부동산권리분석제도의 문제점 및 개선방안에 관한 연구 = A Study on the Improvement and Problems of the System of Real Estate Title Analysis

국문 초록 (Abstract)

본 연구의 목적은 우리나라 부동산권리분석제도의 운영실태와 문제점을 조사·분석하고 그 개선방안을 제시하는데 있다. 부동산권리분석제도의 운영실태와 문제점을 분석하기 위한 필요한 자료는 문헌연구에 기초하고 있다. 본 논문의 연구범위는 첫째로 부동산권리분석제도의 근거를 조사·분석한다. 둘째 부동산 권리분석제도의 법·제도의 운영실태를조사·분석한다.
이상과 같이 분석한 결과 우리나라 부동산권리분석제도의 운영실태와 문제점을 다음과 같이 요약할 수 있다.
첫째, 우리나라 부동산권리분석의 제도적 기반이 미약하다. 둘째, 국가차원의 정책적인 의지가 미약하다. 셋찌, 부동산권리분석 시장이 성숙되지 못했다. 넷째, 부동권리분석 범위와 적용대상이 모호하다. 다섯째, 부동산권리분석방법의 발달이 미약하다. 여섯째, 권리분석전문가 집단의 발달이 미약하다.
이상과 같은 우리 나라 부동산권리 분석제도의 평가를 중심으로 부동산권리 분석제도의 개선방향물 결론으로 제시하면 다음과 같다.
첫째, 부동산권리분석에 관련된 법률을 정비하여야 할 것이다. 현재 우리나라에는 부동산권리분석에 대한 법률이 전무한 실정이다. 부동산권리분석이 정착되기 위해서는 법률의 정비가 꼭 필요하다. 이는 모든 행위의 근간이 법률이 없을 경우 그 제도의 발전과 정착은 어렵다고 봐도 무관할 것이다.
둘째, 부동산권리분석을 행하는 전문집단을 지정하여야 할 것이다. 우리나라는 부동산권리분석을 변호사, 감정평가사, 공인중개사, 금융업종사자, 지적전문가, 그리고 부동산권리분석사가 행하여 오고 있으나, 단편적인 부동산권리분 석만을 하고 있들 뿐이다. 효율적인 부동산권리분석을 하기 위해서는 부동산 권리분석만을 전담시키는 권리분석의 주체를 지정하여 할 것이다.
셋째,부동산권리분석의 범위 지정이 필요하다. 부동산권리분석자가 광범위 한 권리분석함에 있어 모든 부분에 대하여 권리의 하자를 찾아낼 수는 없다. 이러한 책임물 부동산권리분석자에게 전가시키는 것은 부동산권리분석의 정착을 지연시키는 것들 초래한다. 또한 부동산권원보험을 시행함에 있어서도 부동산권리분석의 범위가 지정되어 있지 않으면 그 하자에 대한 손실이 크므로 부동산권원보험 운영 또한 막대한 타격을 입게 된다.
부동산권리분석과 부동산권원보험의 효율적으로 운영하기 위해서는 부동산권리분석의 범위를 지접하여야 할 것이다.
넷째, 부동산권리분석에 대한 대국민 홍보가 필요하다. 부동산거래에 대한 신뢰가 떨어진 지금 부동산권리분석이 정착할 수 있기 위해서는 대국민 홍보가 필요하다. 부동산권리분석과 부동산권원보험이 도입되면서 부동산거래의 안전을 꾀할수있을 것이다. 이에 부동산권리분석의 대국민 홍보를 강화하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

The purpose of this study was to investigate the actual status and problemsof Korean System of Real Estate Title Analysis and to suggest the improvements. This study is based on the literature. The scope of this study was as follows: first, it investigated and analyzed the base of System of Real Estate Title Analysis; secondly, it also examined the management status of law and regulations of System of Real Estate Title Analysis.
According to the results of this study, the actual status and problems were as follows
Firstly, it was weak the base of system in Korea. Secondly, the government's policy was also weak. Thirdly, the market of Real Estate Title Analysis had not developed yet. Next it was ambiguous the scope and the limit of object. Finally, the number of analyst is not many now.
The result of this study provided as the improvement of System of Real Estate Title Analysis.
Firstly, we should revise the law related with the Real Estate Title Analysis. Now, we don't have the law about the Real Estate Title Analysis in Korea. Therefore, it required revising the law or regulations in order to fix the Real Estate Title Analysis. But for the related law, it would be very difficult to fix and develop a system.
Secondly, it required appointing the group as analyst for Real Estate Title Analysis. In Korea, Lawyer, appraiser, certified broker, and land administrator, etc analyzed the real estate title. But their workdid the real estate title analysis. Therefore, it should appoint the subject of title analysis in order to effective analysis.
Thirdly, it should fix the scope of real estate title analysis. The analystcannot find the defect from the wide range. In addition, when the real estate title insurance performs, the defect will make lots of damage without fixing the scope. It will also harm the management of Real Estate Title Insurance.
Finally, it should advertise about the Real Estate Title Analysis to the people in order to fix the System of Real Estate Title Analysis. Introduced the Real Estate title Analysis and Real Estate title Insurance, it will make safety about the trade of real estate.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구목적 1
• 2. 연구범위 및 방법 2
• II. 부동산권리분석의 이론적 고찰 4
• 1. 부동산권리분석의 의의 5
• 2. 부동산권리분석의 분류 10
• 1) 권리관계의 광.협의에 의한 분류 11
• 2) 분석주체에 의한 분류 12
• 3. 부동산권리분석의 성격 14
• 1) 부동산에 관한 정보 제공업 14
• 2) 부동산에 관련된 이해관계에 대한 평가업 15
• 3) 부동산에 관한 컨설팅 15
• 4) 부동산에 관한 서비스업 16
• 5) 부동산에 관한 대행업 16
• 4. 부동산권리분석과 부동산권원보험간의 관계 17
• 1) 부동산권리분석 17
• 2) 부동산권원보험 19
• III. 부동산권리분석의 실태분석 20
• 1. 부동산권리분석의 연혁 20
• 2. 부동산권리분석의 실태 22
• 1) 부동산 매수자에 의한 권리분석 실태 23
• 2) 부동산 관련 전문가에 의한 권리분석 실태 23
• (1) 공인중개사 24
• (2) 금융업종사자 25
• (3) 변호사 26
• (4) 감정평가사 26
• (5) 지적전문가 27
• 3) 부동산권리분석 업무범위에 관한 실태분석 27
• (1) 사법상의 권리분석 28
• (2) 공법상의 권리분석 31
• (3) 최강의의 권리분석 31
• 4) 부동산권리분석제도에 대한 실태분석 35
• (1) 부동산권리분석사의 실태분석 36
• (2) 부동산권리분석학회 40
• (3) 부동산권리분석사협회 41
• IV. 부동산권리분석의 문제점과 개선방안 42
• 1. 부동산권리분석의 문제점 42
• 1) 부동산권리분석 시행주체의 부조화 42
• 2) 부동산권리분석대상의 모호성 43
• 3) 부동산권리분석 방법론의 계약성 44
• 4) 부동산권리분석제도 운영환경의 부조화 45
• 2. 부동산권리분석의 개선방안 47
• 1) 부동산권리분석에 관련된 법률 정비 48
• 2) 부동산권리분석을 행하는 전문집단 지정 48
• 3) 부동산권리분석의 범위 지정 53
• 4) 부동산권리분석의 대국민 홍보 강화 53
• V. 결론 55
• 참고문헌 58