재건축 임대주택공급의무제의 지역별 개발이익환수 효과 분석 = An Analysis of the Effect of the Compulsory Rental Housing Provision Policy on the Redemption of Betterment in Korea

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

Recently, the reconstruction of apartment and the provision of rental housing has attracted interest from policy-makers and academics in Korea. This interest links to reconstruction policy which a rental housing should be built compulsorily when an apartment complex is reconstructed. This research is closely related to the redemption of betterment come from reconstruction of apartments. In this context this study is aimed at analysing empirically the effect of the compulsory rental housing in an apartment reconstruction complex on the redemption of betterment. In doing so, two cases have been investigated and analysed. This study was intended to analyse the actual conditions of the redemption system of betterment based on two real cases. The result of case study is that the size of betterment at Kang-Nam area is bigger than that of the Kwang-Myung case, meanwhile the redemption ratio of betterment of the Kang-Nam case is rather lower than that of the Kwang-Myung case. This study concludes that the future reconstruction policy of apartment complex should consider the differential redemption ratios by regions.

국문 초록 (Abstract)

대도시지역에서의 재건축은 주거환경의 개선 수단인 동시에 다양한 주택수요에 맞는 주택을 공급하는 핵심수단이다. 최근 서울과 수도권을 중심으로 기성시가지를 중심으로 한 아파트 재건축 움직임이 활발히 추진되고 있다. 우리의 경우 입지확보의 어려움 등을 고려하여 단지 규모로 아파트를 재건축할 때, 임대주택을 의무적으로 공급하도록 하는 정책을 채택하여 시행해 오고 있다. 그러나 이미 언급한 바와 같이 재개발과 달리 재건축을 통한 임대주택 공급은 제도의 당위성에도 불구하고 현실적으로는 많은 어려움에 직면해 있는 실정이다.
본 연구에서는 서울과 수도권의 특정지역을 선정하여 재건축 임대주택의무건설정책의 개발이익 환수효과를 실증적으로 분석하였다. 이를 통해 상기 정책이 개발이익환수에 있어서 지역간 형평성이 결여되어 있음을 입증하고자 하였다. 분석결과, 10%의 임대주택 의무비율 기준은 획일적·비차등적 적용이라는 측면에서 다소 문제가 있음이 드러났다. 개발이익의 발생규모나 환수금액의 측면에서는 강남지역에서 많게 나타나고 있지만, 실질적인 환수비율 등에 있어서는 오히려 수도권의 중소도시인 광명지역이 큰 것으로 나타났다. 이는 임대주택 공급의무비율의 일률적인 적용이 서울과 같은 대도시지역에 유리하다는 것을 의미한다. 또한 사례분석결과에서 보는 바와 같이, 임대주택 의무기준으로 환수하는 금액이 강남권 재건축아파트의 개발이익 규모에 비해 극히 미미할 수도 있는 것으로 분석되었다.
이러한 문제는 도시재개발사업과 재건축사업간의 형평성 문제를 거론하는 차원이 아닌 동일 사업지구간의 불평등을 조장할 수 있다는 점에서 또 다른 문제제기를 가능하게 한다. 우선, 임대주택 의무비율에 의한 임대아파트라 할지라도 강남지역 재건축단지에서 공급되는 임대주택에 누가 입주하는 지에 그 대상층에 대한 문제가 그것이다. 또한, 임대주택 의무비율 적용의 본래 취지는 재건축 개발이익을 환수하고 서민들에게 임대아파트를 공급하고자 하는 것으로서 일면 타당하나, 강남의 고급아파트 내의 임대아파트로서 상호 위화감과 또 다른 투기세력, 서민 아닌 서민들의 거주 등의 문제점 등이 파생될 수 있으므로 제도의 보완이 필요하다.

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