개발밀도 규제의 이론과 그 효과

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 토지이용규제의 대표적 규제수단인 용적률 규제가 사회적 효용 변화에 미치는 영향력을 측정하고, 이를 통해 용적률 규제의 사회적 정당성을 고찰해 보도록 한다. 도시계획 분야에서 토지이용규제는 필수적 계획수단이지만, 규제 시행방식에 대한 관심에 비하여 ‘토지이용규제가 과연 효율적이었는가?’에 대한 근본적 질문은 상대적으로 소홀하게 취급되어 왔다.
분석결과, 서울대도시권에서 시행중인 개발제한구역과 용적률 상한규제를 전제로 이들 개발규제의 후생감소 효과를 측정한다. 도시 외곽구역에 개발제한구역을 설정하고, 기준도시(Base City) 주거용지 용적률을 28.5%까지 하향조정하는 경우, 사회적 후생 손실(=총규모)는 사회적 후생 손실의 합(가구당 148.8만원/년=9.8만원/년+139만원/년)으로서 상당한 규모이다. 그 구성내용을 좀 더 자세히 알아보면, 사회적 후생 손실 의 대부분은 용적률 상한규제로 인한 규제 준수비용이 차지하고, 다음은 개발제한구역의 지정으로 인한 사회적 비용이 차지한다. 이에 반하여 밀도규제 본래의 기대효과로서 도시기반시설의 혼잡개선효과 등은 가구당 21.4만원/년으로 미미하고, 그 결과 전체적으로 서울대도시권의 현행 밀도규제는 상당한 규모의 후생 손실을 야기하는 것으로 측정된다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Seoul adopted a restricitve zoning in 2003 where floor area ratios (FARs) were cut back by 28.5% in residential areas. We construct a spatial equilibrium model and measure the second-best efficiency of the FAR regulation and the efficiency loss caused by that massive down-zoning. As a second-best instrument, the FAR regulation achieves at most 4.1% of the welfare gain that the first-best policy mix could achieve over and above the free market city. On the other hand, the down-zoning has reduced the welfare by 2.6% of the average household income. This welfare loss amounts to 4.7 trillion KRW (4.0 billion US dollars) per year and, equivalently, 1.4% of the gross regional product of Seoul. In fact, the welfare loss mostly comes from the sharp increase in housing prices. In specific, the cost of reduced housing supply is shown to be six times larger than the benefits from improved amenities of lower density residential areas and almost seven times larger than the benefits from relieved congestion of road and non-road infrastructure.