goyang Samsong and Namyangjoo Byeolnae districts, lack of data may cause some distortion in the results of study with a worry that minor characteristics can be importantly reflected on them. To resolve such problems and lift the limits of precision in analysis, there is need to enlarge the subject area more inclusively and extensively. Besides, building and using rich data for cases of dealing will enable more sophisticated results of study in the future.


Keywords: store house, price-forming factor, combination single-family house and store, housing lot development

목차 (Table of Contents)

• 표 목 차 ⅲ
• 그림목차 ⅴ
• 국문초록 ⅵ
• 제1장 서론 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 1
• 1. 연구의 배경 1
• 2. 연구의 목적 2
• 제2절 연구의 범위 및 방법 3
• 1. 연구의 범위 3
• 2. 연구의 방법 5
• 제2장 이론적 고찰 8
• 제1절 점포주택의 개념 및 이해 8
• 1. 점포주택의 정의 8
• 2. 점포주택의 형성배경 9
• 3. 택지개발지구 점포주택 관련 법령 13
• 제2절 가격 형성 이론의 고찰 16
• 1. 부동산 가격 형성 요인 16
• 2. 주택 가격 결정 이론 24
• 제3절 선행연구의 고찰 26
• 1. 주택 및 상가 관련 선행연구 26
• 2. 선행연구와 차별성 38
• 제3장 분석 모형의 설정 39
• 제1절 분석 대상의 선정 39
• 1. 분석 대상지 선정 39
• 2. 삼송·별내 택지개발지구 개요 42
• 제2절 변수 및 분석 모형 43
• 1. 변수의 정의 43
• 2. 독립변수의 분류 44
• 3. 분석 모형 53
• 제4장 실증분석 54
• 제1절 삼송·별내지구 통합분석 54
• 1. 분석 방법 54
• 2. 변수의 빈도 및 기술통계량 55
• 3. 독립표본 t 검정 57
• 4. 상관관계 분석 59
• 5. 다중회귀분석 62
• 제2절 택지 지구별 분석 68
• 1. 별내지구 다중회귀분석 68
• 2. 삼송지구 다중회귀분석 69
• 제3절 점포주택요인 택지 지구별 분석 71
• 1. 삼송·별내지구 통합분석 71
• 2. 별내지구 다중회귀분석 73
• 3. 삼송지구 다중회귀분석 74
• 제5장 결론 76
• 참고문헌 79
• 부록 84
• Abstract 88