노후 단독주택지 주거만족도 조사 및 개발방안연구 : 성남시소재 다중·다가구 주택의 설문조사와 중개물건확인서를 중심으로 = A Study on Residential Satisfaction and the Development of the Deteriorated Single-Family Housing

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Seongnam city experienced a rapid changes in terms of the environment from its agricultural settings to city ones after the housing project in the Jungbu-nyon, Gwangju-gun in Gyunggi province area was managed in 1968. The project was promoted in an attempt to solve the chronic housing shortage in the Metro Seoul area in 1960s. Even though substandard surroundings such as blocks of small lots, narrow roads and poor housing conditions can be improved all at once, demolish and redevelopment based on administrative expediency develops problems of too rapid changes in housing structure.
There are two types of developing deteriorated single-family housing: demolish and redevelopment, and restorative development. In order to develop deteriorated single-family housing, an appropriate type of development should be chosen according to the specific conditions of the area. In cases of Jungwon-gu and Sujong-gu of Seongnam-si, these areas are adjacent to the core 3 areas of Seoul including Gangnam-gu, Suseo-gu and Songpa-gu, and low-income people are the majority of the dwellers. Demolish and redevelopment is not considered as an effective solution for deteriorated single-family housing. According to the precedent studies, demolish and redevelopment approach resulted in less than 10% of return-and-settle rate of the residents in the relevant areas, which means that this approach caused confusions in the residents’ life style including jobs. In order to assess self-development by each lot in the single-housing area is available or not, legal preview such as on the Construction Law is necessary. Single-housing is usually planned based on the personal preferences, but in case of multi-housing is targeted for rent or selling by unit. Accordingly, maximum floor ratio is pursued in cases of multi-housing, and legal restrictions on the floor ratio may need to be deregulated in some degree.
Local realtors, owners and consumers participated in the survey of the present study. Questionnaire was prepared with 8 questions which were selected from the realtor’s checklist, and additional 7 questions for survey.
Descriptions on the subject real estate were better than average in the 5-step scale. Registrations were mostly confirmed by the local realtors. Regulations on transaction were confirmed by realtors and other experts in the field. The current condition of the real estate was checked by the author. Environment was checked by the author, realtors and residents of the area. Means of transportation in the area were subway and bus. Administration method was self-administration. Answers on the additional 7 questions may be highly subjective due to the sensitive contents included in the questions.
In the in-depth interview, income level, educational background, family status, housing type and size of housing were investigated. In conclusion, restorative development is considered to be better for future urban redevelopment than the method of demolish and redevelopment based on the opinions of the author and seasoned realtors who have more than 30 years of experiences.

국문 초록 (Abstract)

성남시는 60년대 서울시의 주택난을 해결하기 위해 1968년 경기도 광주군 중부면 지구 일대의 주택지 경영 사업을 계기로 농촌지역에서 도시로의 급속한 변화가 이루어 진다. 여기 연구 논문은 주거지 구조는 행정편의 주의적 철거 재개발 방식은 과소필지, 협소한 도로, 주택환경을 일시에 개선 할 수 있는 장점에도 불구하고 개발에 따른 급격한 주거 구조의 변화와 부작용을 발생시키는 단점을 내포하고 본 연구의 목적은 현지 공인중개사가 효과적으로 이용하고 있는 중개물건 확인 설명서를 분석하고 거주 후 평가 설문지를 활용하여 노후 단독주택의 문제점을 도출, 이에 대한 단독(다중, 다가구 주택)주택의 계획, 제도적 발전 방향을 제시하는데 있다.
여기에 노후주거지를 정비하는 유형은 철거재개발과 수복 개발로 대별되는데 각각 나름대로 특성을 가지고 잇으나 노후주거지를 정비하기 위해서는 해당지역의 여건에 적합한 정비유형이 선택 되어야 한다. 그러나 특히 성남시 중원구, 수정구지역의 특성상 서울의 중심구역인 강남3구 강남구, 수서구, 송파구의 입접도시로 영세민 거주지역이 특징이고 노후거주지를 철거재개발로 일시적 해결방법이 아니고 선행연구에서도 철거재개발로 거주민의 회기정착률이 10% 이하로 영세민들에게 직장, 직업 등 생활의 기반을 혼란케 하는 요인이다. 단독주택지를 대상으로 필지단위의 자력개발이 가능한 여부를 살펴보기 위해 건축법등에서 규정하고 있는 관련 사항들이 우선검토하고 단독주택건축은토지소유자의 기호에 따르는 측면이 큰 반면 다세대, 다가구 주택은 임대 및 분양을 목적으로 하는 특성상 최대 용적률을 추구하기 때문에 건축규모 관련 법적규제를 완화 검토할 필요가 있다.
본 연구를 위해서 현지 공인중개사, 소유자, 소비자가 참여하는 가운데 공인중개사의 중개물건 확인설명서 항목중 8개 항목을 엄선발취하고 부가적으로 선택된 7개 항목을 엄선하여 심층설문조사 하였다.
대상물건의 표시는 5점선택평가에서 보통이상이었고 등기부기재는현장공인중개사 확인이대다수의존하고 있으며 거래규재는 중개사확인과주변이야기에 의존하고 있으며 시설확인상태는 직접확인과 중개사확인에 의존하고 있으며 마감상태는 직접확인이었고 환경조건은 직접확인, 중개사확인, 주변이야기로 나타났으며 입지조건은 지하철이용, 버스이용이었고 관리조건은 자체방법이였고 부가적인 7개항목은 자존심의 유발 때문에 질의와 답변의 민감도가 깊었다.
소득수준, 교육수준, 가족관계, 거주형태. 거주평수 등은 심층면접의 대상이었다. 현지 심층조사에서 전수조사의 평가는 아니지만 현지 공인중개사의 30년이상 종사한 분들의 얘기와 현장에서 다년간 종사한 본 연구자로서의 무조건 편의적 전면철거 재개발로 하기 보다는 수복 재개발로 가는 방향이 앞으로 도시성장에 필요하다고 판단된다.

목차 (Table of Contents)

• 요 약 3
• 목 차 5
• 표 목 차 7
• 그림목차 8
• Ⅰ 서 론 9
• 1.1 연구의 배경 및 목적 9
• 1.2 연구의 내용 및 방법 11
• 1.3 연구흐름도 13
• Ⅱ 이론적 고찰 14
• 2.1 노후 주거지의 개념 14
• 2.2 개발 형태에 따른 정비유형 구분 15
• 2.3 전면 개발의 문제점 및 수복개발의 필요성 17
• 2.4 성남시, 국내 수복개발의 문제점 19
• 2.5 국내 및 해외 주택정책 및 중개제도, 서비스 정책모색 21
• 2.5.1 우리나라 주택 정책의 변천과정 21
• 2.5.2 주요 외국의 주택 정책 23
• 2.5.3 부동산 거래 질서와 해외 중개제도의 고찰 27
• 2.5.4 부동산 중개제도의 서비스 정책 30
• Ⅲ 주거 건물의 노후원인과 관련 건축법규 분석 32
• 3.1 주거용 건물 노후 원인 32
• 3.2 건축규모 관련 건축 법규 34
• 3.3 공동주택 노후화와 주민생활 환경 평가 35
• Ⅳ. 중개물건 확인 설명서 및 설문조사 분석 36
• 4.1 설문조사 분석 내용 36
• 4.2 소결 43
• Ⅴ. 결 론 44
• 참고문헌 46
• 부 록 48
• Abstract 61