‘집합금지명령 등’과 상가건물임대차계약의 사정변경 - 사정변경원칙과 임차인·임대인의 형평성을 중심으로 - = Changes in the Circumstances of the ‘Order of Prohibition of Gathering, etc.’ and the Lease Agreement of Commercial Buildings -Focused on the Principle of Change of Circumstances and Equity between Lessee and Lessor-

국문 초록 (Abstract)

‘집합금지명령 등’이란 「감염병의 예방 및 보호에 관한 법률」제49조제1항제2호의 다수의 집합을 제한하거나 금지하는 조치를 의미한다. 2020년 초부터 2년 이상 코로나19의 방역 조치로 ‘집합금지명령 등’이 계속되어, ‘상가건물임대차계약의 소상공인 임차인의 경제적 고통이 심하다. 임차인의 임대료 부담 감소 방안으로 국회는 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등 증감청구권)를 개정하고 제11조의2(폐업한 임차인의 해지권)를 신설했다.
정부의 ‘집합금지명령 등’의 조치로 영업상 경제적 어려움을 당한 당사자가 사정변경원칙을 근거로 임대차계약의 수정 또는 해지를 청구할 수 있는가의 물음을 고찰한다. 우선 ‘집합금지명령 등’의 조치가 일반론으로서 사정변경원칙의 적용요건을 충족한다고 본다. 상가건물임대차계약은 임차인의 영업활동을 전제하므로 이를 제한 또는 금지하는 조치는 ‘계약의 기초가 된 사정’의 변동이라고 보기 때문이다. 또 이 법의 개별규정인 제11조와 제11조의2의 ‘경제사정의 변동’의 이론적 근거(신의성실원칙 자체인지 신의성실원칙의 파생원칙인 사정변경원칙인지)는, 입법을 통해 적용요건이 완화된 ‘사정변경원칙의 특칙’으로 본다. 다음은 제11조와 제11조의2 개정의 실효성을 예측하였다. 제11조의 ‘차임 등 증감청구’ 사유에 ‘감염병 등’을 추가함으로써 분쟁 예방 효과가 있다고 본다. 제11조의2의 ‘폐업한 임차인의 해지권’은 향후 또 다른 제1급감염병 유행 시에는 약간의 효과가 있을 수 있겠지만, 코로나19 상황에서는 거의 의미가 없을 것으로 본다. 그리고 코로나19와 집합금지명령 등으로 인한 소상공인 임차인의 손실에 대한 보상은 ‘새로운 사정변경’이라고 본다. 상가건물임대차보호법의 개정으로 임대인은 ‘차임 등을 감액’해야 했고 ‘폐업한 임차인의 해지권’을 감내해야 했다. 임차인과의 형평적 관점에서 그동안 임대인이 입은 경제적 피해에 대한 법학적 관심과 논의가 필요함을 제안한다. ”

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