압축성 평가 및 지가변동 분석을 통한 서울시 도시공간구조 측정에 관한 연구 = The Study on Measurement of Urban Spatial Structure: Analyzing Urban Compactness and Changes in Land Price in Seoul

국문 초록 (Abstract)

현대도시는 강력한 힘을 지닌 중심지로서, 대도시권을 형성한다. 이러한 대도시권의 형성은 도시기능의 집중과 공간적 범위의 확장을 동반하고, 이로 인해 주거시설 및 상하수도의 부족과 더불어 스프롤(sprawl) 현상을 초래하였다. 이러한 문제점을 해결하고자‘지속가능한 개발'의 개념이 등장하였고, 이를 실현할 수 있는 도시개발모형이 연구되었다. 압축도시는 이러한 도시개발모형 중 하나로서, 기존 연구에선 자원절약형 도시 혹은 에너지 절감형 도시로 연구되어왔다. 하지만 압축도시는 본래 대도시권의 문제점을 해결하기 위한 도시개발모형으로서 시가지 경계 내의 밀집된 개발과 공간적 확산의 경계를 지향한다. 따라서 대도시권의 문제를 해결하기 위해 압축도시의 특성을 바탕으로 한 도시공간구조의 세분화된 측정과 더불어 도시내부 지역별 격차의 파악이 필요하다.
본 연구에서는 우리나라의 대표적인 대도시권으로 서울시를 분석지역으로 선정하고, 세분화된 측정을 위해 행정동을 단위지역으로 설정하였다. 선행연구에선 단위지역을 구(區)단위로 설정하거나 그리드화(grid)를 통한 분석을 시도하였으나, 이러한 접근방법은 단위지역의 동질성 문제 및 세분화된 측정에는 미흡한 점이 존재하므로, 행정동을 단위지역으로 설정하여 압축성 지수와 지가의 시계열적 변동을 분석하였다. 또한, 도시공간구조의 측정을 위해 형태와 내부구조 두 가지 측면을 모두 고려하였다. 이를 위해 압축성 지수를 통한 도시공간구조의 형태의 측정과 도시내부구조를 구성하는 지가의 시계열적 변동을 시계열적 변화량과 더불어 공간적 자기상관성 분석을 통한 필지별 군집성을 살펴보았다.
도시공간구조의 형태 측정을 위해서 압축도시의 특성을 바탕으로 인자를 선정한 후, 표준화(z-score)를 통해 인자들의 표준화 평균값을 압축성 지수로 계산하였다. 이렇게 계산된 압축성 지수를 바탕으로 서울시 행정동별 도시공간구조의 형태를 측정하였고, 압축성 지수의 이례값 집단을 설정하여 지가의 시계열적 변동을 분석하여 내부구조의 격차를 파악하였다. 또한, 압축성 인자가 지가에 미치는 영향력을 측정하기 위해 요인, 회귀분석을 통해 유의성을 검증하였다.
연구결과, 압축성 지수의 분석을 통해 행정동별 격차를 파악할 수 있었다. 또한, 압축성 지수가 높고 낮음에 따른 이례값 집단을 선정하여 분석한 지가의 시계열적 변화와 군집성 분석에서 그룹별 차이를 보이는 것을 확인하였다. 그리고 압축성 인자와 지가의 유의성 검증에서 지가에 가장 많은 영향을 끼치는 요인과 그렇지 않은 요인에 대해 검증하였다.
이 연구에서 실시된 도시공간구조의 측정방법은 향후 미시적 스케일(scale) 단위의 자료활용과 세분화된 지역 간 격차 확인을 위한 연구방법론으로 사용될 수 있다. 따라서 본 연구는 도시공간구조 측정에 형태와 내부구조 두 가지 측면을 고려한 연구방법론으로서, 목적과 가치를 지닌다. 또한, 행정단위를 고려한 세분화된 압축도시 평가의 시범연구로서 활용할 수 있을 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Modern city is the powerful center and composes the metropolitan. The formation of metropolitan areas causes the concentration of the urban features and expands the city boundary. As the urban problems become serious issues, the concept of 'Sustainable Development' has been appeared. The Compact city is one of the urban development models that suggest a solution for the metropolitan's side effect. Thus, the Compact city is aims to promote development within the urban boundary while avoiding the urban sprawl.
Understanding subdivided urban spatial structure and disparity of inner city based on the compact city's characteristic is the key to solve the metropolitan's side effect.
The methodology of this study is applied to the typical metropolitan of Korea, Seoul. Spatial unit is Dong (administrative division). Because previous studies are mostly based on Gu (administrative state) or grid, it has the problem in terms of unit area's homogeneity.
The results from urban compactness index identifies this study measures both on the urban spatial structure formation and the urban internal structure.
More specifically, two factors, urban compactness index and the chronological changes of land prices, with parcel's clustering, are examined.
The study goes as follows: First of all, the index based on the compact city's characteristic are assigned. Second, the urban compactness index is calculated by z-score standardization method and estimates the urban spatial structure of Seoul. By considering outliers, land price's temporal patterns are analyzed for understanding inner city's disparity. Finally, factor and regression analysis are conducted to estimate compactness indicator's influence on the land prices.
The results from, identify regional gap between Dong by the urban compactness index. Land price and cluster analysis are allows find the group difference from urban compactness in groups made by high and low values, it executes significance testing from compactness indicator to land prices what it's possible to find influence indicator or not.
The result of this study can be used as a methodology in microscale which study regional gap.
Furthermore, it can be used as a model for subdivided compact city assessment which considers administrative boundaries.
In conclusion, the study is a meaningful methodological framework that can be used for the further researches, utilizing the measure in microscopic scale and find the regional gap.

목차 (Table of Contents)

• 1. 서론 1
• 1) 연구의 배경 및 목적 1
• 2) 연구범위 2
• 3) 연구방법 4
• 4) 논문의 구성 5
• 2. 이론적 배경과 선행연구 검토 6
• 1) 도시공간구조의 개념과 관련이론 6
• 2) 선행연구의 검토 8
• (1) 압축도시 관련 연구동향 8
• (2) 도시공간구조에 의한 지가변동 관련 연구동향 13
• (3) 선행연구의 한계와 방향 설정 15
• 3. 분석체계의 설정 및 분석방법 17
• 1) 분석체계 17
• 2) 지표설정 19
• (1) 압축성 지수 측정을 위한 인자설정 19
• (2) 지가의 시계열적 변화 지표선정 23
• 3) 분석방법의 정의 25
• (1) 표준화 25
• (2) 대중교통접근성 분석 27
• (3) 토지이용별 지가자료의 분류 28
• (4) 지가의 군집도 측정 30
• 4. 연구결과 34
• 1) 도시공간구조의 압축성 분석 34
• (1) 분석인자 34
• (2) 측정결과 48
• (3) 소결 59
• 2) 압축성 지수에 따른 지가의 시계열적 변동 60
• (1) 분석지역의 선정 60
• (2) 지가 데이터의 변환 63
• (3) 지가데이터의 구축 65
• (4) A, B그룹의 필지의 시계열적 변화 66
• (5) A, B그룹의 지가의 시계열적 변동 69
• (6) 군집성 변화 73
• (7) 3차원 공간분석 78
• (8) 소결 80
• 3) 압축성 인자와 지가와의 유의성 검증 82
• 5. 결론 및 시사점 87
• 참고문헌 90
• 부록 95