주택재개발사업에 따른 토지 등 소유자와 세입자의 의식조사 연구 : 한남 뉴타운지구를 중심으로 = A Survey Study on the Attitude towards the Owners and Tenants of Land Related to the Redevelopment Project

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

For the purpose of this study, the effective sample number of the population was selected with a focus on the Hanam New Town District located in the whole area of Hanam-dong, Yongsan-gu Seoul and the survey on the attitude of the residents shown in the process of redevelopment project promotion was conducted for the owners and tenants of land through the structured questionnaire research. As a result, the following findings were obtained:
First, the tenants' lack of understanding about the redevelopment project and of understanding about the migration measure may bring about the conflict between the owner and redevelopment association of land in the process of promoting the redevelopment project in the future. Accordingly, the legal and institutional arrangement for periodic education and public relations for tenants is needed as the solution to it.
Second, the problem of the migration measure between owner and tenant related to the redevelopment association or land and the problem of the area of their migration may delay the redevelopment project or cause the conflict problem. As the scheme to improve it, government or the redevelopment association, therefore, needs to attempt the stability of residential life by supplying public housing for them.
Third, the problem of increase in residential expenses such as additional charges and maintenance cost of the apartment house at the time of reoccupancy may become a stumbling block in promoting the redevelopment project. Accordingly, its most desirable improvement scheme is that the floor area suited to the economic income level of the owner and tenant related to land and the like should be supplied in consideration of local conditions and the minimum financial support policy should be provided by government.
Fourth, most tenants resident in the redevelopment project district are living under the emotionally unstable condition while feeling socially alienated and deprived out of anxiety that they seem to fail to gain benefits and out of anxiety that they should move to another place. Its improvement scheme is to establish the legal and institutional arrangement so that the prospective redevelopment project area may carry forward with the redevelopment project only when providing for the migration measure, migration compensation money and migration area for tenants beforehand. Then it would resolve the current social alienation and deprivation that they feel to some extent.
Fifth, speculative demand exists in most redevelopment project areas. Therefore, it is necessary to consider introducing the temporary housing transaction permission system so that housing transaction in the redevelopment project district may make the purpose of transaction transparent.
As mentioned above, this study attempted to elicit the problem through the survey study on the attitude of owners and tenants of land in the redevelopment project district and present its improvement scheme. But this problem is simply the conscious one coming out on the surface. So if the measure problem and migration problem for tenants become realistic, another form of problem may come out. Therefore, it is necessary to continue identifying and investigating related ongoing problems.

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 서울특별시 용산구 한남동 일대 한남 뉴타운지역을 중심으로 모집단에 대한 유효표본수를 선정하고 구조화된 설문지를 통해 토지 등 소유자와 세입자를 대상으로 주택재개발사업 추진과정상 문제점을 알아보고자 이들의 의식조사를 실시하였다. 그 결과 첫째, 세입자들이 주택재개발사업에 대한 이해부족과 이주대책에 따른 인식부족은 향후 주택재개발사업이 추진되는 과정에 토지 등 소유자 또는 조합 측과 마찰을 빚을 수 있다. 따라서 이에 대한 개선방안으로 주택재개발사업구역에 거주하는 세입자들에 대한 교육ㆍ홍보가 절실히 요구되며, 이의 해결방안으로 세입자에 대한 정기적 교육ㆍ홍보를 위한 법ㆍ제도적 장치가 필요하다.
둘째, 토지 등 소유자와 세입자 간 또는 조합 측과 이주대책 문제와 이들의 이주지역 문제가 주택재개발사업을 지연케 하거나 갈등문제로 야기될 수 있다. 따라서 이에 대한 개선방안으로 정부 또는 조합 측에서 이들을 위한 저렴한 공공주택을 공급하여 주거생활의 안정을 도모할 필요가 있다.
특히, 이들이 원하는 이주지역은 수도권지역이 아닌 인근지역 또는 서울특별시 지역이므로 먼저 재개발사업을 하는 단지 일정부분의 주거공간을 다음 재개발사업을 하는 사람들에게 일시 임대 공급하는 방식이나 서울특별시 외곽 인근지역에 공공주택을 신축하여 이를 이용한 순환재개발방식을 도입하는 것이 이들의 주거안정에 도움이 될 것이며 이렇게 공급되는 공공주택은 일시적 사업기간에만 이용하므로 저렴한 관리비 등 비용부담이 적도록 해야 할 것이다.
셋째, 재입주 시 추가부담금과 관리비 등 주거비용 증가문제가 대두되어 재개발사업의 추진에 걸림돌이 될 수 있다. 따라서 이에 대한 개선방안은 영세 토지 등 소유자와 세입자가 필요로 하는 평형을 미리 파악하여 지금의 소형평형의무비율의 일률적 적용보다도 이들의 경제적 소득수준에 맞고 원하는 평형을 지역별 여건을 감안하여 공급함은 물론 정부에서 최소한의 금융지원정책이 함께 이루어진다면 가장 바람직한 개선방안일 것이다.
넷째, 재개발사업구역에 거주하는 대부분의 세입자는 세입자로 해택을 받지 못할 것 같다는 불안감과 이사를 해야 한다는 불안감으로 사회적 소외감과 박탈감까지 느끼고 있으며 정서적 불안정 상태에서 생활을 하고 있다. 이에 대한 개선방안은 재개발사업이 추진되는 지역은 미리 세입자에 대한 이주대책이나 이주보상비 그리고 이주지역을 선정해야만 사업을 추진할 수 있도록 법ㆍ제도적장치가 마련된다면 세입자들은 이주에 대한 자신의 대책을 알 수 있어 지금과 같은 소외감이나 박탈감, 불안감 등은 어느 정도 해소될 것이다.
다섯째, 대부분 재개발사업지역에는 투기적 수요가 존재한다. 따라서 이들에 대한 대책으로 재개발사업구역에서의 주택거래는 거래 목적을 분명히 할 수 있도록 일시적 토지거래허가제도 도입을 고려해볼 필요가 있다.
이상과 같이 본 연구에서는 주택재개발사업구역에서 토지 등 소유자와 세입자에 대한 의식조사ㆍ연구를 통해 문제점을 도출하고 그 개선방안을 제시하였다. 그러나 이러한 문제점은 단순히 표면에 나타나는 의식적 문제점일 뿐 세입자 대책문제와 이주문제가 현실적으로 다가온다면 또 다른 형태의 문제로 나타날 수 있어 지속적인 문제점의 파악과 연구가 필요하다.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 및 목적 = 1
• 제 2 절 연구의 범위와 방법 = 4
• 1. 연구의 범위 = 4
• 2. 연구의 방법 = 4
• 제 2 장 정비사업의 일반적 고찰과 선행연구 = 6
• 제 1 절 정비사업의 일반적 고찰 = 6
• 1. 정비사업의 개념과 의의 = 6
• 2. 정비사업의 종류와 절차 = 9
• 3. 정비사업의 필요성 = 14
• 제 2 절 뉴타운사업과 도시재정비촉진사업 = 16
• 1. 뉴타운사업의 개념과 의의 = 16
• 2. 뉴타운사업의 시행방식과 절차 = 17
• 3. 도시재정비촉진사업의 개념과 의의 = 20
• 4. 도시재정비촉진사업의 분류와 추진절차 = 22
• 5. 뉴타운사업과 도시재정비촉진사업의 비교 = 24
• 제 3 절 재개발사업의 일반적 고찰 = 31
• 1. 재개발사업 개념과 의의 = 31
• 2. 재개발사업의 분류와 절차 = 32
• 3. 재개발사업의 필요성 = 36
• 제 4 절 선행연구의 검토와 시사점 = 37
• 1. 선행연구의 검토 = 37
• 2. 시사점 = 39
• 제 3 장 정비사업의 추진계획과 현황분석 = 41
• 제 1 절 서울특별시 정비사업 현황 = 41
• 1. 서울특별시 뉴타운지역현황 = 41
• 2. 서울특별시 도시재정비촉진지구 현황 = 42
• 3. 뉴타운 및 균형발전촉진지구별 사업추진현황 = 43
• 제 2 절 용산구 한남 뉴타운 정비사업 현황 = 50
• 1. 용산구의 현황 = 50
• 2. 용산구 한남 뉴타운지정 현황 = 53
• 3. 용산구 한남 뉴타운개발계획 = 57
• 제 3 절 시사점 = 65
• 제 4 장 주택재개발사업에 따른 토지 등 소유자와 세입자의 의식조사 연구 = 66
• 제 1 절 설계조사의 개요와 분석방법 = 66
• 1. 설계조사의 개요 = 66
• 2. 자료 분석방법 = 66
• 제 2 절 자료의 실증분석 = 68
• 1. 신뢰도 검증 = 68
• 2. 주택재개발사업에 따른 토지 등 소유자와 세입자의 의식조사 분석 = 68
• 제 5 장 문제점과 개선방안 = 91
• 1. 문제점 = 91
• 2. 개선방안 = 93
• 3. 결론 = 96
• [참고문헌] = 98
• (부록) = 102
• ABSTRACT = 117