부동산개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱 활성화 방안에 관한 연구 : 대전광역시 주상복합아파트 개발사례를 중심으로

국문 초록 (Abstract)

주택시장과 금융시장은 1997년도 ‘IMF 경제위기’라고 불리는 외환위기를 겪으면서 급격한 환경의 변화를 경험하고 있다. 주택건설업체는 계속되고 있는 자금난과 직접 주택사업의 시행에 따른 위험에서 벗어나고 부채비율을 줄이기 위하여 자체사업 관행에서 탈피하여 도급계약에 의한 단순시공 참여로 영업형태를 전환하고 있다. 따라서 전문 개발업자가 주택건설사업의 전면에 나서서 토지를 매입하고 사업 인․허가를 득한 후 소요자금을 금융기관 등으로부터 조달하는 방법이 활성화 되고 있다.
이러한 부동산금융환경의 변화와 함께 개별 프로젝트의 사업성을 기초로 금융이 발생하는 프로젝트성 금융방식이 활발히 진행됨으로써 현재 부동산개발사업에 적용되고 있는 담보제공을 전제로 하는 기업금융 방식에서 벗어나 프로젝트 파이낸싱 방식이 활성화될 것으로 예상된다.
즉, 앞으로는 개별사업의 사업성 및 다양한 재원조달 능력과 유리한 조건의 금융 동원 능력과 같은 경쟁력이 절실히 요구되는 바, 건설회사나 시행사는 이러한 능력을 필히 갖추어야 할 것이다. 또한 국내 금융기관의 입장에서는 부동산개발사업에 대한 동 금융기법의 활용 가능성에 대해서도 조명해야 할 것이다.
본 연구에서는 부동산개발사업의 효율적 자금조달 방안을 연구하기 위하여 프로젝트 파이낸싱과 부동산개발사업의 이론적 내용을 살펴보고, 현재 국내 부동산개발업체들이 수행하고 있는 개발사업의 부동산개발금융 현황을 살펴본 후, 이에 대한 부동산 개발금융의 문제점 및 그 한계에 대하여 파악하고자 하였다. 이와 더불어 실제 부동산개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱 적용사례의 분석을 통해 부동산개발사업에서의 프로젝트 파이낸싱 활성화방안을 제시하고자 하였다.
위와 같은 연구목적을 달성하기 위하여 본 논문은 모두 5장으로 구성하였다. 제1장에서는 본 연구의 목적과 연구의 범위 및 방법을 제시하였으며, 제2장에서는 부동산개발사업과 프로젝트 파이낸싱에 대한 이론적 고찰을 통하여, 부동산 개발사업의 특성과 유형, 그리고 부동산 개발사업의 변천과정과 부동산개발금융의 특징과 문제점에 대해 살펴보았다. 또한 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징, 발전과정에 대해 짚어보았으며 프로젝트 파이낸싱의 구조 분석을 통하여 부동산개발사업에서 프로젝트 파이낸싱의 적용 가능성에 대해 살펴보았다.
제3장에서는 현재 행정중심복합도시 개발에 따라 부동산개발사업의 이슈가 되고 있는 대전지역의 중구 문화동 주상복합아파트 개발사업을 살펴봄으로써 부동산개발사업에 있어 프로젝트 파이낸싱 적용사례를 살펴보았다.
제4장에서는 부동산개발사업에 있어 프로젝트 파이낸싱의 문제점과 활성화 방안에 대해 논의하였다. 마지막으로 제5장에서는 위의 내용들을 요약 정리하면서 결론을 지었다.
향후 부동산개발사업에서 프로젝트 파이낸싱의 활성화를 위해서는 건설업체의 사업구조 개선과 아울러 금융권의 대출구조 개선 등이 이루어져야 할 것이며, 정부의 제도개선 노력도 선행되어야 할 것이다. 또한 다양한 부동산 금융기법과의 연계를 통해 새로운 자금조달 기법에 대한 연구도 이루어져야 할 것이다.
그리고 프로젝트의 단일 사업에 대해서 대출이 이루어지므로 기업이나 금융권에서 프로젝트의 사업성 평가에 대한 전문 인력과 노하우가 절실히 요구되며, 위험관리를 체계적으로 할 수 있는 시스템구축이 이루어진다면 부동산개발사업에 있어서 프로젝트 파이낸싱의 활성화 시기는 좀 더 앞당겨질 것이라고 생각한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

As the real estate market changes from supply-oriented to demand-oriented, the developer needs to adequate pre-investigate the market and feasibility study by scientifical and reasonable approach to make worthy investment.
The Korean Real Estate Development Market has experienced extremely difficult times under the IMF because up until now, development companies have mostly relied on the corporate financing method which is based on the theirs credit or security. Also, it has brought to bankruptcy many companies which are used the same financing method.
However, after having gone through the IMF followed by Real Estate demand decline and asset deflation due to the extreme economic depression, the crisis led to series of bankruptcies of construction companies and the Real Estate development project is undergoing a lot of difficulty with the lack of supplied funds.
This is due to the structural factor that fund suppliers such as the construction company is suppling funds corporate finance such as the supply of mortgage or payment guarantee, which may lead to an insolvent company as a whole from an insolvent particular project. In order words, it is at state of which lacks concomitance of complete project analysis as well as lack of project and financial structuring. As one of the means to solving the problem, there had been an attempt to apply the project finance to a development project.
The purpose of this study to discuss with and to study effective financing method of the Real Estate development project in Korea. One of the key success factors that the Real Estate development industry has is the structure of the financing and business practicing.
Therefore, I intend to explain the concept and the methods of the Real Estate development project financing which is more active, flexible and innovative. Also I want to suggest the effective financing method in Real Estate development business in Korea.
In this conception, this study is consist of five chapters. The first chapter of this study, I describe the purpose and range of this study. The second chapter of this study includes theory of the project financing and the Real Estate development project. In the third chapter, I attempt to analyze the project financing case in the Development of Residential-Commercial Apartment Complex. The fourth chapter review the problems and utilization of project financing in the Real Estate development project.
As a result, the fifth chapter is a summary of this study.

목차 (Table of Contents)

• 제1장 서 론
• 1. 연구의 배경 및 목적
• 2. 연구의 범위 및 방법
• 제2장 부동산개발사업과 프로젝트 파이낸싱에 대한 이론적 고찰
• 제1절 부동산 개발사업에 대한 이해
• 1. 부동산 개발사업의 특성
• 2. 부동산 개발사업의 유형
• 3. 부동산 개발사업의 변화과정
• 제2절 국내 부동산 개발금융의 특징
• 1. 부동산 개발금융의 개념과 특징
• 2. 국내 부동산 개발금융 방식의 특징
• 제3절 프로젝트 파이낸싱에 대한 이해
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 개념 및 특징
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 변천과정
• 제4절 프로젝트 파이낸싱의 구조
• 1. 프로젝트 파이낸싱의 구조 및 참여자
• 2. 프로젝트 파이낸싱의 절차 및 자금구조
• 3. 프로젝트 파이낸싱과 기업금융
• 제3장 부동산개발사업에서 프로젝트 파이낸싱 사례분석
• 제1절 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 개요 및 사업구도
• 1. 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 개요
• 2. 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 구도
• 제2절 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 타당성 분석
• 1. 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 주요조건 검토
• 2. 프로젝트 파이낸싱 약정서의 과도한 요구사항
• 3. 대전 문화동 주상복합아파트 개발사업의 타당성 분석
• 제4장 부동산개발사업에서 프로젝트 파이낸싱의 문제점과
• 활성화 방안
• 제1절 프로젝트 파이낸싱의 문제점
• 1. 물적 담보위주의 대출관행
• 2. 비소구 금융방식의 미정착
• 3. 프로젝트 파이낸싱 계약에 대한 경험의 부족
• 4. 리스크 관리시스템의 부재
• 5. 전문 인력과 운영기관의 미비
• 제2절 프로젝트 파이낸싱의 활성화 방안
• 1. 물적 담보위주 대출관행에 대한 활성화 방안
• 2. 비소구 금융방식의 미정착에 대한 활성화 방안
• 3. 프로젝트 파이낸싱 계약 경험부족에 대한 활성화 방안
• 4. 리스크 관리시스템 개선을 통한 활성화 방안
• 5. 전문 인력과 운영기관미비에 대한 활성화 방안
• 제5장 결 론
• 참고문헌