베트남 부동산시장에 대한 외국인 직접투자 기회와 규법에 대한 연구

국문 초록 (Abstract)

베트남은 개선 정책을 도입한 이후부터 개방 시장을 받아들이고 있으며 외국인 투자를 유치하기 위해 제도적인 보완을 많이 하고 있다. 그래서 베트남 부동산 시장은 매력적인 투자처로 선정되었다. 개도국이라는 베트남은 제도, 정책과 시장 상황이 하루가 다르게 변화하고 있음에 따라 베트남 부동산 시장에 진출하는 해외기업들이 더욱 많아진다.
이러한 상황으로부터 본 연구는 주요 부동산시장의 수익성에 관한 분석 에 집중한다. 부동산시장에서 발생한 수익률이 얼마인지 분명히 파악하기 위해서는 다음과 같이 순서대로 연구하였다. 우선 부동산 관련 법률, 제도를 고찰하여 분석함으로써 베트남 부동산시장에 진출할 수 있는 기회를 제시한다. 베트남의 부동산 관련 제도 및 관리 정책은 긍정적인 방향으로 재정되거나 신규 제정되고 있기 때문에 외국인투자에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되며 이러한 조정에도 투자 가능성이 더 높아진다. 2008년 들어서 사용권의 Red Book으로 통합하고 외국인 주택소유권 규제가 완화되고 부동산 사업법의 시행규칙의 시행 등이 제도화거나 고려 중에 있다. 그러나 그 중에서 부동산 사업 상 리스크가 아직도 존재한다. 부동산 관련 법령 및 제도가 미비하고 불확실하고 제도가 정비되는 과정에 있다. 구체적으로 표시 안 된 부분이기 때문에 법제 관련 부분은 아직 투명하지 않고 중복된다. 그러므로 베트남의 부동산 시장 유입 FDI는 부동산 관련 제도가 변경되었을 때부터 지속적으로 증가하고 부동산 시장일 뿐만 아니라 다른 시장 유입 FDI도 폭발적으로 증가하는 것으로 보여 준다. 그런 증가로 인해 현재 베트남 정부는 앞으로 현지의 기업이 파산되는 것을 방지하기 위해서 부동산 시장 유입 FDI를 억제하는 정책을 제시하고 있다.
그래도 베트남 부동산 시장은 아직도 외국인투자자들에게 매력적인 시장이다. 2010-2016년간 부동산시장의 수익률은 아주 안정한 수준에 유지하고 다른 시장에 비해서 수익률이 가장 높은 업종 중의 하나로 평가하게 된다. 또한, 외국인투자자들은 부동산 시장의 분야 중에서 오피스 시장을 가장 선호하여 오피스 재임대에 집중한다. 오피스 시장의 임대료는 아주 안정하고 2017년에 지속적으로 증가하는 추세이다. 그리고 신규 오피스 공급이 많아지고 도심지 공실률은 낮은 수준에 유지할 전망이며 신규 오피스 빌딩의 공급이 2017년 상반기에 추가로 증가될 예정이다. 또한, 본 연구는 하노이와 호치민시 지역에 있는 두 개의 사례를 뽑아 분석함으로써 오피스 시장에 투자 기회를 평가할 수 있으며 이를 통해 호치민시 지역은 하노이 지역보다 더 활발하게 활동하고 있는 것을 알게 된다. 그리고 현재 투자자들은 하노이보다 호치민시 지역을 더 선호하여 투자하고 있다.
이렇게 구체적으로 조사하여 분석한 연구는 제도 및 정책의 개정 내용, 부동산 시장의 활동 상황에 의하여 투자 기회를 제시하게 된다. 부동산 관련 법제의 개정 내용을 통해 외국인투자자의 부동산사업 범위, 토지 사용권, 주택소유권 획득 등 관련 기회를 보여 주며 부동산 시장의 활동 상황을 통해 부동산시장 개선, 회복, 수익률, 새로운 오피스 종류 등장 등 관련 기회를 알 수 있다.

목차 (Table of Contents)

• I. 서론 1
• 1. 연구의 배경 및 목적 1
• 가. 연구의 배경 1
• 나. 연구 목적 2
• 2. 연구 대상 및 방법 2
• 가. 연구 대상 2
• 나. 연구 방법 3
• 다. 논문의 구성 3
• II. 베트남의 부동산 관련 법제 동향 5
• 1. 베트남 부동산 정책의 변화 5
• 2. 부동산법제의 체계 7
• 3. 외국인의 부동산 투자에 관한 법령 검토 9
• 가. 토지법 (No 102/2014/ND-CP) 9
• 나. 주택법 (No 65/2014/QH13) 11
• 다. 부동산 사업법 (No. 66/2014/QH13) 13
• III. 베트남의 부동산시장 진출 FDI 동향 15
• 1. 베트남 부동신시장 진출 FDI 저량 15
• 2. 베트남 부동산시장 진출 FDI 유량 동향 17
• IV. 베트남의 부동산시장 투자 기회에 대한 데이터 분석 19
• 1. 최근 부동산시장의 성공된 거래량 19
• 2. 부동산시장의 영업 이익률 분석 21
• 3. 부동산시장의 수익성 분석 25
• 가. 총자산이익률(ROA) 25
• 나. 자기자본 이익률(ROE) 28
• 4. 종합 평가 31
• V. 주요 부동산 시장 및 사례 분석 34
• 1. 주요 부동산시장의 동향 34
• 가. 부동산시장의 종류 34
• 나. 외국인투자자가 가장 선호하는 부동산시장 35
• 2. 베트남 오피스 시장 현황 37
• 가. 신생기업이 더욱 늘어남에 따른 오피스 수요 급증 37
• 나. 베트남 대도시의 오피스 시장 동향 38
• 다. 호치민시의 오피스 시장 전망 39
• 라. 하노이의 오피스 시장 전망 41
• 3. 오피스 임대 사례 42
• 가. 하노이 지역: 'ACB Office Building' 42
• 다. 하노이와 호치민시의 투자 수익률 비교 48
• VI. 해외기업들의 투자 기회 50
• 1. 부동산시장 관련 SWOT 분석 50
• 가. Strenghts(장점) 50
• 나. Weaknesses(단점) 50
• 다. Opportunities(기회) 51
• 라. Threat(위협) 52
• 2. 부동산시장 관련 제도 및 정책은 외국투자자에게 긍정적인 방향으로 지속적으로 개선됨 52
• 가. 토지법의 경우 52
• 나. 주택의 경우 53
• 다. 부동산사업법의 경우 55
• 3. 오피스 시장은 결실한 시장이 됨 56
• 가. 부동산시장의 변동을 통해 나타나게 되는 기회 56
• 나. 베트남에서 스타트업(Startup) 붐으로 인한 코워킹 스페이스(Co-working Space)의 등장: 58
• 다. Vincom Center 빌딩의 투자 수익률 측산 60
• VII. 결론 64
• 1. 연구의 요약 및 시사점 64
• 2. 연구의 한계점 및 향후 과제 65
• 참고 문헌 67
• Abstract 69