都市開發事業에 있어서 買收-換地 混合方式 類型別 比較分析 = A comparative analysis on the land appropriation and readjustment mixed method of urban development

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Before 1980 the main urban development method in Korea is land readjustment. But since 1980s land appropriation method changed urban development scheme along with rapid urbanization and industrialization. The former brought several problems such as the excessive private ownership of development profit, deficiency of public facilities and long term of developing period. The latter also had conflict between public and private because of develper's capital burden, which was increased by high cost of land acquisition and urban infra facilities and land owner's resistance, which was increased by all purchase and land expropriation method. Furthermore many people want amenities in urbanized area and need more facilities such as road, park, green tract etc. Nevertheless, rigidity of urban development method can not satisfiy people's needs.
Based on the recognition of above mentioned problems this study aims to provide the solution to overcome the limits of the rigid urban development method of land purchasing and replotting.
In the fourth chapter I classified four type of land purchase-replotting mixed methods -those are site division, urban-use discriminate, patrial readjustment after appropriation and upper limit readjustment- in order to agree with the trends of the urban development system and be convinced of equity both the urban facility and privatization of development returns in the reasonable level. And I applied those in the case destrict and drew out possibility and strong and weak points of mixed method both land owner's and developer's view.
The findings from the analysis is as follows.
First, mixed method can compensate a reasonable property value than land appropriation method and reduce private development profit than land readjustment method.
Second, mixed method can secures a good project propriety, especially compares investment with recovery.
As a result mixed method is capable of reducing the land owner's resistance and improvement of urban facilities in urban development.
But mixed method also has unequity problems because of mixing two methods and more complex business contents than appropriation and readjustment method.
To improve these we should apply more diversified methods and districts. And the related studies such as optimum rate of land charge, vertical land replotting and legalization in urban development law should be prepared.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제1장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 및 목적 = 1
• Ⅰ. 연구의 배경 = 1
• Ⅱ. 연구의 목적 = 2
• 제2절 연구의 방법 및 범위 = 3
• Ⅰ. 연구의 방법 = 3
• Ⅱ. 연구의 범위 = 4
• Ⅲ. 연구의 진행과정 = 5
• 제2장 도시개발 관련 이론 검토 = 6
• 제1절 도시개발이론 = 6
• Ⅰ. 도시개발이론 = 6
• 1. 도시개발 개념 = 6
• (1) 도시개발 용도 및 범위 결정 = 7
• (2) 도시개발 형태 = 10
• 2. 도시개발 원가산정 = 13
• (1) 원가법(Cost Approach) = 13
• (2) 거래사례비교법(Sales Comparison Approach) = 18
• (3) 수익환원법(Income Approach) = 19
• 3. 도시개발 투자대안 비교 = 21
• (1) 수익성 지수(Profitability Index : PI)방식 = 21
• (2) 내부수익율(Internal Rate of Return : IRR)방식 = 21
• (3) 순현가(Net Present Value : NPV)방식 = 22
• 제2절 주요선행연구 검토 = 24
• Ⅰ. 기존 도시개발방식 개선방안과 관련된 연구 = 24
• 1. 매수(공영개발/택지개발)방식 개선 = 24
• 2. 환지(토지구획정리)방식 개선 = 28
• 3. 매수-환지방식 비교연구 = 30
• Ⅱ. 새로운 도시개발방식의 제시와 관련된 연구 = 31
• 1. 매수환지 절충방식 = 31
• 2. 용도차등 혼용방식 = 32
• 3. 뉴타운형 도시개발사업 모델개발 = 33
• Ⅲ. 선행연구 시사점 = 33
• 제3절 연구분석의 틀 설정 = 34
• 제3장 우리나라 도시개발 실태 검토 = 35
• 제1절 도시개발제도 = 35
• Ⅰ. 도시개발 관련법체계 = 35
• 1. 도시계획법에 의한 도시개발사업 = 35
• 2. 특별법?임시조치법에 의한 도시개발사업 = 38
• 3. 현행 도시개발 방식별 주요내용 비교 = 42
• Ⅱ. 도시개발방식 = 43
• 1. 매수방식 = 44
• 2. 환지방식 = 52
• 3. 혼용방식 = 54
• 제2절 우리나라 도시개발 실태 = 56
• Ⅰ. 우리나라 도시개발사업 추진현황 = 56
• 1. 매수방식 = 56
• 2. 환지방식 = 58
• 3. 혼용방식 = 60
• Ⅱ. 현행 도시개발의 문제점 및 개선방안 = 67
• 1. 현행 도시개발사업방식의 문제점 = 67
• 2. 현행 도시개발방식의 개선방향 = 69
• 제4장 도시개발 매수-환지 혼합방식 검토 = 70
• 제1절 도시개발 매수-환지혼합방식 유형 = 70
• Ⅰ. 사업지구를 구분하여 매수 및 환지 = 71
• 1. 구역분할방식 = 72
• 2. 용도차등방식 = 74
• Ⅱ. 필지별로 부분매수 및 환지 = 76
• 1. 매수후일부환지방식 = 76
• 2. 환지상한방식 = 81
• 제2절 분석의 전제조건 = 82
• Ⅰ. 대상지역 개요 = 82
• 1. 사례지역 현황 = 83
• Ⅱ. 주요 분석의 전제조건 = 85
• 1. 사업시행자 측면 = 85
• 2. 토지소유자 측면 = 90
• Ⅲ. 분석내용 = 91
• 1. 비용분석 = 91
• 2. 재무분석 = 93
• 3. 기대자산가치 분석 = 94
• 제3절 사례지역 실증분석 = 96
• Ⅰ. 사업시행자 측면 = 96
• 1. 비용분석측면 = 96
• 2. 재무분석측면 = 98
• Ⅱ. 토지소유자 측면 = 101
• 1. 토지소유 유형별 기대자산가치 비교 = 101
• 2. 사업지구 전체 기대자산가치 비교 = 106
• Ⅲ. 분석내용 평가 = 107
• 1. 매수-환지혼합방식별 평가 = 107
• 2. 매수-환지혼합방식의 가능성 = 110
• 3. 매수-환지혼합방식의 한계 = 112
• 제5장 결론 = 113
• 제1절 연구내용 요약 및 결론 = 113
• 제2절 연구의 한계 및 향후 연구과제 = 114
• Ⅰ. 연구의 한계 = 114
• Ⅱ. 향후 연구과제 = 115
• 참고문헌 = 116
• 부록Ⅰ. 사업방식별 비용분석자료 = 118
• 부록Ⅱ. 토지소유자별 기대자산가치 분석자료 = 131
• 영문초록 = 153
• 감사의 글