거래사고 예방을 위한 부동산 중개제도 개선방안 연구 = A Study on Improvement Plan in Real Estate Agency System for Preventing Accidents from Transaction

국문 초록 (Abstract)

제 목 : 거래사고 예방을 위한 부동산
중개제도의 개선 방안 연구

부동산 시장은 거래의 비공개성․시장의 국지성․개별성에 의한 비표준화 등으로 인하여 부동산 시장의 운영형태가 제한되며 유통시장에 대한 정보가 공개되지 않은 결과 시장의 조직화가 어렵다.

본 논문의 연구목적은 부동산 중개의 거래질서가 보다 안전하게 운영되고 선진화 되어 부동산시장의 다변화에 따른 시대적 상황이 요구하는 전문성을 확보하고 거래의 투명성 및 신뢰성의 확보로 부동산시장의 개방에 따른 경쟁력 강화를 위해서는 단순 알선 중개서비스에 머무르고 있는 부동산 중개제도의 문제점을 개선하고 최근 빈번하게 발생되고 있는 거래사고와 그에 따른 분쟁에 대한 해결방안을 제시하는데 있다.

문헌적 연구로는 각종 자료 등을 통하여 부동산을 중개하는 과정에서 발생되고 있는 거래사고를 유형별로 분석하여 그 발생원인과 이를 근원적으로 예방할 수 있는 대책을 검토하고, 사회연구는 각국의 부동산 중개제도의 사례와 국토해양부 및 국토연구원 등의 연구 자료를 참고 하였으며 보다 현실적이고 구체적인 조사를 위하여 현업에 종사하고 있는 공인중개사를 대상으로 설문조사를 실시한 결과를 분석하여 우리 실정에 맞는 부동산 중개제도의 개선방안과 부동산 에스크로우제도와 권원보험제도의 정착 방안을 제시하고자 한다.

첫째, 부동산중개업이 지금의 단순한 거래의 중개에 머무르지 않고 법률관련 서비스․세금관련 서비스․금융관련 서비스․재개발․재건축과 관련한 개발프로젝트와 관련된 서비스 등을 원스톱으로 제공할 수 있도록 영세성을 벗어나 외국의 사례처럼 프랜차이즈화 하는 등 이를 전문화, 기업화할 수 있는 여건을 조성하여 업무범위를 확대할 수 있도록 연관된 업종의 겸업을 허용하는 등의 제도적 보완이 필요하다고 본다.
둘째, 현행 부동산 중개업은 이론 위주의 공인중개사 시험에 합격하기만 하면 불과 3-40시간의 사전교육만 이수하면 부동산 중개업소를 등록하여 업무를 개시할 수 있도록 규정되어 있다. 따라서 경험미숙에 따른 거래사고가 적지 않게 발생하고 있으며 경영악화로 폐업을 하게 되는 경우가 적지 않으므로 감정평가사 등에서 시행되고 있는 실무수습제도를 도입하여 거래사고의 예방과 전문 직업인으로서의 위상을 제고하여야 한다.

셋째, 현행 부동산 중개업자에 대한 교육은 기존의 중개업자에 대한 실무중심의 보수교육에 대해서는 아무런 의무규정을 두고 있지 않다. 따라서 업무수행의 향상과 변화에 대한 적응력을 키워 경쟁력을 높이는 한편 거래사고를 예방하기 위해서는 정기적인 실무교육에 대한 의무규정을 제도적으로 보완하여야 한다.

넷째, 부동산 거래사고와 관련된 손해배상과 관련하여 협회의 공제제도는 거래사고가 발생한 경우, 완전한 보장책이 되지 못하고 있는 실정이므로 이미 도입되어 있으나 아직 우리 부동산 거래와 관련하여 정착되지 못하고 있는 부동산 에스크로우제도와 권원보험(權原保險)제도를 우리의 실정에 맞게 수정 보완하여 부동산거래에도 전면적으로 정착시켜 나갈 수 있는 방안을 제시하였다.

에스크로우제도의 정착에 따른 일시적 혼란을 최소화하기 위하여 초기에는 주도적으로 업무를 운영할 주체가 일원화되어야 할 필요가 있으며 제도정착을 위한 정부차원의 정책적 지원과 대국민 홍보가 필요하다고 본다. 부동산 에스크로우제도의 도입과 정착은 거래사고를 근원적으로 예방할 수 있다는 효과는 물론 거래질서의 투명화 확보로 탈세를 방지하고 취득세․등록세․양도소득세 등의 징수 가능한 세원의 누수를 방지하여 정부차원에서 투기차단 및 공평과세의 자료로 활용할 수 있게 되어 건전한 부동산 거래질서의 확립에 기여하게 될 것으로 기대한다.

목차 (Table of Contents)

• 목 차
• 요 약ⅰ
• 표 목 차ⅴ
• 그림목차 ⅶ
• Ⅰ. 서 론
• 1.1 연구목적과 배경 1
• 1.2 연구범위 및 방법 3
• 1.3 부동산거래사고 예방과 관련된 선행연구의 동향 7
• Ⅱ. 부동산 거래와 관련된 법률적 근거
• 2.1 부동산거래의 의의 9
• 2.1.1 부동산의 특성과 부동산시장의 특성 10
• 2.1.2 부동산 거래의 내용 및 유형 13
• 2.2 부동산거래관련 입법정책에 따른 위험의 요소 19
• 2.2.1 부동산 물권변동과 공시방법 19
• 2.2.2 부동산정책의 유형과 공법적 거래규제 28
• Ⅲ. 부동산 중개제도의 문제점과 개선방안
• 3.1 부동산 중개업의 개념 및 특성 34
• 3.1,1 부동산 중개업의 정의 34
• 3.1.2 부동산 중개업의 특성과 필요성 35
• 3.1.3 부동산 중개제도의 현황 36
• 3.1.4 부동산 중개시장의 환경변화 41
• 3.2 외국의 부동산 중개제도 42
• 3.2.1 미국의 부동산 중개제도 42
• 3.2.2 영국의 부동산 중개제도 46
• 3.2.3 일본의 부동산 중개제도 49
• 3.3 외국과 우리나라 중개제도와의 비교 51
• 3.4 우리나라 부동산중개제도의 문제점과 개선방안 58
• 3.5 설문조사를 통한 부동산중개업의 실태연구 75
• 3.5.1 설문조사의 개요 75
• 3.5.2 설문조사의 내용과 결과 76
• Ⅳ. 에스크로우제도와 권원보험의 도입 및 활성화 방안
• 4.1 에스크로우제도의 정의와 필요성 91
• 4.1.1 에스크로우제도의 정의 91
• 4.1.2 에스크로우제도의 기능과 필요성 93
• 4.1.3 미국의 에스크로우제도 적용사례 95
• 4.2 권원보험(權原保險)제도의 개요 101
• 4.2.1 권원보험의 정의 101
• 4.2.2 권원보험의 기능과 종류 103
• 4.3 부동산에스크로우와 권원보험의 정착방안 105
• 4.3.1 우리나라의 에스크로우제도 105
• 4.3.2 우리나라 에스크로우제도의 정착을 위한 방안 108
• Ⅴ. 결 론
• * 참고문헌 118
• * Abstract 120
• * 감사의 글 123
• 표 목 차
• <표 1-1> 연구흐름도 7
• <표 1-2> 선행연구의 주요내용 8
• <표 2-1> 등기하지 않아도 권리가 변동되는 경우 21
• <표 2-2> 각국의 부동산 공시제도 비교 24
• <표 2-3> 주택 상가건물임대차보호법상의 대항요건 26
• <표 2-4> 근저당권 설정과 임차인의 전입신고가 같은 날짜인 경우 27
• <표 2-5> 부동산 정책의 유형별 정책수단 28
• <표 2-6> 현재 시행중인 공법상 거래 관련제도 29
• <표 2-7> 허가대상 토지면적 32
• <표 3-1> 부동산 중개업자의 등록기준 37
• <표 3-2> 연도별 부동산 중개업자 증감 현황 40
• <표 3-3> 부동산 시장의 개방현황 41
• <표 3-4> 2009년 1/4분기 현재 외국인의 토지 보유현황 42
• <표 3-5> 영국의 부동산 중개수수료 49
• <표 3-6> 일본의 부동산 중개수수료 51
• <표 3-7> 한국․일본․미국의 부동산중개업자 자격요건 비교 54
• <표 3-8> 현행 우리나라의 부동산 중개수수료 57
• <표 3-9> 년도별 공인중개사 자격시험 합격자 현황 61
• <표 3-10> 손해보상의 보장을 위한제도 68
• <표 3-11> 연간 거래건수 (2008년 기준) 설문조사 결과 69
• <표 3-12> 중개대상물 확인․설명서 서식 70
• <표 3-13> 인구통계학적 사항표 76
• <표 3-14> 응답자의 지역별 분포 현황 77
• <표 3-15> 현재 직업에 만족하지 못하는 이유 81
• <표 3-16> 월 평균 소득 현황 81
• <표 3-17> 현행 부동산중개제도에 대한 만족도 82
• <표 3-18> 현행 부동산중개제도에서 우선하여 개선할 사항 82
• <표 3-19> 중개수수료는 어떻게 정하는 것이 타당한가 83
• <표 3-20> 공인중개사 자격제도의 보완 수정사항 84
• <표 3-21> 경쟁력을 높이기 위한 자기 개발 방법 85
• <표 3-22> 부동산시장개방에 따른 경쟁력을 높이기 위한 방안 86
• <표 3-23> 공인중개사가 전문직업인으로 평가받지 못하는 이유 86
• <표 3-24> 부동산중개업소의 행정규제단속에 대한 의견 87
• <표 3-25> 부동산관련법규 중 잘 지키지 않게 되는 사항 87
• <표 3-26> 부동산거래사고의 경험여부와 횟수 88
• <표 3-27> 부동산거래사고의 발생원인 89
• <표 3-28> 부동산거래사고 발생을 감소시키기 위한 방안 89
• <표 3-29> 거래사고 발생 시 손해배상의 방법과 손해 90
• <표 3-30> 거래사고 발생 시 손해배상책임제도의 개선여부 90
• <표 3-31> 부동산 에스크로우 제도의 인지도 90
• <표 4-1> 권원보험과 일반 손해보험과의 비교 102
• <표 4-2> 에스크로우제도가 정착되지 않는 이유 107
• <표 4-3> 에스크로우제도의 필요성 108