주거환경정비사업의 지연요인에 관한 연구 = A study on delay factors for the housing redevelopment project in Seoul

국문 초록 (Abstract)

본 연구는 주거환경정비기본계획상 정비예정구역으로 지정되어있는 308개의 구역을 대상으로 사업지연요인의 유형을 분석해보고 요인들을 외부(정책적 부문), 내부요인(민간부문)으로 나누어 각각이 차지하는 비중을 통해 시사점을 도출 활성화 방안을 제시하는데 있다.
분석의 방법으로는 설문을 통한 면담형식의 조사를 하였으며, 크게 외부와 내부의 요인으로 나누고 내부요인은 주민미동의, 상가밀집, 지역조합, 중복 추진 등으로 다시 세분하였으며 외부요인은 사업추진단계,문화재,층고제한,면적협소, 검토대상구역 등으로 다시 세분화하여 각각이 사업지연에 미치는 빈도를 분석하였다.
이 연구에서 분석된 주요결과를 요약하면 다음과 같다.
첫째, 전체요인의 순위는 뉴타운 등 시행방식에 의한 요인을 제외하고
주민미동의>사업추진단계>문화재>층고>면적협소>검토대상구역>상가밀집>지역조합으로의 추진>중복추진 등의 순으로 나타났다.
둘째, 외부와 내부요인의 비율은 69%: 31%로 외부요인이 차지하는 사업지연사업지의 수가 많았다.
셋째, 내부요인은 주민미동의(82.6%)>상가밀집(11.1%)>지역조합(4.8%)>중복추진(1.6%)순으로 나타났으며, 외부요인은 사업추진단계(25.7%)>문화재(12.0%)>층고(7.7%)>면적협소(7.0%)>검토대상구역(6.5%)로 나타났다.
넷째, 내부요인 중 가장 큰 부분을 차지하는 주민 미동의 여부는 내부, 외부요인을 종합하여 25.4%로 가장 큰 부분을 차지하고 있는 갈등요인으로 이는 주민과 주민간의갈등, 주민과 정비업체의 갈등, 주민과 관공서의 갈등 등 다양한 원인으로 설문조사 되지만 주민들의 불만표시 수단은 모두 미동의 여부로 나타나기 때문에 가장 높은 비율 차지하는 것으로 보여 진다.
다섯째, 외부 요인 중 가장 큰 부분을 차지하는 사업단계의 요인은 주거환경정비기본계획상의 사업진행연도를 지켜서 사업을 해야 하는 이유로 인하여 주민 동의율이 높아 추진의사가 많은 구역도 사업진행을 대기하고 있는 사업지가 다수 있었으며 대부분의 3단계 사업지들은 사업가능시점까지 주민스스로 보류하고 있는 상황이다.
따라서, 공공의 정책과 민간부문의 이해관계의 합리화 필요, 도시계획 전문가들의 활용확대를 통한 도시계획심의 대상 확대를 통한 지역의견 반영이 요구되며 다양한 인센티브(행정절차단축, 리스크분담, 펀드조성, 중앙정부의 지원유도 등)를 활용하고, 토지의 고도이용촉진을 위하여 필요한 지역에는 TDR, 용적이전 등의 방법등 사업수법의 다양화를 통하여 지역특성을 살릴 수 있는 방안이 요구된다.
또한 행정절차의 보완을 통하여 일관성 있는 도시계획이 필요하며 문제의 특성에 따라 지방자치단체로 하여금 자체적인 개선계획과 시행방안을 수립하도록 하고, 일정한 범위 내에서 지방자치단체의 융통성을 부여하는 것은 지역특성에 맞는 다양한 대책 수립을 기대해 볼 수 있겠다.
마지막으로 사후관리체계를 철저히 하여 계획의 결과를 feed back해봄에 따라 계획 수립 시 공공과 민간의 입장을 상호 이해하여 보다 합리적인 계획을 기대한다.

다국어 초록 (Multilingual Abstract)

This study aims to analyze the types of the delay factors of the housing redevelopment project in Seoul with 308 research areas which have been specified to prearrangement districts of redevelopment project in Seoul, and to provide suggestions through the every occupied proportion of each delay factor, which is divided under internal(private) factor and external(political) factor respectively.
For these purpose, this study investigated by personal interview estimates that each delay factor is greatly divided into two factors, a internal and a external factor to analyze. First, the internal factor is subdivided into disagreement between inhabitants, congested commercial districts, district association, duplicated housing redevelopment project. The other factor, the external factor, is subdivided into business progressing step, cultural properties, limitation of the number of layers, limited space, housing redevelopment districts under consideration again. Each factor is analyzed by proportion caused to delay housing redevelopment.
The major finding of this study can be summarized as follows;
First, the ranking of the delay factors excluding business operating process like "new town" is as follows; 1) disagreement between inhabitants, 2)business progressing step, 3)cultural properties, 4) limitation of the number of layers, 5) limited space, 6) housing redevelopment districts under consideration, 7)congested commercial districts, 8)district association, 9) duplicated housing redevelopment project etc,.
Second, the ratio between external and internal factors is 69% to 31%. As the ratio shows, the external factors caused delay of housing redevelopment project more than internal factors.
Third, the ranking of factors under internal factors is as follows: 1) disagreement between inhabitants(82.6%), 2)congested commercial districts (11.1%), 3)district association(4.8%), 4)duplicated housing redevelopment project(1.6%). On the other hand, the ranking of factors under external factors leading to the delay of housing redevelopment project is as follows: 1) business progressing step(25.7%), 2)cultural properties (12.0%), 3) limitation of the number of layers(7.7%), 4) limited space (7.0%), 5) housing renewal districts under consideration(6.5%).
Forth, disagreement between inhabitants, which is the most major part of internal delay factors, is 25.4% occupying most big part among internal and external factors all together. In this study, disagreement of inhabitants comprises conflict between inhabitants, conflict between inhabitants and private business enterprise for housing renewal business and conflict between inhabitants and government and public offices etc., because every kind of conflict appears as disagreement between inhabitants by the means of discontent of inhabitants.
Fifth, business progressing step is the most major part of among external delay factors. Housing redevelopment project should depend on business processing steps under consideration of housing redevelopment project plan. For this reason, many housing redevelopment districts under consideration hold their business until housing redevelopment business can start immediately despite agreement of the larger body of the inhabits.
According to all delay factors for housing redevelopment project mentioned above, this study suggests those followings:
First, conflict between public policy and private groups should be adjusted by advice of experts in urban engineering and districts' opinion for practical use. Second, various incentive systems need to use like shortcut of administrative procedures, allotment of risk, creating funds and support from government. In addition, various methods considering regional characteristics need to use for the areas to promote land's number of layers , if necessary.
Third, we need consistent urban planning through the supplementation of the administrative procedure.
Forth, we need systems which local autonomous entities can establish their local improvement plan and operating methods for housing redevelopment project by themselves. Thus, we can expect various effective countermeasures suitable to the local characteristic by giving the flexibility to local autonomous entities in the limited range.
Lastly, effective management systems of housing redevelopment project need even after expiration of the business to review the result of the planing so that we can expect more reasonable housing redevelopment project planing to both of public and private side.

목차 (Table of Contents)

• 목차
• 제 1 장 서론 = 1
• 제1절 연구의 배경 과 목적 = 1
• 제2절 연구의 범위 와 방법 = 3
• 제 2 장 기존연구검토 및 해외고찰 = 5
• 제1절 기존연구고찰 = 5
• 제2절 해외사례고찰 = 6
• 1. 일본의 주거환경정비사업 = 6
• 2. 미국, 유럽의 주거환경정비사업 = 16
• 제3절 우리나라의 도시정비사업 검토 = 23
• 1. 도시 및 주거환경 정비법 = 23
• 2. 주택법 개정 = 24
• 3. 사업방식별 특성 = 25
• 4. 적용가능 사업방식 = 28
• 제 3 장 주거환경정비사업의 변천과 정부의 주택정책 = 30
• 제1절 주거환경정비사업의 변천과정 = 30
• 1. 무허가불량주택지의 형성과 도시재개발법의 도입 = 30
• 2. 주택재개발사업의 다양한 시도 = 31
• 3. 합동재개발방식에 의한 주택재개발사업의 활성화 = 32
• 4. 기본계획에 의한 주거환경정비 = 33
• 제2절 정부의 주택공급계획 = 35
• 1. 주택의 기능 = 35
• 2. 주택의 특성 = 36
• 3. 주택정책의 접근방식 = 37
• 4. 정부의 시장에 개입 = 38
• 5. 주택공급의 부족과 주택가격의 상승 = 38
• 6. 정책의 방향 = 41
• 7. 정책과 주택가격의 불안정 = 45
• 제3절 주거환경정비계획상 주택공급계획 = 46
• 1. 주택재개발에 의한 주택공급실적 = 46
• 2. 2004 주거환경정비 기본계획상의 주택공급계획 = 47
• 3. 단계별 주택공급계획 = 48
• 제 4 장 서울시 주거환경정비사업 미진행 구역의 갈등요인분석 = 50
• 제1절 주거환경정비사업 정비예정구역 지정현황 = 50
• 1. 시기별 구역지정 현황 = 50
• 2. 지역별 구역지정 현황 = 51
• 제2절 주거환경정비사업 미진행 구역의 사업추진 현황 = 52
• 제3절 미진행 사업구역의 갈등요인분석 = 53
• 1. 내부,외부요인의 유형 = 53
• 2. 내부요인과 외부요인의 비율분석 = 54
• 3. 내부요인 세부분석 = 56
• 4. 외부요인 세부분석 = 60
• 제 5 장 결론 및 시사점 = 65
• 제1절 연구의 결론 = 65
• 제2절 시사점 = 71
• 참고문헌 = 75
• 영문요약 = 77
• 감사의 글 = 80