농업진흥지역 해제가 토지가격에 미치는 영향에 관한 硏究 : 경기도 진흥지역변경 토지를 중심으로 분석 = Analyzing the effects of deregulating agricultural promotion zone on land prices

국문 초록 (Abstract)

헌법에 명시된 농지절대보전의 원칙에 기초하여 농지법과 규칙, 시행령은 농지절대보전을 위해 타용도사용을 원칙적으로 금지하고 그에 따른 규제형태의 법률구조로 되어 있었다. 그러나 자유무역협정에 따른 협정의 조건들은 농업관련 산업구조를 재정비하게 되었으며 농지에 관한 법률이 2002년부터 2008년까지 5차례에 걸쳐 개정되었다. 이에 따라 진흥지역의 지정 및 해제의 기준을 변화되어 진흥지역의 농지가 해제되고 있다. 이러한 변화는 전반적인 사회현상과 맞물려 농지의 용도나 접근의식변화의 전환점에 서있다. 따라서 농지의 변화를 공시지가로 표현하여 진흥지역 해제효과와 지정효과를 가격으로 비교표현 함으로서 가격변화 결과가 농지에 미치는 영향을 간접적으로 표현 하였다.
경기도지역에서 농업진흥지역이 해제 및 지정된 토지를 대상으로 개별공시지가 자료를 조사하여 형태별로 분류하여 시점별로 변화전과 변화후의 지가를 비교하여 분석하여 농지가격변화를 측정 하였다. 변화유형에 따라 [ A, B, C, D ]로 분류 하고 변화전후를 변경유형과 시점에 따른 지가변화 분석하였다. 유형별로 나타나는 특성을 비교하여 살펴본 결과 유형에 따라 가격변화의 폭이 D유형을 제외하고 전후의 가격상승이 크게 변화하였다. 변화시점별로도 각 유형의 결과역시 유사한 결론을 얻었다. 해제에 있어서 지가상승에 대하여 신중한 고려를 하여 외부요인에 의하여 발생한 이익에 대해 사회적 합의를 도출할 계기를 마련하여야 하겠다. 향후 전국단위의 시군구를 대상으로 지역적 개별성을 고려하여 연구 분석이 이루어져서 개별 사안을 고려하여 다양한 방법으로 분석하여야 할 것이다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

On the basis of the principle of the farm preservation which is guaranteed under the constitution, the Farm Land Law, theregulation, and enforement ordinance has prohibited using for other purpose as a rule and formed legal structure in accordance with it. But the agribusiness has marked improvement in such a way to meet the terms of the agreement founding on the Free Trade Agreement and the law about farmland was amended five times from the year of 2002 to 2008. The standard of designation and cancellation of promotionareahaschanged and the farmland in promotion area is removing the prohibition accordingly. As this kind of change are remarkable, it is standing on the turning point of the use of farmland and the change of access conciousness keeping pace with social phenomenon. Therefore it was searched for the publicly assessed value of land as the farmland changes and result of price changes that influencing on the farmland indirectly, comparing cancellation effect of promotion area with designation effect by the price.
It was conducted the survey of price fluctuation of farmland on the land which is cancelled as agricultural promotion area or designated in Keonggido area, investigated the data of the individual publicly assessed value of land, classified into its form, measured the variation of the farmland prices comparing and analyzing the land prices by the time point, before and after it changed. It was devided into [A.B.C.D] as its variation types and analyzed the changes of land prices in line with variation types and time point. It was compared special qualities classified by different types and observed the result that the price range is very large except for D type.

목차 (Table of Contents)

• 제 1 장 서론 = 1
• 제 1 절 연구의 배경 = 1
• 제 2 절 연구의 필요성 및 목적 = 2
• 1. 연구의 필요성 = 2
• 2. 연구의 목적 = 3
• 제 3 절 연구의 범위 및 방법 = 4
• 1. 연구의 범위와 대상 = 4
• 2. 연구의 구성과 방법 = 5
• 제 4 절 선행연구의 검토 = 9
• 1. 토지가격에 관한 연구 = 9
• 2. 규제 및 완화에 따른 가격변화 연구 = 11
• 3. 선행연구 검토결과 = 12
• 제 2 장 토지가격결정 요인에 관한 이론과 가격지표 = 13
• 제 1 절 토지가격 및 지대 결정요인에 관한 이론 = 13
• 1. 토지가격 형성요인 = 13
• 2. 지대결정 요인에 관한 이론 = 16
• 1) 리카도의 차액지대 = 19
• 2) 입지이론 = 20
• 3. 용도와 규제에 따른 지가영향 = 26
• 제 2 절 토지의 특성과 가격지표 = 27
• 1. 토지고유의 특성과 가격형성관계 = 27
• 2. 가격결정에 관한 측정지표 = 28
• 1) 토지가격 비준표 = 29
• 2) 비교표준지와 표준지 공시지가 = 31
• 3) 개별공시지가 = 33
• 제 3 장 우리나라 농업진흥지역 현황 및 제도 = 34
• 제 1 절 농업진흥지역 관련내용과 기준 및 제한내용 = 34
• 1. 농지의 정의와 분류 = 35
• 2. 농지분류에 따른 공법상 전용범위 = 36
• 3. 진흥지역의 지정 및 해제기준과 행위제한내용 = 37
• 1) 진흥구역의 기준 및 행위제한 = 38
• 2) 보호구역의 기준 및 행위제한 = 42
• 제 2 절 농지법개정 내용과 진흥지역 해제현황 = 44
• 1. 농지법개정 현황과 개정내용 및 검토(1∼5차:2002∼2008) = 47
• 2. 개정에 따른 진흥지역 해제 및 지정현황자료 = 50
• 1) 진흥지역 해제 농림부 추진내용 = 51
• 2) 진흥지역 해제 자료(경기도보 공고자료 발췌) = 52
• 제 4 장 농업진흥지역 해제에 따른 농지가격변화 분석 = 53
• 제 1 절 분석의 틀 = 53
• 1. 분석의 개요 = 53
• 2. 사례분석 대상지역 선정이유 및 대상지역의 범위와 현황 = 54
• 3. 변경유형에 따른 코드설정과 유형별 현황 = 56
• 제 2 절 개별공시지가의 시계열분석 = 58
• 1. 변경유형에 따른 지가변화 시계열측정 = 58
• 2. 시간의 흐름에 따른 유형별 지가변화분석 = 65
• 제 3 절 분석결과 = 71
• 1. 변경유형(A, B, C, D) 에 따른 지가변화 = 71
• 2. 변경 년도에 따른 유형별 변화 = 72
• 제 5 장 결론 = 74
• 제 1 절 연구요약 = 74
• 제 2 절 정책적 시사점 = 75
• 제 3 절 연구의 한계 및 향후과제 = 76
• 참고문헌 = 78
• 부록 = 81
• 분석대상 토지 내역표 = 97
• 국문초록 = 103
• Abstract = 105