아파트분양가 자율화정책의 효과성에 관한 연구 = (A) Study on the Liberalization Policy Effect of Sale Price for Apartment Housing

국문 초록 (Abstract)

우리나라는 1970년대부터 시작된 산업화와 도시화로 인해 도시인구가 급증하였고, 인구가 밀집된 도시는 주택문제를 야기시켜, 이의 효율적 차원에서 공동주택, 특히 아파트를 중심으로 한 주택가격이 폭등하였다.
이에 정부는 아파트의 공급가격을 규제하여 서민의 경제적 부담을 경감시키고 아파트 투기 및 주택가격 급등 사태를 저지하였다.
하지만 정부의 가격규제 정책은 주택시장에서 최고가격 설정 역할을 하여 비효율적 자원배분을 초래하였을 뿐만 아니라 분양 프리미엄의 존재에 의한 주택투기와 시세보다 현저히 낮은 분양가에 의한 주택 과소비를 초래하기도 하였다.
1995년 주택건설업체의 연이은 도산으로 주택가격 규제 정책의 방향 수정이 요구되었고, 이에 정부는 아파트의 미분양 급증을 막아 건설업체의 자금난을 덜기 위한 ‘주택시장안정화대책’을 발표하면서 강원, 충북, 전북, 제주 등 4개 지역의 중대형 아파트에 한정하여 분양가를 자율화하였다.
즉, 아파트분양가 자율화정책은 미분양주택의 증가 및 건설업체의 부도 등 주택건설업의 침체상황과 주택건설원가에 못 미치는 분양가 규제가 주택건설현장에서의 각종 부실공사와 부동산 투기의 원인이 된다고 보는 배경을 가지고 있다.
분양가자율화가 실시된 이후에 부동산시장에 어떠한 영향을 미쳤는가에 대해 실증적인 연구는 많지 않았기 때문에 분양가자율화가 시작된 지 10년이 되는 시점에 분양가자율화가 부동산시장에 어떠한 영향을 주고 있는가에 대해 구체적인 자료를 활용하여 연구할 필요성이 제기된다. 이에 본 연구에서는 주택정책의 하나인 분양가 자율화정책이 부동산시장, 특히 주택시장에 어떠한 영향을 주고 있는가를 실증 분석하는 것을 연구목적으로 하였다.
아파트분양가 자율화정책이 부동산시장에 미친 영향을 분석하고 정책의 성공여부를 파악하기 위하여 본 연구는 선행 연구를 통해 분석의 틀을 설정하고 이에 따라 1995∼2004년간 전국의 주택시장과 관련한 통계자료를 통하여 주택시장의 안정화, 주택경기 활성화, 주택여과 효과, 주택의 품질향상 등 네 가지 효과를 분석하여 다음과 같은 결과를 얻었다.
첫째, 아파트분양가 자율화는 주택시장의 안정화에 부정적인 영향을 주었다. 아파트분양가 자율화 이전보다 이후에 주택의 가격은 급격히 변동하였다. 이러한 주택가격 상승은 주택의 투자대상으로서의 가치를 부각시키는 결과를 초래했다.
둘째, 아파트분양가 자율화는 주택건설업의 경기 활성화에 긍정적 영향을 주었다. 아파트분양가 자율화로 신규주택 공급가격이 수요에 맞추어 상승되는 여건이 조성되어 주택건설업자의 이윤 증가로 주택건설업의 활성화에 기여한 것이다. 1998년 분양가자율화가 전면적으로 도입된 후 주택건설업자가 그 이전에 비해 50%이상 증가하는 등 주택건설업은 분양가자율화를 통해 큰 성장을 이루었다.
셋째, 아파트분양가 자율화는 주택의 여과 효과 촉진에 부정적 영향을 주었다. 주택공급의 확대로 주택의 소유비율이 증가하였지만 주택보급률의 증가에 대비한 실질적 소유비율은 감소하여 아파트분양가 자율화를 통해 기대되었던 주택여과 효과는 발생하지 아니하였다. 분양가자율화에 따른 주택가격 상승에 구 주택의 가치가 동반 상승하여 구 주택이 시장에 공급되지 아니한 것으로 추정된다.
넷째, 아파트분양가 자율화는 주택품질 향상에 긍정적 영향을 주었다. 아파트분양가 자율화 이후 주택의 품질에 대해 만족하는 가구들이 증가하였으며 불만족 가구들에서도 품질 외적인 요소가 차지하는 비율이 증가하였다. 그리고 주택의 구조에서도 주택 당 방의 수, 화장실 등 부대시설도 증가하여 거주자의 편의가 향상되었다.
위의 내용을 요약하면 아파트분양가 자율화는 주택건설업의 활성화와 품질의 향상 등 긍정적인 효과도 있었지만 토지 공개념과 같이 중요한 요소를 간과하여 주택가격의 급상승 등 부정적 효과가 컸던 것으로 평가된다.
결국 아파트분양가 자율화는 정책의 결과만 보았을 때 주택이 가지는 사회적 의미와 비중에 비추어 충분한 준비 없이 실시된 것으로 판단되며, 당초 정책목표로 의도했던 대다수의 국민을 위해 필요한 주택시장의 안정화, 주택여과효과의 촉진과 관련한 효과 등은 미미하였다.
따라서 앞으로 관련 정책당국은 주택의 품질 등 주택시장 전반의 성능이 향상된 것을 모든 국민이 누릴 수 있도록 제도를 마련해야 할 것이다. 특히 아파트분양가 자율화정책이 주택시장의 자율성을 높여 주택가격의 변동성이 매우 커졌으므로 이와 관련한 주택시장 안정화대책이 절실하다. 주택시장 안정화는 부가적으로 주택의 투기적 요소를 감소시켜 주택여과 효과도 촉진하게 될 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The beginning of industrialization in 1970's triggered the increment of city population and it caused the lack of housing in the cities. The construction of apartment and its supply was the actions to relieve the insufficiency of housing in the urban areas.
However, the supply of apartment was inadequate to meet existing demand. In result, the price of apartment got skyrockets in densely populated district. Therefore, the government restricted the supply price of the apartment to lighten the financial burden for the common people.
In 1995, many residential construction companies became bankrupt and change of policy in restriction of residential sale price was required to solve this problem.
The government had to stop the rise of unsold residence by promoting "The liberalization of the sale price of apartment units" And the government liberalized the sale of medium-large size apartment units only in Gangwon, Chungbuk, Jeonbuk, Jeju., because the restriction of sale price on apartment was believed to be the reason of increasing number of unsold residences and non-payment of construction companies therefore slowing down construction industry which also resulted in fraudulent work and real estate speculation.
It is necessary to analyze how "The liberalization of the sale of apartment units" had impact on real estate market, especially residential market after it was first introduced 10 years ago.
This thesis scrutinized the impact of "The liberalization of the sale of apartment units"to real estate market and examined the residential market statistical data from 1995 to 2004 after literature research to review the outcome by inspecting 4 main effects; Stability of real estate market, revitalizations of housing market, "filtering process", Improvement of quality of residence.
Firstly, "The liberalization of the sale of apartment units" caused the of residential sale price deteriorated after the policy. The variability in fluctuation of sale price increased due to liberalization of sales and this high fluctuation attracted more investors.
Secondly, "The liberalization of the sale of apartment units" made the construction industry revitalized and it helped the industry by making profit over capability to meet all the demand for new residence. After the policy was fully adopted, the number of building contractor increased over 50% and construction industry achieved a huge growth due to the policy.
Thirdly, "The liberalization of the sale of apartment units" introduced negative effect on promotion of "filtering process". As supply of residence multiplied, the ownership ratio increased but the actual ownership ratio decreased when compared with residential logistical ratio. The expected "filtering process" did not occur. Old residence failed to enter the market because its’ sale price was also risen due to "The liberalization of the sale of apartment units".
Fourthly, "The liberalization of the sale of apartment units" brought the improvement of apartment in terms of quality.
The number of satisfied household with the quality increased and the reason for unsatisfied household was due to external factors; non-related with quality. The number of bedrooms and bathrooms and also the subsidiary facilities increased in the structure of residence, hence convenience of resident improved.
To summarize above contents, "The liberalization of the sale of apartment units" strengthened the market liberalization and emphasized the quality but it overlooked the important factor; the public concept of land ownership and it introduced sudden rise of residential sale price.
The policy outcomes show that there was insufficient preparation to rapidly try to adopt the liberation without deep consideration about the meaning or impact of housing. "The liberalization of the sale of apartment units" proved to be only effective in construction industry revitalization and increased quality of real estate. However it shows slight progress".
Therefore the construction authority should establish the system to provide better residence in terms of quality and price to public. Especially "the liberalization of the sale of apartment units" increases the possibility of variation in prices, therefore the measure to stabilize real estate market is urgently needed.
The "real estate market stabilization" is just supplementary to eliminate the speculative factors about real estate factors and to promote "filtering process".

목차 (Table of Contents)

• 국문초록 = ⅰ
• 목차 = ⅳ
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위와 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 5
• 제2장 이론적 배경 = 6
• 제1절 부동산정책과 주택정책 = 6
• 1. 부동산정책 = 6
• 2. 주택정책 = 14
• 제2절 아파트 분양가제도 = 26
• 1. 분양가규제제도 = 26
• 2. 분양가자율화제도 = 28
• 제3절 선행연구와 분석의 틀 = 30
• 1. 선행연구의 검토 = 30
• 2. 분석의 틀 = 33
• 제3장 아파트분양가 자율화정책 = 38
• 제1절 분양가 자율화정책의 도입 = 38
• 1. 도입배경 = 38
• 2. 도입과정 = 42
• 제2절 분양가 자율화정책의 추진과정 = 47
• 1. 자율화 도입기(1995 .9~1996 .11 = 47
• 2. 자율화 확장기(1996 .12~1997 .5) = 49
• 3. 자율화 정착기(1998 .1~1999 .1) = 50
• 제4장 아파트분양가 자율화정책의 효과성 분석 = 52
• 제1절 정책집행 결과분석 = 52
• 1. 주택시장의 안정화 = 52
• 2. 주택건설경기 활성화 = 64
• 3. 주택여과 효과 = 70
• 4. 주택 품질향상 = 73
• 제2절 전문가 의견분석 = 77
• 1. 조사개요 = 77
• 2. 주택시장 안정화에 대한 인식 = 79
• 3. 주택건설경기 활성화에 대한 인식 = 81
• 4. 주택여과 효과에 대한 인식 = 82
• 5. 주택품질 향상에 대한 인식 = 83
• 6. 분양가 자율화정책에 대한 평가 의견 = 84
• 제3절 종합평가 = 86
• 제5장 결론 = 89
• 제1절 연구의 요약 = 89
• 제2절 정책 제언 = 91
• 제3절 연구의 한계 = 95
• 참고문헌 = 97
• 부록 : 설문지 = 102
• ABSTRACT = 112