리츠의 活性化 方案에 관한 硏究 = (A) study on the activation of the real estate investment trusts system

국문 초록 (Abstract)

국내 리츠제도는 1997년 외환위기 이후 기업 및 금융기관의 구조조정 과정에서 기업의 보유 부동산 매물과 금융기 관의 부실채권이 증가하면서 부동산 가격이 급락하는 자산 디플레이션이 발생하자 이를 해결하고자 도입되었다.
2002년 국내에 처음 설립된 리츠는 현재까지 꾸준한 성장세를 보이고 있다. 지난해 금융위기로 설립이 주춤했던 리츠 시장은 올해 10월까지 13개 부동산투자회사가 신규 인가를 받았고 현재 국내에서 32개 리츠가 운영되고 있다. 총 자산규모는 6조6,309억 원으로 2008년에 전년 대비 자산규모가 423억 원 줄었던 것과 비교하면 올해 자산규모 1조8,106억원 증가는 의미있는 수치이다. 하지만 이것은 우리 리츠시장 잠재력에는 현저히 떨어지는 수준에 불과하다. 이렇게 된 데에는 여러 가지 이유가 있다.
우선 현행 리츠제도는 안정적 수익률 확보가 불확실하고, 소득세 및 법인세의 이중과세 등 지원시책이 미진하다. 자산을 운용할 전문 인력이 부족하고, 투자자금의 유동성확보의 어려움도 따른다. 또 부동산 투자판단의 중요한 기준이 되는 부동산에 대한 정보공시가 부족하고, 리츠에 대한 일반국민의 이해 부족과 부동산투자에 대한 부정적인 인식 등도 꼽을 수 있다.
이러한 점들을 종합적으로 고려하여 우리 리츠제도의 활성화 방안을 제시하였다. 활성화 방안은 제도개선방안, 운용의 활성화 방안, 기타 개선방안 등 세부분으로 나누어 제시하였다.
리츠 활성화를 위한 제도 개선방안으로는 첫째, 오피스에 치중되어있는 투자자산을 복합개발시설, 상업시설 등으로 다양화하고 도심에 집중되어 있는 투자지역을 확대할 필요가 있다.
둘째, 자기관리리츠를 투자도관체로 인정해 법인세, 소득세의 이중과세를 배제하여야 하겠다.
또 한시적으로 리츠가 취득하는 부동산의 취⋅등록세 감면과 법인설립 및 부동산 등기시 등록세 중과를 배제하는 조세감면 시한이 연말로 끝나면서 리츠AMC들의 경영난과 일반 투자자들의 이탈이 불가피할 것으로 보인다. 따라서 리츠가 취득하는 부동산에 대한 취⋅등록세 감면과 리츠의 법인설립등기 및 부동산 등기시 등록세 중과를 배제하는 조세지원이 시급히 이루어져야 하겠다.
셋째, 업리츠는 부동산의 소유권 이전을 운영 파트너쉽이 전담하므로 부동산 소유권 이전에 필수적으로 부과되는 각종 세금의 지급시기를 조절할 수 있게 되는 과세이연의 효과가 있다. 따라서 업리츠의 도입방안을 검토해 볼 필요가 있다.
리츠 운용의 활성화 방안으로는 첫째, 부동산투자회사의 수입구성, 자산구성, 배당요건 등 자산운용의 가이드라인을 엄격히 적용하고 부동산투자회사의 운영 정보도 실시간 발표할 수 있는 장치를 마련해야 한다.
둘째, 리츠 활성화를 위해 준비해야 할 가장 중요한 부분인 부동산 관련 정보공개, 부동산투자지수의 개발 등 부동산관련 정보 인프라의 구축이 조속히 이루어져야 하겠다.
셋째, 투자수익률에 결정적인 영향을 미치는 자산운용회사와 관련된 전문 인력이 시급히 육성되어야한다.
기타 개선 방안으로는 일반국민에게 아직 생소한 리츠제도를 적극 홍보하고, 리츠가 건전한 투자제도로서 정착하기 위해 투자자 사고의 전환이 이루어져야 하겠다.

목차 (Table of Contents)

• 第 1 章 序 論 1
• 第 1 節 硏究의 背景 및 目的 1
• 第 2 節 硏究의 範圍 및 方法 3
• Ⅰ. 연구의 범위 3
• Ⅱ. 연구의 방법 4
• 第 2 章 리츠制度의 基本理論 5
• 第 1 節 리츠의 本質 5
• Ⅰ. 리츠의 개념 5
• Ⅱ. 리츠의 기능 6
• Ⅲ. 리츠의 도입배경 9
• 第 2 節 리츠의 構造 10
• Ⅰ. 일반구조 10
• Ⅱ. 특수구조 15
• 第 3 節 리츠의 種類 17
• Ⅰ. 자기관리리츠 17
• Ⅱ. 위탁관리리츠 18
• Ⅲ. 기업구조조정리츠 19
• 第 4 節 리츠의 效果 21
• Ⅰ. 부동산 증권화를 통한 현금화 21
• Ⅱ. 법인세 면제 혜택 21
• Ⅱ. 수익성 및 안정성 증대 22
• Ⅳ. 리스크 감소 및 유동성 확보 22
• Ⅴ. 부동산 시장의 경쟁력 제고 22
• 第 5 節 리츠와 區分되는 不動産 間接投資制度 23
• Ⅰ. 부동산 간접투자의 확대 23
• Ⅱ. 부동산 펀드 24
• Ⅲ. 자산담보부증권 26
• Ⅳ. 프로젝트금융투자회사 28
• 第 3 章 外國의 리츠制度 30
• 第 1 節 美國의 리츠制度 30
• Ⅰ. 발전과정 30
• Ⅱ. 종류 32
• Ⅲ. 시장현황 39
• 第 2 節 濠洲의 리츠制度 40
• Ⅰ. 발전과정 40
• Ⅱ. 운영구조 42
• Ⅲ. 부동산금융의 세제 44
• 第 3 節 獨逸의 리츠制度 45
• Ⅰ. 발전과정 45
• Ⅱ. 구성 46
• Ⅲ. 시장현황 46
• 第 4 節 日本의 리츠制度 47
• Ⅰ. 발전과정 47
• Ⅱ. 운영구조 50
• Ⅲ. 시장현황 52
• 第 5 節 其他 國家의 리츠 53
• Ⅰ. 홍콩의 리츠제도 53
• Ⅱ. 싱가포르의 리츠제도 54
• 第 6 節 海外事例의 政策的 示唆點 55
• 第 4 章 國內 리츠의 現況 및 問題點 58
• 第 1 節 國內 리츠의 現況 58
• Ⅰ. 리츠법 개정내용 58
• Ⅱ. 성장 추이 및 현황 63
• Ⅲ. 리츠 관련회사 현황 71
• Ⅳ. 자기관리리츠의 사례 74
• Ⅴ. 기업구조조정리츠의 사례 77
• 第 2 節 國內 리츠制度의 問題點 79
• Ⅰ. 안정적 수익률 확보의 불확실성 79
• Ⅱ. 소득세 및 법인세의 이중과세 80
• Ⅲ. 자산운용 전문인력의 부족 82
• Ⅳ. 투자자금 유동성 확보의 어려움 83
• Ⅴ. 정보공시 부족 84
• Ⅵ. 경영진의 도덕적 해이와 투자자의 손실발생우려 84
• 第 5 章 리츠의 活性化 方案 85
• 第 1 節 制度 改善方案 85
• Ⅰ. 투자자산 및 투자지역의 다양화 85
• Ⅱ. 조세제도의 지원 85
• Ⅲ. 업리츠의 도입 86
• 第 2 節 運用의 活性化 方案 87
• Ⅰ. 정보공시강화 87
• Ⅱ. 정보인프라구축 88
• Ⅲ. 전문인력의 확보 89
• 第 3 節 其他 解決 課題 90
• Ⅰ. 리츠의 홍보강화 90
• Ⅱ. 부동산 투자에 대한 인식개선 90
• 第 6 章 結 論 92
• 參考文獻 95
• ABSTRACT 100